楼市真相!东莞一天内出现四个“日光盘”?炒作!

18.03.2016  11:46

12日一楼盘“抢购”现场。

12日一楼盘“抢购”现场。

资料图片

近日,网上传言深圳客疯狂入市,东莞房价飙升,不少东莞购房者担心再也买不起房。上周有报道称东莞一天内出现四个“日光盘”,8000名深圳客抢走东莞1100多套房;某些开发商“坐地起价”一天秒涨4000元/平方米……然而,真相真是如此吗?

记者调查发现,其实“日光盘”并不“日光”,还有房子没卖完,开发商只是进行“饥饿营销”少量加推涨价;而一天涨4000元、开发商“坐地起价”,除了产品差异原因外,背后还有某些深圳客和中介在联合炒作;有楼盘更是出现中介先认购再抬价转售给深圳客,卖房收取“茶水费”等楼市乱象。

近期楼市状态多

●中介认购高价转售

●卖房收取茶水费

●业主报价高其实不想卖

●中介放盘借机抬高房价

焦点事件:

8000名深圳客

一天抢走东莞1100套房?

上周,东莞楼市传出多个楼盘开盘即“日光”,市场交投十分火爆的消息。根据相关媒体报道,3月12日,8000名深圳客一天抢走东莞1100套房,中正soho、信鸿·蔚蓝海岸、远大城市广场、宏远·汇龙湾四个楼盘成为“日光盘”,且还出现了多次“坐地涨价”现象。但是,据东莞中原研究部监测发现,市场火爆的真相竟是深圳客和中介在疯狂炒房。

在采访中,有知情人士向记者透露,3月12日在南城宏远·汇龙湾认购的深圳客比例达到了七成,而其他几个楼盘甚至达到了八至九成,有深圳 投资 客购买3~5套房。

有业内人士告诉记者,今年以来,深圳房地产市场在一些调控政策的影响下,整体交易冷了不少。深圳的中介为了生存,就开始全力开拓东莞市场。“今年很多深圳中介的重心都放在东莞市场上,开盘时带着大批深圳客过来,而开发商也都在寻找深圳的中介公司合作。”该人士告诉记者。此外,记者了解到,深圳中介带来深圳客能获得的佣金也很高,甚至高达3%~5%,即100万元的房子可以获得3万元以上的佣金,大大提高了深圳中介的热情,但同时也让开发商将成本加到购房者身上,推动房价上涨。

记者调查:

1

一天四个“日光盘”?只是“饥饿营销”

记者采访发现,s四个“日光盘”都是以少量加推为主,如宏远·汇龙湾先是推出了100套住宅,后再在下午推出50套;而远大城市广场也是推出100套左右,其他两个盘推的量稍多。合富辉煌东莞市场研究部介绍,目前市场上多个项目采取“少量、多次、限量加推”的方式进行,制造“僧多粥少”的气氛。

同时,记者还发现,目前在售楼盘以旧盘加推为主,其中远大城市广场在去年下半年就拿到了预售证,而宏远·汇龙湾也在年前就开始蓄客。业内人士表示,楼盘在历经了长时间的蓄客后,再推出少量房源将购房者聚集在一起,造成楼盘热销的现象,这是楼盘惯用的销售手段之一。

而所谓的“日光盘”也并没有“日光”。一名深圳购房者刘先生告诉记者,在“日光盘”远大城市广场开盘当晚,他接到熟悉的中介电话,问他要不要买远大城市广场的房子,称手上还有好几套房,“都是之前帮客户排了号,最后没买的。”中介说。

2

一天涨4000元/m2 ?

产品不同 价格不一样

销售中,出现一天涨4000元?记者经实地了解采访后发现,被称为“一天涨4000元”的宏远·汇龙湾其实是两度推盘,推盘的产品类型不一样,定价也不同。据开发商介绍,上午推的是毛坯房,定价在12000~13500元/平方米,下午加推的是精装修房,加上房子位置不同,因此定价在16000元/平方米左右。而且实际签约均价会比开发商现场报价要低一两千元。

另外一个被称为“日光盘”的信鸿·蔚蓝海岸本周已经签约250多套住宅,其被相关媒体公布的均价为1.4万元/平方米。但是记者了解到,该楼盘在当天共推了三次货,第一次的价格为1.1万元/平方米,位置和产品是最差的,第三次推货是位置和产品最好的,才是1.4万元/平方米。而记者随后查到该楼盘的签约数据显示,目前其签约均价约为1.26万元/平方米。

而号称“1.6万元/平方米”的远大城市广场,在近两天已经签约的十多套房,签约均价约为1.1万元/平方米。

3

大朗一项目1.6万元/m2被一抢而空?

