盘活村级土地，镇街有哪些招？

作为中心城区，禅城154平方公里下辖54条村居，长期以来村居一直是中心城区的重要组成单元。近年来，随着城市化步伐提速，禅城区通过城市升级升值，不断推进城市和产业双转型，城市环境和面貌焕然一新。与此同时，受制于土地资源的制约，禅城的城市发展遇到了重要瓶颈。

为了拓展城市发展空间，禅城对外通过基础建设不断拉开城市骨架，对内通过盘活村级土地拓展农村新空间。在这个过程中，禅城一镇三街根据各自的产业特点和区位优势，对于旧村土地和物业的开发利用进行了各具特色的探索。

南庄

联动开发力促村级土地连片升值

“村小组甘愿把自己的土地拿出来，这在整个禅城区都是不多见的。”在本月上旬召开的禅城区美丽文明村居示范点建设现场会上，南庄镇镇委书记何战在介绍龙津经验时说。

南庄镇是禅城区现有可开发利用土地资源最丰富的镇街，而农村则是南庄城产人文融合升级的主战场。近几年，包括科力远、杜邦鸿基、金溢科技等大型先进制造项目先后落户南庄村居。与此同时，南庄多条村相继成为全国知名的“明星村”，包括罗南村、紫南村、龙津村等。究其原因，这与南庄镇、村和村小组三级联动整合开发村集体土地的模式密不可分。

村级工业区“腾笼换鸟”

南庄镇共拥有18条村和2个居委会，近几年，南庄镇许多村几乎同步开展了村级工业区的改造升级，改造的思路是对村级工业区的土地、物业进行整合提升，连片改造。先关停村级工业园区内的高污染高能耗企业，再通过明确定位，引进社会资金参与现代化园区的投资建设。

其中，紫南村利用“三旧”改造，在粤丰工业区腾出的土地上成功引进了杜邦鸿基新材料项目，带动桃园一品食府、风云羽毛球训练基地以及永利酒店等众多服务业项目进驻。不仅如此，紫南村关闭了3家企业和2个仓库，腾出8000多平方米的土地，打造成南庄北片区最大的海鲜批发市场。此外，还腾出一个占地1.6万平方米的旧厂房打造成高端人才公寓。

湖涌村则关停了村内南头旧工业区的17家企业，腾出了9.4万平方米的发展空间，引进了佛山市外国语（国际）学校，原本每年租金仅13万元的工业区，一下飙升至560万元一年。

成功完成工业区改造升级的还有紫洞村，紫洞村改造后引入了佛山市外国语小学日，预计每年可为紫洞村集体带来700多万元的收入。

而“老先进”罗南村则通过“旧改”将原海盛东方项目成功引入新的投资商，投入30亿元开发金润华中良项目，解决了罗南村多年来想解决却一直不能解决的事情。

三级联动连片开发

目前，农村依然是南庄最大的发展空间。很多村在前期发展中留下大量的仓库和一层式厂房，但比较好的机遇是，这些物业多数为大面积成片出租，到期时间基本一致，容易连片开发，不仅村内，村与村之间也有形成连片开发的可能性。此前，紫南村已通过建立佛山易运物流基地、佛山国际水暖卫浴城等多个项目，对推动转型升级进行有益尝试。

而作为禅城美丽文明村居示范点的龙津村，则在三级联动方面走在前列。据了解，龙津村现有7个村小组将累计400亩土地的使用权交由村统筹，连片规划，提高招商质量和产出效益。龙津村党委书记冯耀泉介绍，目前这些土地已经整合完成，将分三期打造一个汽配小镇，汽配小镇首期投资1亿元，预计改造后的产出将是现在的4倍左右。

