珠海正在研究全面取消限购 办公楼去库存压力山大
日前，《广东省供给侧结构性改革总体方案（2016-2018年）》及去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板等五个行动计划正式印发实施。在“去库存行动计划”中，珠海因“库存规模小、需求旺盛”被列为四类城市，没有设定“去库存”的指标。
南方日报记者多方采访获悉，珠海办公、住宅库存呈现出“冰火两重天”的状态，其中，办公类商品房去化周期将长达7年，而住宅库存量较小，仅需半年即可完全消化。
住宅库存半年即可消化
日前，广东省对各地实行“一类一策”去库存政策，珠海因“库存规模小、需求旺盛”被列为四类城市，不设“去库存”的指标。
珠海房地产市场的库存量有多少呢？珠海市住规建局相关负责人在接受记者采访时表示，去年珠海商品房库存面积为206万平方米，比2014年末增长40%，其中商品住房（即“住宅”）库存面积约为157万平方米、1.5万套，剩下的为非商品房（即“办公、商业”）库存面积。
在住宅库存中，60平方米以下户型套数为1307套；60—90平方米为5506套；90—144平方米为6364套，144平方米以及以上户型为1924套。从区域来看，主城区与郊区住宅库存各占“半壁江山”，分别为7048套、8053套。
“珠海住宅的库存压力比较小，不会形成积压。”该负责人表示，按照每月25万平方米的去化速度，珠海消除库存仅需6个月，而领到去库存指标的城市，其正常的消化周期在18周以上。
办公楼去库存“压力山大”
与住宅相比，非商品房库存则“难言轻松”。根据官方提供的统计数据，去年珠海非商品房（即“办公、商业”）库存面积约为49万平方米，其中办公面积为28.56万平方米，商业为19.77万平方米。
其中，商业地产情况较为乐观。资深地产人士程广平表示，珠海的商业多为临街商业，主要服务于社区居民，均价为5万元一平方米，销售情况良好。“开发商明白珠海的商业氛围不够强，因而大型商业综合体推出的项目不多且皆为自持，库存压力小。”程广平说。
真正“压力山大”的是办公楼。珠海住规建局相关负责人表示，珠海经济总量不大，创新型企业、研发机构正在增长之中，对写字楼的需求不够强烈。另外，正在发展中的小微企业也缺乏大面积购买办公楼的财力，因此这方面的库存压力较大。“全市一年就卖了几万平方米，目前写字楼多为开发商自持。”
存量尚未“盘活”，增量却在不断攀升。据程广平去年年底统计，横琴共有写字楼近200万平方米，加上香洲区有近150万平方米的体量（包括在建和已报建项目）以及“三旧改造”带来的增量，未来几年内珠海办公楼数量将激增。
“排除已售的写字楼，即便按照每年10万平方米的去化速度，也要七八年才能完全消化。”程广平建议，部分高端写字楼应该采取半售半租的方式，减轻前期贷款的压力，积极回笼资金。
此外，改造为写字楼的“三旧项目”则应该主动迎合“大众创业、万众创新”的时代潮流，锁定中小企业，发展科技企业孵化器、众创空间，慢慢消除库存。
正研究全面取消限购
日前公布的“去库存”行动计划对广州的限购政策进行了“点题”，明确“广州市应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围”。那么珠海的“限购”政策是否会调整呢？
珠海市住规建局相关负责人表示，珠海目前仅对主城区144平方米以下的房子进行限购，但符合珠海人才目录的外地人，包括“三高一特”产业人才、部分蓝领，也能购买该类户型，因此政策的约束力并不是很大。
“关于全面取消限购的问题，正在研究。” 该负责人说，预测珠海全面取消限购后，将吸引更多外地人才，同时会进一步带动香洲、南湾、湾仔片区楼市的成交，大户型楼盘受益明显。
