【深度报道】 小区不失管 社区享平安
小区是社会平安细胞，小区安则社区安。 (钟小丰 摄)
本期主持 陈潮华
沈志君 宋鹏鸿
对本文亦有贡献
年关临近，小区安全问题也突显起来。眼下，正是一年中盗抢案件比较多发的时期，群众对社会治安也更为关注。然而，一些小区的安保工作却在唱“空城计”，使得住户们感觉很闹心，居而难安。
记者从梅州市物业管理协会了解到，梅州城区有小区700多个，其中200户以下的小规模小区占了七八成。这些小规模小区，既有早期建设的老旧小区，也有近年来建设的新小区，还有原单位放弃管理的住宅小区。这些小区硬件设施落后，大多数没有物业管理。近期，梅江区综治办对城区小区管理现状进行了一次调研，发现梅江区辖区内的小区约7成为无人管理小区，这些小区多为开放式小区，存在管理真空，治安问题突出。
小区是社会平安细胞，小区安则社区安。记者走访各小区和相关部门，了解现状，正视问题，追根溯源，努力寻求将这些失管小区管起管好的破解之策，让广大群众共享平安梅州的建设成果，推进我市平安建设。
怎么啦？
安全小区失管了
“东厢教师村的物业管理又瘫痪了，原业主委员会成员星散，一些入住的住户拒交物业管理费，350多住户，足额交费的不足200户，好些人连一个月30元的管理费只交15元或20元。现在视频监控、自动铁闸门已停摆。”近日，记者接到梅江区东厢教师村住户反映。
记者走访发现，像东厢教师村一样的小区还有不少。
●开放式小区难管理，治安问题突出
梅江区虹桥社区居委东厢新村位于赤岃三路，是建设于上世纪80年代的全市第一个商品房小区。这是一个没有围墙的开放式小区，有22栋楼，还有50多栋私人建造的单体楼。由于道路四通八达，路灯昏暗，这里一度治安复杂，以致大多数原住户已经搬离，现在居住在这里的大多是老人，以及部分租户。由于无法封闭，这里一直没有物业管理。
东厢村委会的熊女士说，以前这里偷窃摩托车、抢夺、入室盗窃等案件时有发生，近年来警方加强了打击，治安状况有了好转。在这里租房居住和做小生意已有5年的王先生说，2015年仍有住户的摩托车被盗。
梅江区综治办近期对城区小区管理现状进行了一次调研，发现梅江区辖区内的小区约7成为无人管理小区，这些小区多为开放式小区，存在管理真空，治安问题突出。
●物业费难收，安全文明小区“沦陷”
当记者来到位于梅县区华侨城的华怡苑采访时，小区已经失管，没有保安管理，人员自由出入。有住户说，自从物业管理公司撤离后，已经发生过多起住户的摩托车、自行车被盗事件。据原业委会主任黎先生说，这个有140多户住户的小区在2002年就成立了业委会，聘请了华慧苑物业公司进行管理，曾被授予梅州市优秀安全文明小区、梅县优秀小区。后来因业主们对小区管理的意见不一，有人开始不肯交管理费，业委会也散了。2014年1月份，物业管理公司撤走了，小区安全就处于失管状态。一些住户对此感到惋惜，希望有关部门能牵头帮助他们重新成立起业委会，聘请物业管理公司将小区再管起来。
上文提及的东厢教师村，是个有10多年的小区，位置比较偏僻，物业管理对小区安全起着重要作用。同样是因为业委会班子散了，部分住户不交费，导致近日物业管理瘫痪。记者在小区里看到，监控视频等安保设施已停止运转，小区出入口完全开放，人员车辆任意出入，而且垃圾遍地，一片乱象。
梅州市物业管理协会会长钟诚东说，小区管理费难收是不少物业公司的一块心病，因此被迫放弃经营，使小区重又回到失管状态的现象有不少。
●没效益，物业公司弃管小规模小区
梅州市平安物业管理公司以前曾管理过10多个小规模的老旧小区，近两年已经全部放弃经营了。该公司总经理刘连聪说，管理一个小区起码要3个保安人员，加上卫生保洁维修等基本要五六个人，如果小区规模太小，物业公司基本无利可图。近年来人工成本不断上涨，而小区物业管理费又很难提价，有的小区管理费还收不齐，使物业管理难以为继。他表示，有的业主对物管的认识不足，走入过分追求低价的误区，一味要求业委会压低管理费，导致物业公司提供的服务质量下降，物业公司与业主间的矛盾不断加深，管理逾发困难，导致一些物业公司弃管小规模小区。