南庄镇镇委书记何战此前在接受南方日报记者采访时表示，接下来，南庄镇政府将会加大扶持力度和团队服务力度，推动村级产业升级换代，通过招商引资，连片开发，让城市形态得到根本改变。“一个项目的引入要带旺一个片区，整个投入才有效，镇一级规划的各种产业载体也一定要辐射周边村居发展，比如绿岛湖智造区，未来投入百亿元打造新能源汽车产业园，将带动紫洞、紫南、湖涌等村。当然，在这个过程中，政府一定要让村居在新一轮的城市化浪潮中保持下来，而整个城市公共配套方面则会尽量向村倾斜，包括道路、医院、学校等配套服务均按城市化标准布局，让村民得到实惠。”何战说。

石湾

以项目和服务为导向盘活村级土地

目前石湾镇街道各村已经建成、在建的载体1242亩，各村待开发、改造地块有1451亩。促进各种资讯的共享、企业的“暖心”服务……石湾镇街道城市化程度较高，建成区面积宽广，在发展过程中，加强对村级用地的利用显得尤为重要，石湾镇街道目前正努力抓项目、抓载体、抓服务、抓平台建设，推进村级土地的蜕变。

待开发改造地块1451亩

石湾各村已建成、在建载体1242亩，建筑面积达263.8万平方米。记者从石湾镇街道经科部门提供的《石湾镇街道农村土地、物业载体信息表》获悉，该街道已利用或在建的农村土地，除了一部分房地产项目外，其余的为商业广场、旧工业园区改造项目等，集中分布在汾江南路、佛山大道、魁奇路沿线。其中，鄱阳村的鄱阳城众创小镇今年初启动，项目规划包括创意商品交易街区、人力资源培训、婚庆主题商业街区、文创总部街区等。

“鄱阳城众创小镇是石湾镇街道村级工业园区改造的亮点工程，接下来村级工业园区的改造是农村土地改造利用的重点。”石湾镇街道党工委委员、经科局局长杨涛表示。

据介绍，石湾镇街道辖区内原有的工业园区因产业转移等原因，空置率一直较高，为进一步活化旧工业厂房，提高辖区内固有建筑使用率，石湾镇街道经科部门协助园区与各级职能部门进行沟通，计划由园区业主及运营方，利用具有保留使用价值和历史风貌价值的存量工业房产，以及新建的临时建筑物，发展“创新创造”新产业的工业园区更新改造项目。

该镇街各村待开发、改造地块1451亩，此中有北围工业区、湾华工业区、鄱阳南工业区等多宗村级工业区地块待开发。其中，位于魁奇西路以南、镇中路以东的华榕宫地块，现状为沙岗陶瓷仓储市场，商铺出租率约90%，石湾拟对其进行旧物业商铺产业提升。而塘头村的水暖卫浴市场地块，现状为塘头村水暖阀门市场及有色金属材料市场，2016年曾规划作为大汽贸产业布点，对现有物业进行改造，承接佛山车城功能。黎冲村、石梁村的澜石（国际）金属交易中心地块也拟进行改造提升。

四大抓手盘活村级土地

“对于村级土地，我们会纳进镇街总体的大体系进行联动，从四个方面开展工作。”杨涛总结道，这四个方面分别为抓项目、抓载体、抓服务和抓平台。

石湾镇街内的土地，石湾都会努力让它“粘上”大项目，大项目将有专门的项目团队，在项目推进的过程中，“贴身”帮助各方协调解决问题，推进项目的发展。

目前，石湾已对土地分片区进行网格化的管理，对村级物业进行了调研，制定了《石湾镇街道农村土地、物业载体信息表》，制定了资讯共享的机制，在资讯组织的框架下开展各项工作。

在抓服务上，针对各企业，通过政府自己提供的服务和外包等方式，石湾将有关的高新企业、产权、专项资金申请等资讯整合打包，并第一时间让村、企业获悉，让各方可充分享受到区级以上所有的优惠政策。

