《广州市物业管理条例（草案二次审议稿）》征求意见
大洋网讯 近日，记者从广州市住建局获悉，《广州市物业管理条例（草案二次审议稿）》（简称《二次审议稿》）向社会各界公开征求意见和建议。与此前的送审稿相比，针对新冠肺炎疫情等突发事件以及“高空抛物”等社会热点，《二次审议稿》中新增“外立面安全管理”“突发事件应对”等条文，同时，针对物业服务费、业委会成立及职责、物业维修资金、垃圾分类、共有资金也做了进一步规定。
针对诸如疫情的紧急突发事件
新增“突发事件应对”条文：物业企业服从政府统一指挥，落实应急措施
一场新冠肺炎疫情，让物业服务企业成为保卫每个家庭健康的第一道防线，在疫情中，物业服务企业已经突破商业化的物业服务，逐渐融入基层社会治理。
与此前的审议稿相比，《二次审议稿》要求物业服务企业应当指派项目负责人。项目负责人应当在到岗之日起三日内到项目所在地的居民委员会报到，在居民委员会的监督、指导下参与社区治理工作。
同时新增“突发事件应对”条文，要求在突发事件应对期间，街道办事处、镇人民政府负责落实市、区人民政府依法采取的各项应急措施，指导物业服务企业开展相应级别的应对工作。
物业服务企业应当服从政府统一指挥，依法落实应急预案和各项应急措施，在街道办事处、镇人民政府的指导下积极配合居民委员会开展工作。同时，市、区人民政府应当给予必要的物资和资金支持。
新增“外立面安全管理”条文：业主是房屋外立面的安全责任人
住宅楼越建越高，近年来，物业小区“高空抛物”“高空坠物”的事件频繁发生，如何减少“悬在城市上空的痛”也成为《二次审议稿》重点关注的内容。
《二次审议稿》新增第八十三条“外立面安全管理”，明确业主是房屋外立面的安全责任人。
同时规定，业主委托物业服务企业负责房屋外立面的维修、养护和管理的，物业服务企业应当加强对房屋外立面的维修、养护和管理，防止外立面发生爆裂、脱落等危及安全的情况。外立面有可能产生爆裂、脱落等安全隐患或者发生爆裂、脱落等危及安全情况的，物业服务企业应当及时采取警示、围蔽等安全防护措施，并及时组织对外立面进行维修、更新、改造。
针对物业小区成立业委会
新增：100户以下住宅小区，业主委员会可由3人组成
近年来广州一直鼓励物业小区成立业主委员会，按照此前规定，业主委员会由五至十五人组成，考虑到一些小区户数较少，《二次审议稿》新增规定，明确户数一百户以下的住宅小区，业主委员会可以由三人组成。
而对于业主委员会的职责，《二次审议稿》也进一步细化。《二次审议稿》明确，业主委员会需要制定档案和印章管理等工作制度，制作和保管会议记录、业主共有财产资料、会计凭证、会计账簿、财务报表等有关文件及印鉴，并建立相关档案；根据业主大会的决定，组织物业管理区域内共用部位、共用设施设备的经营，管理、使用经营收入；每半年公布业主委员会委员、候补委员交纳物业服务费、停车服务费的情况。
同时，业主大会、业主委员会、物业管理委员会应当依法履行职责，不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。若做出的决定违反法律、法规的，街道办事处、镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
针对物业服务费用
新增：行业协会制定物业服务费用市场参考价
物业费交多少？上限是多少？一直也是市民关注的问题。《二次审议稿》充分发挥行业协会的指导作用，明确由物业服务行业协会制定物业服务规范标准和物业服务费用市场收费参考标准价格。
同时规定，业主应当按照物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费。业主拒绝支付物业服务费、不交纳物业维修资金或者实施其他损害业主合法权益行为的，业主大会可以在业主大会议事规则中对其表决权的行使进行限制。
物业服务企业不得以业主、物业使用人拖欠物业服务费为理由，减少服务内容，降低服务质量，擅自中断其正常用水、用电、用气、通讯、有线电视信号，以及实施损害业主、物业使用人合法权益的其他行为。
前期物业服务合同或者物业服务合同终止后，原物业服务企业不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务企业进场服务。
针对社区生活垃圾分类
新增：物业有责任指导、监督业主进行垃圾分类
物业小区是生活垃圾分类最为关键的一道关，随着垃圾分类在全国铺开，《二次审议稿》也对物业服务企业在垃圾分类上提出了更高的要求。
此前的送审稿，并未对物业服务企业在垃圾分类中承担什么责任进行规定，为了进一步落实物业服务企业在垃圾分类工作中的责任，推动生活垃圾分类工作，《二次审议稿》规定，物业服务企业需要履行垃圾分类管理责任人责任，指导、监督业主和物业使用人进行垃圾分类。这也意味着，物业服务企业在生活垃圾分类上承担了更大的责任。
针对物业维修资金的使用
新增：电梯故障等紧急情况，可直接使用维修资金
物业专项维修资金号称“住宅房屋的养老金”，是专项用于物业共用部位、共用设施设备期满后大修、更新、改造的资金。但是在使用中，需要表决经过双“2/3业主”的同意，投票以及公示的过程较为耗时。
《二次审议稿》规定，发生诸如电梯故障、消防设施故障、楼体外立面存在脱落危险、屋面、外墙渗透等危及房屋安全的紧急情况，需要使用物业维修资金的，可以不经过业主大会表决同意，直接申请使用物业维修资金。
针对小区公共收益的使用
新增：共有资金可补充物业维修资金
随着物业小区广告牌、电梯间商业广告越来越普遍，小区利用公共设施经营所得的公共收益该怎么使用，近来也备受关注。
此前的审议稿已经要求，一个物业管理区域应当开立一个专户存储业主共有资金，专户的账户名是业主共有资金管理单位。
《二次审议稿》对共有资金信息公开做了进一步要求，业主共有资金管理单位应当向业主每季度公开业主共有资金收支情况和管理规约约定应当公开的其他信息。业主、物业管理委员会、业主委员会或者居民委员会对业主共有资金收支情况提出质询的，业主共有资金管理单位应当自收到书面质询之日起七日内书面答复。
同时，为了补充部分小区物业维修资金消耗较大的情况，《二次审议稿》还明确，业主共有资金可以补充物业维修资金使用。
广州日报全媒体记者 贾政
