租金回报率下滑 东莞买房出租还划算吗？

　　日前，一条有关一二线城市租金的微信受到社会的普遍关注，该微信发布“中国租金回报率最全地图”，微信数据显示，中国的一线城市北上广深，租金回报率仅为1.5%左右，在全国百城中，东莞租金回报率排在第八十位，为1.99%。该微信也在房地产界引发讨论，那么，东莞的真实租金回报率是不是这个水平？在目前的租金回报率下，在东莞买房出租还划算吗？

　　 租金回报率整体水平2%左右

　　目前东莞的租金回报率是多少？近日，记者走访东莞租赁市场了解到，最近两三年间东莞房价大幅上涨，而租金水平却只保持着稳中有升的态势，这就导致了东莞租金回报率整体下滑的局面。

　　“租金回报率方面，在不同的镇街、不同的楼盘，都有着比较大的差异。个别楼盘只有百分之一点几；而个别楼盘却能去到百分之三点几甚至接近百分之四。”金信联行总经理罗凤表示，综合来看，东莞租金回报率整体水平应该是百分之二点几。“举几个例子，当然，这里要提前说明一下，计算租金回报率，应该是1年租金减去房屋保养费，再除以房屋总价，但由于统计房屋保养费过于繁琐，就直接用1年租金/房屋价格，得出的数据会略高。南城万科·金域华府二期103平方米三房，按单价26000元/平方米计算，总价为267.8万元，以4000元/月租出去，租金回报率为1.79%。东城卓越·时代广场66平方米二房，总价约为120万元，租金大致是2800-3500元/月，租金回报率2.8%-3.5%。”

　　日前智谷趋势发布的《中国租金回报率最全地图》显示，全国百城中，东莞租金回报率排在第八十位，为1.99%。

　　一业内人士表示，东莞租金回报率整体水平在2%左右。“根据欧美、日本等发达国家的经验，5%以上的租金回报，才属于适合投资的物业。”

　　 结合增值仍有投资空间

　　“欧美、日本等发达国家，5%以上的租金回报率适合投资，是因为他们的房价早就已经不怎么涨了，房子本身无法提供增值。而在东莞，投资房产，不仅仅是收租，还要看到随着房价上涨所带来的增值。合富大数据显示，2016年东莞一手住宅成交均价为13759元/平方米，同比2015年，涨幅达40%，创历史最大。而在2015年之前，东莞房价上涨比较缓慢，但也基本都在10%左右。2016年10月，东莞首次限购之后，楼市有所波澜，但前景还是看好。因此，投资买房出租，不能只看租金回报率，还要看到它未来的出售价格的上涨空间。”合富置业东莞分公司总经理肖伟嘉说道。

　　东莞中原地产三级市场中心城区副总经理刘熊也表示，买房出租，单纯以租金回报率去算，是不合适的，因为买房的时候，大家都加了杠杆。“另外，买房出租，租金是一笔稳定的收入。而且，随着东莞这个城市的发展，人口结构的改变，物价的上涨，租金也会涨的。”

　　有行内人士提醒，投资买房出租，也要注意一定的风险。近两年东莞房价上涨过快，房价继续大幅上涨的可能性降低。