为什么？
物管机制·业主意识
梅江区是我市房地产开发相对较早的，辖区有不少老旧小区，规模通常都比较小。在梅县区新县城有不少小区规模也都不大。记者从梅州市物业管理协会了解到，梅州城区有小区700多个，其中200户以下的小规模小区占了七八成。这些小规模小区，既有早期建设的老旧小区，也有近年来建设的新小区，还有原单位放弃管理的住宅小区。这些小区硬件设施落后，且因没有规模效应，大的物业管理公司不愿接手，多数小区没有物业管理，安全在唱“空城计”。
梅江区综治办近期对城区小区管理现状进行了调研，将小区失管的主要原因归结为以下两方面：
一是政府推进力度和合力发挥还不够。“条块结合、以块为主”的物管新机制没有建立。目前，市、镇两级在物业管理方面的职责不明，没有落实镇（街道）在物业管理方面的行政监督和公共服务职责，没有发挥街道、社区居委组织和业主自主自治组织的作用，没有形成市主管部门监督管理、镇（街道）属地管理、社区居委具体组织落实、相关职能部门密切配合的运行机制，没有形成上下整体联动、社会齐抓共管的工作机制。物业服务小区与社区居委服务脱节现象突出。一方面，小区综合整治后，由于属地管理责任没有落实到位，社区服务没有及时跟上。另一方面，市区相当一部分新建小区交付使用后，尽管物业企业已经进驻，因无属地管理的政府部门，影响了业委会的成立和物业管理工作的开展。
二是业主主动参与物业管理的意识和能力还不强。业主观念待转变，部分业主观念未能及时扭转，欠缴物业费现象突出。有许多居民认为物业管理是政府提供的福利，应该由政府掏钱。群众参与管理小区，行使权利和义务的意识薄弱，业委会主体缺位。由于部分小区出租率较高，许多业主都不在小区内生活，对物业管理绝大部分是“事不关己，高高挂起”的态度。业主“主体缺位”严重制约着小区的管理。如难以依法组建小区业主委员会，业主大会很难召集，而通过业主大会委托业主委员会选聘物业服务企业更无从谈起。
如何办？
分类管好问题小区
小规模小区失管既有先天缺陷，又有后天因素。安全文明小区是综合治理基层基础工作的重要内容，近几年来，我市在创建安全文明小区方面，下了不少功夫。各县（市、区）综治部门牵头组织相关部门及居委、街道办等，从引导小区成立业主委员会，强化业主自治入手，针对不同小区的情况分类施策，采取不同办法强化小区平安建设，收到了良好的成效。
帮助引进物管，问题小区“逆袭”
有280多户住户的黄金花园位于东山桥头，紧靠归读公园，位置优越，但过去却因物业管理不善，治安状况差而成为问题小区，不少业主纷纷搬走。2015年初，在梅江区综治办牵头下，街道、怡乐社区和区房管局帮助小区成立了业主委员会，并成功引进正丰物业公司进驻。正丰物业公司进驻后，改造了大门出入口，实行人车分流，安装了视频监控系统，使小区安全大为改善，物业公司进驻以来再没发生过治安案件；通过“业主筹资、物业支持、政府帮扶”的方式建设了休闲健身小公园，改善了小区的环境。业主范先生说，现在不但大家住得安心了，连小区的房价都提高了。
据了解，梅江区辖区内的小区在城区类似无人管理的小区有200多个，成立业委会的小区仅有48个，大多数小区均未成立业主委员会，居民自治意识薄弱。梅江区综治办主任曹浩波认为，平安小区建设，政府要发挥扶持和引导作用，更关键的是要发挥业主的主体作用，只有激发起业主自治的积极性，打破依赖政府包揽的观念，树立起共建共享的意识，主动参与小区管理，才能形成长效机制。
合并小区共管共治
为了解决规模小成本高的问题，梅县区把有条件的小区合并一起进行管理。县委政法委牵头县检察院等单位挂点富怡永光花园小区后，把两个小区合并成一个有300多户的规模小区，在7个挂点的综治成员单位帮助下，小区筹集9万元，把通道中间花带改成了35个停车位，大大缓解了停车难问题；帮小区改造了监控系统，新增加22个摄像头；整修好了车辆出入刷卡系统，让小区治安大为改观。住户卢先生说，现在住在小区里安心多了。
