清远销量超去年,库存压力仍未减
关于救市，一个最直接的理由是库存积压太大。曾亮超 摄
自从去年9月底推出救市政策之后，这一年来，不断有新的楼市新政出台，也刺激着清远楼市销量的回升，如今新一轮救市似乎箭在弦上。
令许多人疑惑的是，商品房销量回升，但库存压力没有明显下降。救市一年来，楼市发生怎样的变化，先来看看数据。
销量回升 价格持续下降
自从去年9月底推出系列楼市刺激政策之后，清远楼市开始复苏。仅今年10月一个月，商品房网签销售面积达到32.42万平方米、3290套，分别同比增长40.29%、46.16%，均创月销售量历史新高。而今年前10个月，商品房网签成交量达到262.60万平方米、27092套，创历史新高，分别同比增长37.68%、47.14%。
据清远市住房和城乡建设管理局提供的住宅成交备案数据来看，近一年来，商品住宅成交量整体上成上升态势，尤其是去年9月之后，增长最为明显。商品住宅的成交均价则一直呈现下降态势：均价从去年1月“6字头”回落到如今的“4字头”。
业内人士分析，从去年开始，开发商的降价策略终于换来了成交的放量，也回流了大笔资金：今年前10月的销售总额已经超过去年全年，接近历史峰值，仅次于2013年。
销量已超去年 库存压力未明显减小
据清远市住房和城乡建设管理局网站数据显示，今年前10月商品房销售量已经超过去年全年，商品房销售面积比去年全年增长6.70%，销售套数增长15.09%。然而，市场并未感受到库存压力明显下降。
那么，清远库存量究竟有多大？官方公布到去年底市区（仅包含清城区和高新区，下同）商品住宅库存面积达571万多平方米，去年市区住宅销售面积不到230万平方米。为了方便更好理解清远库存压力情况，本报做如下数据对比。
清远从2009年到今年10月的近7年，市区商品住宅销售套数约125431套，在此期间，新建商品住宅套数约163632套（以清远市住房和城乡建设管理局发放的预售许可证数据为准），按此计算尚有38201套待售。目前清远市区常住人口约80万。按照上面数据计算，市区平均不到7个人拥有一套住房；按照总供应量计算，不到5人就拥有一套住房。
此7年间，广州商品房销售约60多万套，按常住人口1300万算（实际不到1300万），平均每20人拥有一套住房。
7：1和20：1，两相对比，清远市场需求的潜力在短时间内得到爆发似乎比较困难。当然这只是静态算法，没有包含清远其他县市区及珠三角客户群，但广州也没有包含其他城市人群，相对而言，广州的吸引力，清远很难匹敌。
■地产周评
库存压力还得靠时间来消化
最近，关于房地产救市的声音再起，直接源于中央领导层面持续对房地产去库存的表态，而近日更有媒体报道国务院将出台房贷利息优惠政策，据说最高省45%。救市消息是否能兑现暂未可知，也不是笔者关注的焦点。
关于救市，一个最直接的理由是库存积压太大。据国家统计局的最新数据显示，到今年10月末，商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。两年以来，全国待售面积增加了23996万平方米，上涨了54%。
但是我们发现，一二线城市的库存压力似乎并没有想象那么大，因为自去年9月底以来，在一系列的政策刺激之下，北上广上半年商品房销售超过两位数增长，房价也大幅增长，其中上海商品住宅价格增长了17.19%。
相反，三四线城市库存压力似乎并未明显缓解。数据显示，1—10月份，非重点城市商品房销售面积增速比1-9月份回落0.4个百分点，拉动全国商品房销售整体下行。以清远市区（仅包含清城区和高新区，下同）为例，今年前10月商品住宅销售量已经超过去年全年，但房价却一直处于下降态势：从去年1月6字头一直回落到今年10月的4字头。到如今还有很多3字头房源，甚至有开发商以2字头进行促销。
即便如此，市场整体库存量没有明显下降，依旧保持去年底的水平。说明新增货量也没有明显下降。这又是为何？其实很容易理解，类似清远这样的三四线甚至四五线城市，近几年来，地方政府急速推进城市化，城市开发四面开花，即便最近一年地方控制住宅土地出让，但市场上仍有足够的土地可以供开发，因此，短时间内用减少土地供应的办法很难对供货市场产生直接作用。
救市常用的方法都用了，救市的力度并不比六七年前弱，这是市场普遍公认的一个道理。地方政府也在不遗余力救市，公积金招数用完了，甚至连公务员购房现金补贴都用了，作用并不明显。
从需求角度理解，我们以清远和广州的一组数据对比为例，或许可以看到清远住房消费市场疲软的原因：目前市区常住人口80余万，而2009年到今年10月，市区商品住宅成交套数约125431套，按此算，平均不到7个人一套房；在这期间共新建商品住宅套数约163632套，也就是说约不到5人有一套房。而广州这7年间商品房销售约60多万套，按1300万人口算（实际不到1300万），平均每20人一套房。
其实，以清远现有的人口来算，和历史对比，如今销售量已经处于最高位，这也是很多三四线城市共同现象。因此，要有效消化三四线城市的库存，就必须要增强它们对周围人口的吸引力，这可并不是短时间可以解决的。
或许只有靠时间和大环境改变来改变目前的困境，能存活下来的房企，在困境中还能实现高速增长和扩张的房企，才是真正的强者。从另外一个角度看，这何尝不是一种好事呢？新常态下，淘汰本该淘汰的一些企业，以此提升整个产业的质量、品质，改变整个行业以前被扭曲的形象。（陈步上）