第一高楼沉浮录
现在的华融时代广场、曾经的时代广场。王荣 摄
地处国门的拱北迎宾路，人车熙攘，是珠海城市核心地段。离拱北口岸不远，主楼高54层、196米的珠海第一高楼华融时代广场格外引人注目。
这个从开工到开盘历时22年的地标建筑命运多舛，不少业内人士感叹它“生不逢时”。
时针回拨到1992年，华融时代广场的前身金山时代广场正式动工。在当时显得相当前卫的城市综合体设想，使该项目风头无两。然而，在楼市调整、商业环境、资金链断裂等背景下，金山时代广场建设却遭遇了两度停工的困境，并成为珠海最高的“烂尾楼”。
直到2012年，金山时代广场引进央企中国华融资产管理公司并更名华融时代广场才“绝处重生”。随着珠海战略投资价值的逐步提高和经济的崛起，华融时代最终于上月正式认筹。
时光荏苒，城市变迁。经历20多年命运浮沉的时代广场，安静地向人们诉说着一座楼与一座城的故事。可以说，它是一个城市发展的表情。
【初出江湖】全城热议规划最早的前卫综合体
“当时，业界都在说，在迎宾路上，时代广场、银都酒店、新世界贸易中心3座高楼比肩而立，对着拱北口岸大门，单是想象都很让人兴奋。”
1991年，开发商金山房地产有限公司拿到一块珍贵地皮的土地使用权，距拱北口岸仅800米。次年，项目开始动工。
从那一刻起，几乎所有珠海人都认为，在拱北迎宾南路与粤海东路交界处，不久后又有一座53层的高楼将拔地而起。
据业内人士回忆，1992年，房地产开发形成一轮高潮，大量资金都涌入了广东，其中相当多的资金流入了楼市。
在科技重奖的吸引下，史玉柱带着他的团队将巨人高科技公司总部从深圳迁到珠海，欲在此建造71层高的巨人大厦，为当时中国第一高楼。而在金山时代广场对面的地块上，当时欲打造为珠海最高档次纯商业写字楼、高60层的“新世界贸易中心”也即将动工兴建。
“业界都在说，（时代广场）这个项目定位比较高。当时在迎宾路上，时代广场、银都酒店、新世界贸易中心3座高楼比肩而立，对着拱北口岸的大门，单是想象都很让人兴奋。”尽管来到珠海时金山时代广场已陷入“烂尾”漩涡，但业界资深人士陈屏（化名）时常听到身边人关于当年的回忆。
在上世纪90年代初，珠海三大标志性的建筑物同时开工，成为当时珠海人津津乐道的话题。
“时代广场在1992年就已经启动了，我记得1990—1992年这段时间是中国房地产的第一波高潮，那段时间国家经济快速发展，金融政策也相对宽松。”时代广场相关负责人介绍，该项目当年就已定位为珠海的城市地标，并意图打造成集商业、酒店、写字楼等多种功能于一体的城市综合体。
在中国，出现于1980年到1990年的深圳国贸中心和北京国贸中心是最早的城市综合体，被称为“双峰并世”。金山房地产在上世纪90年代提出城市综合体的设想，在业界人士看来是突破之举。
“当时珠海还没有出现任何一个城市综合体，珠海百货广场也都还没建成，金山时代广场是最早规划的。”正顺地产副总经理马宗富告诉南方日报记者，拱北是内地到澳门的必要通道，在这样的地段建设大型综合体，无疑将起到标杆性作用。而从其地段及设计定位来看，目标群体主要是港澳及外地人士，这也是当时珠海所期待的一种商业配置。
【折戟沉沙】13年内两度停工地标变“烂尾”
停工10年，让时代广场从地标建筑在左右夹击之下变成“烂尾楼”。然而，等待已久的复工，并未让其建设从此一帆风顺。受2008年金融风暴影响，楼市再度跌入“冰点”，时代广场也再度停工。
“出师不利”。当宣布项目正式动工的那一刻，谁也没有想到，地下桩基工程竟会拖了这么久。
“一打地基才发现，地下全是暗河、流沙，一直挖不到底，一倒水泥‘唰’地一下就冲走了，倒了好几吨水泥下去也没见影。”时代广场营销副总监黄滢静回忆，光是解决地下桩基的工程，就花了起码2年时间。
给时代广场更致命打击的，是1993年底楼市泡沫出现，中央实行宏观调控，很多房地产商资金链断裂。
“1993年，房地产政策一下子收紧，整个珠海的地产市场瞬间停滞，一直持续了10年。当年房地产开发商水平良莠不齐，政策也比较宽松，所以很多人拿着两三百万的资金就可以做两三个亿的项目，我们这个项目同样也受到影响。”时代广场的相关负责人曾对媒体如是说。
一边是工程遇到阻碍，一边是市场变局，金山时代广场项目几乎停滞不前。1995年4月，金山时代广场项目修到主楼5层就停了下来。
1996年，房产市场冷风频吹。巨人大厦、新世界贸易中心、金山时代广场同时停工烂尾。“这给业界的信心造成不小的打击。”陈屏说。那时候，业界流传着一句玩笑话，所有路段的十字路口处只有银行才能建得起来。
在马宗富看来，那时候开发商玩的都是投机：“一部分楼还没建就开始收钱了，收了钱再来建楼，资金并不雄厚，融资的渠道也不多，说停就停也就不奇怪了。”
