秦虹:今年房地产市场只会窄幅波动 不会断崖式暴跌
市民在2014广西（南宁）房产博览会上看沙盘。 从赠送面积到赠送商铺，从降价促销到“内部团购”……近日全国多地房地产市场出现了花样繁多的促销活动，吸引了众多购房者的目光。新华社记者陆波岸摄
房地产市场既然是市场，涨跌起伏变化都是不可避免的，这是市场正常的规律。现在有些观点认为，上涨就是错误，下跌就是崩盘，这样的看法值得商榷
当前，一些城市出现交易量下降，价格止增或者下降趋势。此前国家统计局公布的数据也显示，今年前4个月，商品房销售面积同比下降6.9%，商品房销售额同比下降7.8%。
如何看待当前房地产量价趋冷态势？住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，商品房销售面积和销售额两个指标的确都出现了负增长，但从绝对值来看，今年前4个月全国商品房销售面积的总量仅仅低于去年同期，而高于去年之前任何一年的同期。
“房地产市场已经到了高基数低增长的阶段。”秦虹认为，今年房地产市场价格“只会窄幅波动，而不是断崖式暴跌”。
楼市整体趋冷但刚需仍旺
据媒体报道，北京市出现了“零首付”楼盘。据了解，推出这一促销活动的珠江四季悦城位于北京东五环外，开发商对10套房源给予“零首付”优惠，需先交15%定金，首付款由开发商垫支，而购房者需在半年内将垫支的首付款还清。
尽管“零首付”噱头大于实质，还是在一定程度上反映出楼市的变化。中原地产首席分析师张大伟评论称，在市场不景气的当下，开发商为了吸引更多的购房者，采用了吸引眼球的促销模式，根源是市场趋冷。张大伟说，去年一线城市土地成交额创历史新高，这种情况下企业负债明显提高，利润率出现下滑，在市场不景气的背景下，房企扩大成交的需求提升。从一些企业日前公布的前4个月销售业绩看，有众多房企销售额环比下降。《经济日报》记者查阅龙湖地产官方网站获悉，4月份，龙湖地产销售金额34.8亿元，而3月份的数据是40.6亿元。龙湖地产表示，“去存货”是集团今年的运营关键词。
尽管包括一线城市在内的整个房地产市场都显现趋冷态势，实际上，购房者对自住型住房的需求仍很旺盛。
5月21日开始开放查询审核结果的北京金隅汇星苑、汇景苑自住商品房项目公告显示，两个项目分别有22.7万和21万户购房家庭提交了申请，最终17.2万户和15.9万户家庭确认申购。而这两个项目仅分别有1800套和3400套自住商品房供给，中签率仅有95:1和46：1。
记者还致电刚结束网上申请不久的富力惠兰美居自住商品房售楼处，尽管不如金隅集团开发的两个自住商品房项目的地理位置优越，但也有5万余户家庭申购，这里提供自住商品房房源约1400套，中签率约为35:1。
“今年楼市不变的一点是自住性需求仍然很强。”秦虹表示。
价格适当回调利于市场发展
一、二线城市与三、四线城市的分化，已经是当前楼市最显著的特征之一。一、二线城市的房价相对稳定，三、四线城市已经出现了明显的供大于求。
“经过十几年的快速发展，当前住房市场的主要矛盾已经从数量上的绝对短缺，转变为结构不平衡。”秦虹说，“在新形势下，再采取"一刀切"的调控政策已不现实，及时进行优化调整是十分必要的。”秦虹表示，地方政府在进行调控时应依据不同城市的供求关系把握住房用地的供应节奏。在人口增长快的特大城市，增加住房建设用地的供给；在人口增长缓慢的地方，调整开发节奏，减少供给。住房市场应该以“人的需求”为核心而不是以“城市的建筑”为核心。
对于当前房地产市场出现的趋冷趋势，秦虹认为，“房地产市场既然是市场，涨跌起伏变化都是不可避免的，这是市场正常的规律。现在有些观点认为，上涨就是错误，下跌就是"崩盘"或"危机"，这样的分析值得商榷。”
秦虹同时认为，房地产市场适当价格的回调，有利于行业的持续发展。政府调控多年的目的，是希望房价止住快速上涨的步伐，让更多的消费者、购房者实现购房的愿望。现在房价涨幅明显回落，价格相对平稳，有利于实现住房市场发展的目标，对房地产市场持续稳定发展是有积极意义的。
房地产市场面临新变化
国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，房地产市场调整的趋势已经比较明朗，这种调整过程中出现了一定程度的供大于求，必然带来一定程度的波动。这种波动应该是常态，它能促进市场重新整合，提升市场品质。
对于未来房地产市场发生新的变化，秦虹认为，将体现在三个方面。首先，行业高速增长的时代已经过去了，但不能将行业的增速调整看作市场的终结。其次，我国现在的房地产市场是以新房交易为主，新房交易大幅增长时期即将过去，将逐渐向以存量房交易为主过渡。二手房屋将可以满足90%的住房需求。此外，以住房开发为主的投资阶段将会过去，非住宅市场未来也将面临新的发展阶段。
在采访中，多位专家一致认为，房地产市场在经济社会发展过程中扮演了十分重要的角色，并且解决了一大批人的住房需求，因而促进房地产市场的持续健康发展非常关键。根据我国房地产市场将进入“高基数低增长”阶段的判断，面对市场的变化，房地产行业的创新至关重要。
创新的主体是企业。秦虹认为，“过去，在中国房地产爆发式增长的过程中，我们忽略了创新或者是品质以及差异化的发展，大家干一样的事，做一样的活，赚一样的钱。对于今后的房地产企业而言，只有坚持多元化和创新，才能有更大的发展空间。未来属于多元化和有创新性模式的开发企业。”(经济日报记者 亢舒)
作者：亢舒