协助业主自治，治安改观
对于没有条件合并的小区，则在协助其成立业委会后，引导其聘请保安、治安巡逻员、保洁员等，实现小区自治。金丰花园2010年交付使用后，开发商放弃管理，小区一度一片混乱。2014年在梅县区综治办和程江镇政府的协助下成立了业委会，各栋楼选出了楼长，小区实行业主自治，完善了16个监控视频和保安岗亭等设施，聘请了保安员，小区治安面貌有了根本改观。
对大量开放式老旧小区，梅江区有关部门计划组织群防群治队伍，规划建设“平安视频”等物防技防设施，提升平安水平。
电子大院：
业委会自治有方
位于梅江二路的电子大院，总户数只有70户左右，由于有一个热心负责的业委会，小区的管理搞得有声有色，住户住得安全舒心，为老旧小区的平安建设提供了一个样本。
电子大院是原电子公司的宿舍，原单位已解散，大量房子被出租，小区失管，和许多老旧小区一样，也曾出现治安不好的现象，摩托车、自行车失盗现象时有发生。该小区热心的业主自发成立了业主委员会，对小区进行自治管理，聘请了3名保安员，负责小区的保安和卫生保洁等工作。业委会秘书长罗伯宏是个热心小区公共事业的人，小区管理上的大事小事他都热情地忙前忙后。业委会实行民主管理，各项事务都经业委会成员协商后进行。几年来，小区先后完成了道路整修、小区绿化、安装电动门等建设。去年，业委会又发动小区业主筹集资金，安装了视频监控设备，小区实现了无死角监控，没有发生过摩托车、自行车失盗现象。
“三方”联手，
打造物管鸿都模式
鸿都花园小区作为梅州城区一个比较成熟的高档小区，多年来环境优美，治安良好，其物业管理模式得到业主和有关部门的良好评价。
鸿都花园小区2008年成立了业委会，业委会与客天下物业管理公司签订了全面的管理合同，对物业公司的服务进行考核，其中安全是重点。合同规定，发生一起安全问题，当月对物业公司服务水平的考评就一票否决，一年发生两宗案件，下一年的物业管理费就不提价。业委会还在各片区选出了联系员，收集安全问题，反映给业委会和物业公司。物业公司的负责人坦言，这给了他们很大的压力，为搞好小区的安全，他们改造了小区出入口的监控设备，配备了足够的保安人员，对小区安全严格管理。
鸿都居委也在平安小区建设中积极发挥作用。鸿都花园小区还成立了由业委会、鸿都居委和物业公司三方参加的联席会议，小区管理中遇到的重大问题，三方共同协商解决。业委会形成的决议，也要报给鸿都居委；业委会改选，鸿都居委也参与。
在鸿都花园小区平安建设中，业委会热心负责，物业管理公司服务优质专业，政府不缺席。鸿都模式被梅江区综治办树立为平安小区建设的样板，在全区有条件的小区中推广。
记者手记
住户亟需改变依赖思维
采访中，住户对小区存在的安全问题都有很多意见，记者感受到他们对搞好小区安全的强烈愿望。但对如何搞好小区的管理，不少人都把希望寄托在政府身上，希望政府出钱帮小区完善设施，帮小区搞好管理，但对住户自己组织起来，出钱出力搞好小区管理则显得积极性不足。有的地方小区安全问题不断，住户便反复找居委，出现“小区无物管，居委当保姆”的现象。安全文明小区创建活动，政府部门不可能也不应该大包大揽。实行物业管理，走市场化、社会化的管理路子才是方向。业主自治管理的意识和积极性是搞好平安小区建设的重要前提，小区居民需要改变依赖性思维，提高“共建共享”小区安全文明的意识。
俗话说“蛇无头不行”。采访中记者发现，管理不好的小区基本都没有成立业委会，或者曾经有业委会但已经散掉了。有一个成立了强有力的业委会的小区，物业管理相对就能搞得比较好。当然，要成立业委会，光靠小区居民自己还不够，居委等基层组织和相关部门的扶持和帮助也很重要。
鸿都花园小区内部的高清视频监控（吴腾江 摄）
东厢教师村如今已无物业管理，治安岗亭内也无保安，外界人员可随意进出。（吴腾江 摄）
东厢新村为开放式小区，无物业管理，不利于住户安全。