另外，针对广东省对商品住房项目停止实施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求，官方回应，珠海于去年4月取消了“70/90”政策的强制要求，让开发商根据市场的需求进行户型设计，但前提是“限制香洲区推出60平方米以下的户型，严控住宅用地，鼓励西区考虑刚需的需求，以实现全市总体平衡”。
港澳人士购房待遇已与本地无异
对于毗邻港澳的珠海而言，省里提及的“有条件的市可为港澳居民提供与本地居民同等的购房待遇”的政策同样引人注目。
据介绍，珠海非户籍居民购买房屋比例约占50.1%，其中港澳占了10.1%。 以2015年为例，珠海新建商品房屋（住宅）交易登记29162宗，其中近3000宗出自港澳人士。
“实际上，港澳人士购房的待遇已与本地居民无异。”珠海市住规建局相关负责人表示，现阶段除了在香洲购买144平方米以下的户型需要提供纳税证明或社保证明外，港澳人士在其他区域买房同样不受限。
聚焦
40余楼盘涨价，珠海楼市持续升温
在首付和契税下调、央行降准等一系列“强心剂”的作用之下，珠海楼市也再度升温。3月1日，珠海西区10个楼盘宣布集体涨价，每个楼盘上涨200元~1000元每平方米不等，引起了一些市民的“条件反射”。
珠海市民周易斯（化名）看中了金湾航空新城的山海一品海岸花园，但2月份已两度涨价，每次单价涨1000元，让他心慌不已。如今，该楼盘已突破1.5万元/㎡大关，周易斯最终放弃了购房计划，开始寻找其他合适楼盘。
据网易珠海房产统计，3月份珠海及中山（坦洲、三乡、神湾）共49个楼盘涨价，其中珠海有41个楼盘涨价，最高涨幅达4500元/㎡，珠海西区有29个楼盘也在涨价。
西区如此，市区也“动静不小”。记者走访位于圆明新园的珠海万科城临时销售部发现，一拨又一拨市民拖家带口，围着沙盘看户型、听销售人员介绍，挤满了售楼大厅。据工作人员介绍，目前万科城推出几百套住宅，已有1500人进行了诚意登记。
数据更能直观反映市民的感受。珠海市商品房预（销）售专网显示，今年2月份珠海全市共网签商品房3045套，同比上涨162%。另据中国指数研究院发布的百城房价数据显示，2016年1月，珠海房价环比上涨2.75%，涨幅百城榜单中排名第七。2月份新建一手住宅均价为14688元/㎡，环比上涨4.21%，涨幅排名第四。业内人士表示，珠海本是国内宜居城市，随着港珠澳大桥建设、横琴自贸试验片区运作等利好消息的持续释放和变现，房价处于稳中有升的阶段。
“去库存不是我们的主要任务，但市场调控的职责不能放松。”珠海市住规建局相关负责人表示，该局将在近期制定《促进房地产市场健康发展的总计划》，加强房地产市场监控，建立开发企业诚信信用管理系统，规范开发商的行为，促进珠海经济、社会平稳发展。
与此同时，珠海将通过土地供应手段，平抑热点地区高企的房价，从整体上保障房地产市场健康运行。
首套房首付最低两成
2月2日，央行发文下调不限购城市购房首付比例，其中首套房最低为20%，二套房首付比例下调为30%。记者采访多家银行获悉，目前这一政策已在珠海普遍实施。
记者从中国农业银行、中国交通银行、中国工商银行、中国银行等珠海分行相关负责人获悉，目前针对符合首次购房（征信无按揭贷款记录）、普通住房（144平方米以下）条件的购房者，上述银行首付比例可为20%，最低利率为基准利率下浮15%。
上述银行均表示，拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，最低首付比例由40%调整为30%，利率为基准利率上浮10%。
针对《广东省供给侧结构性改革总体方案（2016—2018年）》中提出的“有条件的市可为港澳居民提供与本地居民同等的购房待遇”的要求，相关银行负责人表示，港澳居民与内地居民“一视同仁”，并没有实行差别化待遇。
相关银行负责人解释，目前港澳客户首套房首付一般为两到三成，利率最低85折；二套房首付最低三成，利率最低上浮10%，与本地居民一样。
[记者]罗文范 吴帆 白洋 吴志远