据介绍，石湾以“暖心”服务助推村级土地等项目的发展。截至今年6月，该镇街的经科部门已走访企业115家，出动345人次，收集企业问题和建议共50条，全面对接处理之余，已解决问题19个。

“第四是抓平台，目前‘互联网＋’是大势，我们针对自己的外贸、不锈钢等特色产业，开展‘互联网＋’的探索。促进外贸企业、不锈钢企业的重新集聚。”杨涛说。

张槎

补基建短板释放村级土地活力

7月15日，禅城区张槎街道举办“2017佛山张槎街道村级土地推介会”，这也是禅城首个以村级土地为主题的推介会。作为禅城的产业重镇，张槎举办此次土地推介会，既是因应市场的呼声，也是基于自身发展的需要。张槎街道党工委书记刘志诚介绍，去年张槎以26.5平方公里的土地面积创造了1200多亿元工业总产值，GDP达468亿元，是佛山5个工业千亿镇之一。但与此同时，土地资源稀缺已经成为制约张槎发展的重要瓶颈。

梳理近年来张槎的发展轨迹不难发现，加快推进村级土地的开发利用一直是张槎街道的中心工作，从以主题园区建设为抓手带动村级工业园连片开发，到大力补上城市基建短板，释放村级土地价值，张槎对于村级土地的开发力度不断加强。

禅城区副区长唐双喜认为，此次推介会的举办是政府引导合理利用土地资源的重要探索，拉开了张槎产业、城市升级发展新篇章。

以主题产业园带动村级物业连片改造

在推介会上，刘志诚介绍，目前，张槎26.5平方公里的辖区内分布了23个主题产业园区，形成了高端装备制造业、电子信息业、大健康产业、现代服务业和时尚针织业五大产业集群。按此计算，张槎平均每平方公里就有一个主题产业园。

作为禅城的产业重镇，张槎在很长一段时间里是一个以针织作为支柱产业的专业镇，直到今年的1—5月份，张槎的针织产业产值仍然达到近百亿元，但和过去相比，近几年针织产业的工业产值占比呈现逐年下降的态势，主要是张槎通过大力推进主题园区建设培育新兴产业，实现了传统产业和新兴产业齐头并进的发展格局。

张槎大力推进主题园区的开发可以追溯到2011年，占地420亩，总建筑面积超120万平方米的智慧新城项目启动，成为了张槎打造的首个都市型产业园。智慧新城不仅引入了格力电器华南结算中心、广州农商银行、佛山农商银行、太平人寿等龙头项目，实现了总部经济在禅西的集聚，还带动了周边村级土地的连片开发，以智慧新城为圆心，海湾城、童梦天下等一系列项目先后落地，有力推进了张槎的城市化步伐。

在智慧新城的示范效应下，随后几年，华南电源创新科技园、新媒体产业园、欧洲工业园C区等一批主题产业园涌现，其中，新媒体产业园通过二期扩园，带动了古灶村的旧物业改造；欧洲工业园C区带动了上朗村人才公寓建设和村级工业园改造；创意产业园带动了弼唐村的改造升级……

刘志诚介绍，通过主题园区的建设，目前张槎成功吸引了16个创新孵化平台、69个各类研发平台落户，拥有3个国家级科技企业孵化器。接下来张槎还将通过军民融合产业园、生命健康园等主题园区建设，进一步发挥主题园区的带动效应。

完善基础设施推进村级物业改造

通过几年的开发，张槎的产业结构和城市面貌发生了很大改变。但刘志诚坦言，张槎在城市配套方面还需要继续改善，路网、环境、水网基础设施等还需要持续改进。另外，3000多亩低矮旧厂房分布在张槎各个角落，是张槎的环保黑点，存在各种安全问题。

为了进一步推进村级物业改造，近几年张槎还通过完善交通路网、建设美丽文明村居等举措，释放村级土地价值。

借助佛山城市升级的东风，近几年张槎实现了张槎西路的建设、雾岗路贯通，并对江海路大江段、仙槎南路等进行改造提升，通过这一系列改造，张槎的交通条件有了大幅提升。而随着地铁2号线、广佛环线等轨道交通，张槎正式迈入“双铁时代”。

