滨江新城新盘售价未受拍地影响而大涨
滨江新城的房价在新地开拍前，并未大涨。
滨江新城被视为江门楼市发展的风向标，颇受市民关注。7月4日，一则“滨江新城新地块起拍价折合楼面地价5200元/平方米”的新闻刷爆了朋友圈，在此基础上，上周，保利大都会、美的公园天下先后开盘，不过，新盘售价却显得有些“亲民”。
多位业内人士分析认为，之所以出现这一现象，和限购限贷政策、产品本身、市场环境等有关。
A 市民：新盘售价比预期售价要“低”
上周，位于滨江新城的保利大都会、美的公园天下先后开盘。先是保利大都会推出了三期13幢，毛坯均价约11500元/平方米，紧随其后，纯新盘——美的公园天下推出了1、2、4幢，毛坯均价约11600元/平方米。
“没有想像中贵。”已经在美的公园天下“抢房”成功的王先生之所以如此感叹，是因为他有着这样的经历。
今年以来，他受购房潮裹挟，准备二次置业，但因为觉得房价太高所以一直悬而未决。到了7月4日，“滨江新城新地块起拍价折合楼面地价5200元/平方米”的新闻刺激了他。
与此同时，周边的多个楼盘也在拿拍地说事，其中一楼盘销售中心的展板上赫然写着：“今年6月，滨棠板块的住宅网签均价已达到11570元/平方米，拍地楼面价更是一路狂飙，8月4日摘牌的滨江新城地块的起拍价高达5200元/平方米，滨江涨势再起。”
“这不是秃子头上的虱子——明摆着嘛！地价将决定楼价，买吧！”王先生担心滨江新城的房价有可能会出现跳涨。
王先生的担心并非没有道理。记者查阅资料发现，保利大都会的楼面地价为900多元/平方米，在售的12幢的均价约为12000元/平方米；碧桂园滨江壹号的楼面地价为4843元/平方米，带装修的售价在13000元/平方米左右；而美的公园天下的楼面地价高达5406元/平方米，此前的吹风价又在13000元/平方米左右。
然而，新盘的售价并没有像王先生想的那么高。
B 观点：未大涨主要受制于限购限贷政策、产品等因素
这两个楼盘为什么选择在拍地前开盘，且售价比想像中低？
美智地产总经理汤建军认为，虽然近期江门的土地拍卖市场较为火热，滨江新城的新地块也受到了众多开发商的高度关注，但上述两个楼盘最终没有等到拍地后再开盘，原因是多方面的。首先，作为品牌开发商，每个项目在各个时期都有自身的推售节奏和资金回笼计划，大项目后续还有较大的货量要推，在拍地前先推售部分产品对其整体影响不大。另外，开发商在考虑未来政策有可能收紧、江门2017年学区地段划分即将公布等不确定因素后，选择尽早入市是较为理智的。
另外，多位业内人士还谈到了产品因素。
“应该看到楼王和非楼王的区别。”天鹅湾营销经理李松杰指出，保利大都会新推的13幢的售价虽略低于此前推出的12幢，但应该看到，12幢是楼王。一般情况下，楼王会比非楼王的售价高出一两成，所以，保利的售价还是在涨的。
业内人士冯先生拿美的公园天下和锦富汇景湾作比：理论上，美的公园天下的地价较贵，开盘价应为区域最高，其实不然，新盘首期一般位置较差，而锦富汇景湾卖到后面的产品，位置往往很好，所以毛坯均价却到了13000元/平方米，不过，美的公园天下后期位置更好的产品的售价有望攀高。
“涨多了，需要歇一下。”冯先生同时指出，去年，滨江新城受几块高价地的刺激，从7000元/平方米左右突涨至年底的10000元/平方米左右，绝对涨幅较大，到了今年，其整体涨幅不及江海，但应看到，滨江新城是领涨，江海是补涨。滨江楼市的暂时“平静”并不意味着它后劲不足。
事实上，上述两盘的开盘价相对“较低”，也和本报此前的报道大致吻合——裕隆基地产总经理杨东卉表示，拍地只会令滨江新城的房价在近期内微涨，而不会大涨，因为受限购限贷政策的影响，首付提高了或者贷不了款，令许多业主无力出手。
编辑： 梁文悦