中介先认购再卖给深圳客

3月12日,大朗某楼盘以售价1.6万元/平方米被深圳客抢购一空的消息传出,让这个一直以来默默无闻的楼盘火了一把。

记者了解到,该楼盘最近的预售证是在去年9月拿到,但是由于销售情况一般。12日,该楼盘以1.6万元/平方米高价开盘销售,比周边楼盘高出了四五千元/平方米。一名当天在现场的购房者告诉记者,一到现场就有多名中介围着他,要帮他买房。“本来早上是要摇号的,但是没多久就说摇完了,说下午再摇也没有看到,后来就有人砸了楼盘财务室。”

有内部人士透露,当天楼盘现场除了被中介带来的深圳客外,还有许多是三级联动的中介,制造楼盘人数多,销售十分火爆的假象。随后开发商以1.3万元/平方米的价格给中介进行内部认购,中介再以1.6万元/平方米的价格转卖给深圳投资客。这让许多购房者知道后十分愤怒,继而发生了冲突。

揭秘“日光盘”炼成:

1

中介炒作:

收“茶水费”或大量认购

有业内人士向记者透露,一般中介参与炒房有两种方式,一种方式是开盘前,中介先向开发商认筹,然后再转筹给深圳客,收取几万元的“茶水费”。另一种方式是中介与开发商签了认购书,造成房源异常紧张的假象,再高价转给深圳客。“打个比方,中介先跟开发商签认购书,单价为10000元/平方米,但随后更名转给购房者,单价一下涨到了16000元/平方米,开发商当然也非常愿意。但是房价稳定、涨得慢的时候,开发商是绝对不干这种事的,因为更名的过程非常麻烦。”该名人士说。

另有不愿透露姓名的中介公司负责人告诉记者,中介参与炒房其实风险很大,毕竟签认购书要交纳几万元的定金,如果房子卖不掉,这笔钱就拿不回来。

2

深圳客参与:

为“着数” 上班族囤两三套房

3月16日,深圳网友“胡淑贞”在网上发帖称,12日东莞大朗的远大城市广场开盘,她去排队没排上,开发商就封盘不卖了。第二天,中介打来电话,说楼盘会重新开卖,问她还要不要。“胡淑贞”于是转账五万元定金过去。但是,麻烦却开始了,本来说好1.4万元/平方米,后来又说是1.6万元/平方米,最后竟然以1.7万元/平方米的价格签下了认购书,还是中介代签的。

而且,原本说好的两成五首付变成了四成首付,利率上升1.1倍,为了获得低首付,中介告诉她可以办个假离婚证和户口本。网友“胡淑贞”说,因为中介是自己的老乡,所以才比较相信他,但是现在发生了这么多事,价格还这么高,她已经不想买那个房子了,只想退回自己的钱。

购房者林姐也告诉记者,她的一位深圳同事在沙田买了3套房,另外一位同事买了两套,都是用来投资的,“同事认识的中介说买了以后可以涨到2万元/平方米以上,这么有‘着数’的事情,当然要介绍给我。”林姐受到深圳同事的影响,也在考虑要入市投资。

更多乱象:

除了中介和深圳客联合炒作外,近期东莞房价出现不理性的快速上涨,让市场乱象频生。

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2万元卖个号 楼盘公开“卖筹”

最近沙田楼市十分火热,家住沙田的老陈也跟着小赚了一把。他告诉记者,前段时间,他家附近的一个楼盘开盘,他跑去排队认筹,虽然没有买房的打算,但是可以将拿到的号卖给深圳客。记者了解到,目前的东莞楼市有楼盘以2万元一个的价格公开“卖筹”。一名业内人士告诉记者,收“茶水费”现象也比较普遍,如果想选到满意的楼层,甚至只是买到房,都需要5万~10万元“茶水费”给中介。

而事实上,这种额外收取“茶水费”和“卖筹”的行为都是违规的。

2

二手房价太高?业主不是真心卖

南城的刘女士有一套110平方米的住宅,原来放盘价格是100万元,结果一天就来了六批购房者。她到中介处了解情况,听说现在房价上涨,买房的人多,就将价格提到了110万元,后来再次提到120万元。一个多月过去了,看房的人很多,但是房子却一直没有卖出去。刘女士说,自己并不急着卖,只是放在那里看可以卖到多少钱。

“急着用钱的业主会以比平时多一点的价格就卖掉;而把价格抬得很高的,一般都是不想卖的。”一名资深的业内人士告诉记者,如城区的刚需二手房定价在1.6万元/平方米以上的,大多是业主放在那里试探市场的,并不是真的想卖。而购房者却误以为现在的房价这么高了, 心理 价位也会随之提高,甚至会恐慌入市。

3

业主要放盘 中介报价“坐火箭”

南城某楼盘的小户型在去年成交价为8000多元/平方米;今年春节后,中介给新放盘业主建议,可以将价格提高至1万元/平方米以上,“现在市场很火,城区二手房都涨了两三千了。”林小姐听从了中介的意见提高价格放盘,但是几周后却发现看房的人虽然多,但是并没有人愿意出手购买。南城鸿福西路天诚康桥去年一套小户型的放盘价是25万~30万元左右,几天前,郑先生接到中介的电话说,他的房子放盘价可以达到45万元以上。

记者了解到,城区的小户型一手房价格还在1.1万元/平方米左右,二手房小户型想卖到万元以上,目前存在着一定的困难。业内人士介绍,在中介的引导下,业主涨价捂盘心理增加,二手房价格也出现了上涨。

他山之石

佛山:房价外加收项目一律禁止

楼市乱象频生,别的城市已经在出手整治了,也许可以给东莞一个借鉴。

今年2月,佛山市发改局和市住建管理局联合发文,对网络营销收费的问题规定如下:(一)商品房销售实行明码标价和一套一价。(二)属于房价外加收项目的一律禁止。(三)在取得预售许可前,禁止一切营销收费。这意味着,一些开发商、中介机构通过与网站合作形式销售房产,将网站的报酬以“网络营销费”的方式分摊到每套成交的房产,让消费者买单,同样违反规定。