祖庙

贯彻“产业优先”发展思路激发村居积极性

7月5日，经过90分钟竞拍，中国金茂竞得位于祖庙街道位于兆祥路北侧、佛山涌西侧，大豆花园和柏丽新村夹心位置、占地超6.22万平方米的商住地块。这只是祖庙街道2017年重点推介地块中的一块。在今年3月举行的禅城区土地推介会上，祖庙街道推出的多块建设用地吸引了不少投资商的眼球。在推进村级土地开发的过程，祖庙充分发挥中心城区的区位优势，并以“产业优先”作为发展思路，探索出一条适应自身的道路。

发挥中心优势以环境提升促价值提升

按规划要求，大豆村地块须配套物业管理用房、配电房、通信基础设施、社区公共服务用房、幼儿园（托儿所）、公共自行车停放站点等公共配套设施，还需在地块一西南侧中提供不少于37970平方米专有建筑面积住宅物业及相关配套地下室产权车位（非人防）236个供禅城区土地储备中心、朝东大豆经济社等购买，用于回迁安置。

除了大豆村外，今年祖庙推出的多块土地都集中在朝安路地铁站一带，其中就包括上述大豆村地块、朝东果房村地块等。“大豆村地块上，原有建筑中以集体企业居多，加上有数万平米的村民房。在征收过程中，政府还积极回应村民的诉求，把此前有历史遗留问题的三亩地一并纳入了征收范围。”针对大豆村的土地整理，祖庙街道党工委委员陈智刚在接受记者时表示。

事实上，大豆村地块、果房村地块都是位于禅桂核心区域，又临近广佛线地铁站点，交通和区位优势明显，区域内的丰收涌整治工程则是禅城区的河涌示范性亮点工程，河涌整治的成效显著。综合这些因素来看，这几个地块集地理区位优越、居住环境优美以及商业氛围浓厚的优势于一身，必然具有极大的升值空间。

明确城北产业主线创新投资模式

一边是正在整理或者刚刚推向市场的村集体土地，另一边则是探索产业优先发展的村集体。陈智刚委员告诉记者，以位于城北的郊边村为例，正在街道的引导下探索新的投资发展模式。

时间回到去年4月，佛山市万科置业有限公司以183510万元竞得禅城区佛山大道西侧、规划工业路北侧一宗商住用地。在这块土地成功推向市场后，郊边村将按照创美药业希望扩大经营规模的要求，用卖地后的部分资金建设物流仓储，用于整仓出租。这样既可以让村里获得不错的回报，也能让企业避免积压大量流动资金，可谓双赢。

“从长远来看，这种方式将是可持续性的。对于城北郊边村的村民来说，除了享受到更高的物业出租分红，还在尝试用土地出发让后提留的部分资金，再投资用于发展和服务本地龙头产业，对于村民来说，今后的受益将更有可持续性；对于片区来说，留住产业根基的同时，还要利用城市更新带来的新空间，壮大这个产业之根。”

“可以预期的是，未来的回报将非常可观。用卖地的钱拿来继续投资，村里相当于养了一只会下蛋的‘母鸡’。”陈智刚向记者透露。事实上，整个城北改造地块的未来改造意向，将以总部经济、生产性服务业、大型特色商业兼容配套住宅项目为主，以突出城北作为产业主战场的地位，在未来的定位中，这个片区计划依托华南金谷，打造首个以互联网思维孵化五金产业的“一站式创贸总合城”；依托华强广场、打造佛山华强科创体验中心、创客社区；依托车世界项目，打造现代化汽配工业园；依托佛塑合盈家园，打造新型电商融合发展平台。依托村集体土地连片开发，在旧改中真正做到产业优先。