现在是买房置业的好时机吗？

　　●本报记者  杨敏

　　去年12月举行的中央经济工作会议把化解房地产库存（去库存）作为今后经济工作的五大任务之一。近期以来，一线城市房价再次上涨，楼市走向再次成为人们关注的热点话题。梅州市房地产供求情况怎么样？去库存压力如何？房价何去何从？市民买房什么时候出手好？记者进行了深入采访。

　　全市去库存时间降为11.52个月

　　记者从市住建局了解到，到今年2月底，全市商品住宅库存面积332.20万平方米，商品住宅库存套数28854套，商品住宅去库存时间降为11.52个月。其中，梅州城区商品住宅库存面积187.31万平方米，商品住宅库存套数15250套，去库存时间为11.40个月。而梅县区、梅江区以外的其他6个县（市）库存量并不高。

　　据统计，中国现房库存去化周期为23个月，期房库存需要4.5年来消化。

　　2015年全市房地产开发投资额150.88亿元，同比增长5.76%，增长速度明显放缓。2016年1月份城区商品房新开工面积95.05万平方米，同比减少了15.82%。今年1月份，梅江区新建楼盘24个，其中在售楼盘有20个。而梅县区作为过去两年内楼盘销售的大头，在售楼盘21个。

　　今年前2个月，梅城楼市销售情况延续去年良好势头，成交套数较去年同期上涨了31.9%，江南、江北、梅县区新县城三大片区商品住宅成交价格上同比呈现“一降两涨”态势。（见下表）

　　日前出台的《广东省供给侧结构性改革去库存行动计划（2016-2018年）》中，梅州市商品住房去库存任务为0，非商品住房去库存任务也仅为15万平方米。任务表中可见，梅州当前的库存压力较小。

　　梅州市住建局相关负责人表示，目前梅州城区住房潜在库存仍然较高。近期城区约有5000套以上的在建住宅预售推向市场，后续建设也在进行。

　　记者走访了解到，客天下、东山谷、芹洋半岛等大项目还有大量的住宅工程准备实施。梅县新县城的富力城今年预计推出2500套房子，面积大约为30万平方米。富力城负责人马志良表示，从2014年7月份开始至今，富力城已经累计推出了近5000套房源，而这仅仅是整个富力城的三分之一。预计在3-5年内，富力城的居住人口将可达到6万人左右。大量的潜在库存能否有序释放，成为未来房地产走向的关键。

　　系列政策落实，去库存速度不断提升

　　去年以来，多次降息、降低购房首付、房产交易的契税和营业税减免等，均一定程度上减轻了人们购房的压力。以60万元/套的住房计算，首付门槛将能减少3万元，而契税将下调6000元-12000元，多次降息又能降低后续每月300-500元的还贷压力。

　　今年2月22日起，梅州市地税系统全面落实国家关于房地产交易环节契税、营业税调整的新政策。市地税局有关人士表示，新政策执行第一周，共受理房产交易契税申报599宗，减免契税354.38 万元。同时，共成交二手房107套，征收营业税43.19 万元，免征55.81万元的营业税。

　　此外，住房公积金政策调整也使公积金资源得到进一步盘活。记者从市住房公积金管理中心获悉， 2015年全市职工用于住房消费资金达30.12亿元（发放个人住房公积金贷款15.56 亿元），同比增长99%，结余资金由年初的12.67亿元下降至6.23亿元，比年初下降了逾五成。

　　在系列政策作用下，去库存化速度不断提升，2015年我市商品住宅成交达到28571套，同比增长78.89%。记者走访了解到，我市一些大楼盘的去化水平多数都达到了80%以上。梅城江南御景等楼盘去年去化率甚至达到100%。2015年，客天下在库存压力下仅推出了400多套商业住宅，目前已经消化了近90%。正兴地产旗下的归读一品等三个楼盘，去化率也达到75%左右。

　　梅州城区房价分化正在加大

　　2015年，梅州城区的商品房平均成交价格在4900-5000元之间窄幅波动，比2014年小幅回落。1-11月，成交均价各区域分别是：江南片区6064.8元/平方米，同比下跌5.51%；江北片区5042.69元/平方米，同比下跌4.25%，梅县新城片区4330.36元/平方米，同比下跌0.52%。

　　虽然2015年房价总体有所回落，但优质楼盘价格坚稳，部分优质楼盘不跌反升。富力城作为梅县新县城片区最大的社区，在去库存方面表现最为突出。目前中高层的价格已经开到了5000元每平米。接下来将推出地理方位较好且市场反应不错的楼盘，估计价格会有一定提升。客家新世界的二期住宅，每平米也提升了500元左右。

　　在市场竞争较激烈的片区，中小楼盘由于开发能力与大楼盘形成差距，因此虽然个体存量不多，但是去化速度非常慢。记者走访了解到，一些小区1000多套的房子，却耗费了将近6年的时间仍然未能清盘。梅县新县城的几十个小微楼盘，有些一个月的销售量仅维持在一二套，有些甚至销售处于停滞状态。一些沿街住房因为没有小区，或者建设在不合适的地段，价格甚至打出了“3字头”。

　　业内人士认为，房地产如今已经进入“白银时代”，市场竞争加大，房地产企业利润也在压缩。什么房子都好卖的时代已经过去，楼盘之间的分化加大。

　　现在要不要出手买房？市民观点不一

　　去年以来，楼市刺激政策接连出台，“去库存”反而让不少市民对楼市持观望态度。

　　在梅州工作了三年时间的小江，一直都有在城区购房的意愿。不过小江告诉记者：“现在梅城梅江两岸以及梅县新县城建了大量的房子，目前空置率很高，需求量并没有那么大。我觉得房价一定还会回归到更合理的水平。”小江还表示，虽然有关部门做了很多的减免，但是两成半的首付很难申请。对于山区不少工薪阶层来说，要凭借自己的经济能力付首付还是需要一定的时间。

　　一些市民则认为，宏观上的楼市库存与个体买房之间有认识上的差异，虽然库存量较大，但好的房源却越来越少。“未来，高速路口及高铁站点均将设在附近，客都大桥将连通江南片区，15分钟就过去了。而且，附近的外国语学校以及粤东医院也已经启用，这边的基础设施建设已经和过去完全不同了。”在富力城置房的程女士表示。上个月在新县城购买了一套房产的陈女士也认为，前期的好房源都被人买走了，而且价格也在涨，如果再不买就会再错过心仪的房子。

　　还会有去库存新政出台吗？

　　随着城镇化的不断发展，以及梅州工业、旅游业的产业驱动，住宅需求将持续释放。业内人士对于城区住宅需求看法比较乐观。鸿艺集团营销中心副总监李日锋透露，今年计划陆续推出1000多套住宅，并挖掘旅游度假产品、刚需产品等方面的市场潜力。

　　客家新世界营销负责人傅帅认为，目前梅州的楼市库存已经在比较合理的区间，楼盘去化水平存在一定的分化。建议有关部门把握当前去化速度的基础上，控制土地及住宅供给量，才能令房地产业保持稳定发展趋势。

　　市住建局有关负责人表示，我市房地产潜在的库存量仍然较大，库存压力不容忽视。接下来，将根据中央和广东省供给侧结构性改革去库存行动计划的工作要求，结合我市实际，制定促进我市房地产消费加快库存消化的相关政策。