物业费最高限价 为啥上调0.35元/平方米

　　东莞市发改局价格管理科公开发布多份关于东莞市住宅物业服务收费管理调整征求意见稿。其中政府指导价标准最高将涨至2.75元/平方米等变化成各方关注焦点。

　　8月18日，针对征求意见稿中的具体内容，物价部门召开关于完善物业服务收费管理征求意见工作通报会，就新政中的焦点问题进行解读和回应。

　　 停车费等公共收入纳入定价成本

　　根据《东莞市住宅物业服务收费政府指导价（征求意见稿）》（以下简称“指导价意见稿”），东莞市住宅物业服务收费政府指导价拟上调。其中，多层有电梯的政府指导价最高限价从原来的2.4元/平方米拟上涨到2.75元/平方米，上涨了0.35元/平方米，增幅达14.6%.多层无电梯的最高政府指导价最高限价从原来的1.8元/平方米涨到2.15元/平方米，增幅达19.4%.

　　政府指导价最高限价增幅超一成是如何计算出来？通报会上，面对记者的提问，东莞市发改局价格管理科相关负责人解释称，新政府指导价定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。值得提醒的是，政府指导价已包括了物业共用部位、共用设施设备产生的水电费和损耗等费用（不包括二次供水加压电费），物业公司不得在政府指导价外另行收取。

　　但同时也有现场记者提出，小区内的停车位租赁收入、广告牌收入等属全体小区业主所有的公共收入，是否有在定价成本上冲减。

　　“这笔钱应当考虑进指导价的构成中，抵减部分物业费的成本。”上述负责人称，新政府指导价已把小区明确公共设施收入，如停车场租赁收入、提供有偿服务收入、会所经营收入等纳入成本考虑中进行冲减。但对于未明确的公有收入，如广告牌租借所获得的收入等，由于各个住在小区的情况不同，难以界定，则尚未纳入成本计算。

　　 “菜单式”更强调的是参考作用

　　在政府指导价最高限价有所提高的同时，物价部门在此次改革中也首次公布了配套的“菜单式”物业服务收费参考标准，让业主在单一的新政府指导价格下有据可依，根据物业公司服务等级付费。

　　从此前发布的征求意见稿看，“菜单式”物业服务收费参考标准分综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五部分，每部分分四个服务等级制定。该标准甚至细化到每天清理多少次垃圾箱。

　　对于如此细分的项目，广东省华南社区和谐发展中心主任周活宁此前就曾表示，众口难调，“菜单式”现实可操作性低。同时，也有业主表示，“菜单式”系通过项目变相地为物业公司提价找理由。

　　针对上述质疑，物价部门解释称，“菜单式”参考标准是供建设单位与物业服务企业在政府指导价范围内确定具体标准，以及业主、业主委员会与物业服务企业协商约定住宅物业服务收费时，结合本住宅小区实际情况参考使用。

　　上述相关负责人坦言，“对于菜单式，更强调的是其参考作用，实际上，它是政府指导价从以往的多级变为单一最高级时，物价部门提供具体项目收费标准供业主参考。如果小区业主与物业公司双方早有合同，一定是按照合同规定收费，即使合同期满，也必须通过业主双过半等程序才可执行。换句话说，调整政府指导价或菜单式参考标准，对原先的业主都不会造成非常大的影响，主要还是针对新建或现售物业。”