年投资回报高达12% 物流地产还在“黄金时代”

物流地产如今正迎来黄金时代

市场前沿

年 投资 回报高达%

物流地产还在“黄金时代”

房地产行业进入白银时代？这说的可能只是类似住宅这样的传统类别，而物流地产，如今正迎来发展的黄金机会。近年来，很多往日只专注住宅或商业地产的房企，在巩固传统业务竞争优势的同时，纷纷进军物流地产。今年上半年，万科成立了物流地产发展有限公司，并在短短半年时间里，在贵阳、武汉、上海、沈阳、长沙、成都等地获取了6个物流地产项目，很有要在此大展拳脚的势头。几年前，富力地产也投资30亿元兴建广州国际空港物流园，花都的物流地产目前基本处于供不应求状态。

投资回报跑赢住宅几条街

《为何近期物流地产如此受欢迎？原因很简单，前景好、利润高。戴德梁行工业及物流地产服务部主管及助理董事黄文礼说，因为物流地产的土地获得价格较低，从长远看，未来增值的空间会比较大。而在短期内，物流地产的租金回报也很可观，出租的年回报率可达8%-12%，比普通住宅或商业物业不超过5%的租金回报，简直跑赢几条街。加上物流地产的租期普遍较长，租客的自身业务和客源都比较稳定，管理相对轻松。

现在，房地产行业传统的产品类别发展增速下降，与其相比，物流地产的发展步伐比较稳定，因此就显得更加难能可贵。此外，物流地产资金回笼时间较长的问题目前也可以得到较好的解决，海外投资 基金 及房地产信托投资基金(REITs)对物流地产也较为青睐，因此大大地缓解了房企的资金压力。

省内物流地产较为紧俏

珠三角、长三角、渤海湾地区是目前国内的三大 经济 引擎。制造业、商贸业发展成熟，带动物流仓储发展，这三个地区也是国内物流地产发展较好的地区。仲量联行发布的《中国城市60强》报告显示，在人口密集的“巨型城市”区域——长三角、珠三角和环渤海地区，拥有现代物流仓储的空间，占据了全国总量的2/3。其中，深圳、广州的甲级物流仓储总量分别位居全国第三、第四水平，紧随上海和天津之后。

黄文礼介绍，目前广东省境内物流地产发展最好的核心城市有广州、深圳、东莞，佛山的南海、禅城、顺德。由于物流土地供应日趋紧张，物流地产在中心城市发展受限，目前已经把战线扩充到这些核心城市的周边，如惠州、江门，佛山的三水、高明等地。而粤西、粤北地区物流地产发展相对滞后，目前以发展特殊物流仓储物业为主，如粤北的化工物流、粤西的石化物流等。

“广东省内的物流需求有两个极端，一些中心城市几乎已经没有新增供应量，但是新增的需求却不断有，因此会外溢到周边，像三水、高明、惠州。广州市略好一些，广州市区内还有南沙、增城有一些新增的物流项目供应，但总体供应还是偏紧，因为即使是在花都，目前的物流园区都已经基本没什么空置了。”黄文礼说。

虽然总体供不应求，但物流地产的租金难有大幅度上涨。租金上升会有敏感点。物流地产的所在位置如果交通方便、靠近市中心，可节省很多成本，当租金到了某个临界点，如果物流的利润增长比不上租金成本的上升速度，企业就会选择向周边发展，若是高标准的物流地产，目前的租金临界点是40元/平方米·月（广东省部分城市的物流资产租金情况见右表）。

局部需求增速放缓

总体供不应求

随着更多投资者进入物流地产市场，物流地产会否从原来的供不应求转为供过于求？

仲量联行中国区工业部总监司徒艺表示，虽然局部有可能出现选择性供应过剩局面，但对于中国经济的整体规模，物流市场在总量上仍处于供应不足状态，电子商务的发展正逐步填补需求缺口。与美国重点城市1.55亿平方米甲级物流仓储总量相比，中国现有的2900万平方米同类物业差距甚远。

他认为，除了仓储物业外，一些相关的配套地产业务也会发展起来。目前，中国电子商务配送网络落后于发达的国家和地区，但随着电商企业运作更高效，由电子订单配送中心、退货处理中心和其它专业设施组成的物流市场新生态体系将逐步发展起来。

黄文礼认为，物流地产还有很强的后续动力。一是国家会大力推进自贸区的建设和发展，贸易的增长将直接带动物流仓储需求；二是跨境电商是目前炙手可热的行业，它将直接带动保税仓库的需求增长；此外，近年来制造业不景气，产业转移升级，工业要发展到4.0，这都将对供应链物流提出更高的要求，从而催生出更多的物流仓储需求。

广东省部分城市物流地产租金情况

城市租金水平供需情况

（元/平方米·月）

广州25-38求大于供应，尤其是靠近中心城区及高标准物业，未来供应以南沙、增城、花都为主

深圳28-40物流仓库主要分布在盐田港周边及宝安、龙岗等地。目前市内已基本无新增仓库物业，新增的需求只能往东莞、惠州等地

东莞20-35供求基本平衡，制造业转型后部分工厂物业（或土地）向物流仓库方向发展，增加了市场供应量

佛山（南海、禅城、顺德）22-35仓储物业分布较零散，供求关系较平衡，靠近市区的高标仓库较为紧俏

佛山（三水、高明）20-32新增供应量较大，供大于求，周边发达地区的外溢需求逐步消化

惠州20-30新增供应量较大，靠近深圳的惠阳地区及靠近广州、东莞的博罗地区是未来物流地产发展的主要地区

江门18-28工业物流土地有较大量的供应，仓库需求以制造业仓储为主。目前未有大量的物流地产开发，供求关系相对平衡，租金水平较低

（数据来源/戴德梁行文/梁栋贤制表/李焕菲）