“做房地产不是做旅游项目，我们肯定要从投资和回报的角度来分析判断工程是否要坚持下去。”黄滢静则将这段停工期称作“培育期”，并坚持认为项目并没有真正停工。“我们一直都有人在珠海，只是没有像外界认为的那样一直敲敲打打，那段时间我们一直都在重新设计，调整定位，确定下一步要走的方向。”她说，由于地下桩基过程耗时过长，已经错过了最佳的销售时机。当时如果勉强完成工程，销售情况也不会不乐观。
2003年，新世界贸易中心工程项目以1.2亿元的参考价在北京被公开拍卖。直到2004年前后，房地产市场才迎来第二波高峰。那一年，珠海房地产业尽管受到宏观调控，如受提高准入门槛、严格审批建设用地、提高存贷款利率等政策影响，但整体仍呈良好发展态势，房地产投资规模继续扩大，住宅销售平稳增长，商品房空置面积大幅度下降，购房的人也多了起来。
时代广场在当时迎来曙光。“那一年土地实行招拍挂，价格开始飙升，项目重新启动，也引进一些外来资金。”时代广场相关负责人介绍。
“其实在2006年左右，珠海市政府推出了一个针对烂尾楼的‘一楼一策’政策，把土地变成70年的产权重新算，当时珠海一些烂尾楼就趁着这一波行情复工，比如吉大九州大道的恒天国际大厦。”陈屏告诉记者。
在建筑设计方案经过第一次修改之后，时代广场2006年时项目再次动工，并于2008年封顶。然而，好景不长，发轫于美国的金融风暴突然来袭，让时代广场又赶上楼市最冷的一年，项目无奈再次停工。
“有时候打的，跟司机说要去华融时代广场，很多司机都没反应过来，如果你说‘最高的烂尾楼’，他就知道了。”黄滢静苦笑道。两度停工，她听到了很多哭笑不得的传言。“说老板跑路的、破产的、被收购的，什么传言都有。就算现在很多人来看房子，也问你们是不是换老板又开始卖了。”
尽管如此，业界对时代广场的“复活”仍然期待。马宗富说，“做这个行业的人都相信这个地方将来一定会有人接手，会做成一个商业综合体。它所在的位置决定了它不会被轻易放弃。”
【绝迹重生】引入央企合作“再度回归”
命途多舛的时代广场，2012年在华融的“保驾护航”下重新“复活”。但随着时间流逝，债务问题有没有彻底解决、烂尾了20余年的高楼质量有无保证等问题，免不了引来人们的担心和疑虑。
“金山时代广场有种生不逢时的意味。”马宗富这样形容这一项目20多年来的浮浮沉沉。这同样是该项目相关负责人的感叹。
2010年前后，珠海楼市复苏，金山时代广场项目又通过各种途径，尝试引入华融等资金实力较强的企业投资。“但由于前期耗费的时间比较长，涉及到图纸重新设计优化及遗留的债权债务急需解决等问题，虽然启动了，进度也不快，如今大的问题基本都解决了，可以说万事俱备，只欠东风。但是市场行情不太好，房地产市场又有所回落，真有点生不逢时。”2012年，该负责人曾如是说。
在几乎就要像其他“烂尾楼”一样“泯然众人”之时，2012年金山时代广场终于迎来了重生的机会：引进了中国华融资产管理公司进行全程的运营和资产管理，并更名为华融时代广场。据项目负责人张鸿介绍，按照新的设计安排，华融时代广场负1层到地面的6层为商业零售，7层至21层为五星级酒店，22层至50层为酒店式公寓，51层是会所。与此同时，时代广场与金融机构、雅高集团、华润万家等商家签约合作。
“(时代广场)20年前是珠海第一高楼，现在还是珠海第一高楼。”华融资产管理公司深圳办事处副总经理任拥军的一句话，多少带着强势宣告的意味。
沉寂20余年，各界关注的目光自然投向了“烂尾楼”常见的债权债务和质量问题。任拥军介绍，华融在介入此项目之前就已经做了大量的调查工作，包括对项目各方以及外围的法院、工商、税务、金融机构、合作单位等方面深入了解，并投入5.6亿元左右，专门用于清理该项目的债权债务关系。
对关注时代广场的市民和投资客来说，这座烂尾20余年之后再建的建筑，其质量能否如人所愿成为焦点。“搁置了这么久的建筑，质量是不是真的完全没问题，这是要慎重考虑的问题。”市民李先生对记者说。华融方面则表示，在介入该项目之前与开发商一起邀请了设计院、质量监督部门做过相关的鉴定，结果是“完全没有问题”。
“从珠海刚起步到加速发展，从陷入沉寂到再次崛起，这个项目前后坚持了20多年。停工的那几年，我们是靠在其他项目上赚的钱来养着这个项目，就像养小孩一样。”黄滢静说，多年来投入巨大，其回报大概无法与投资持平，但能摘掉“烂尾楼”的帽子，对他们来说是更重要的。“起码现在的士司机会说，那烂尾楼好像又开始卖了。”
不过，对于多年来土地及房产的溢价，一位不愿意具名的业内人士直言不讳地说，“1998年左右紧邻拱北的柠溪房子售价每平方米也就3000元，大致测算，除去利润倒推的话，地皮每平方米不到500元。现在拱北拿块地单价都要到1.5万元左右，那可是几十倍的增长。”
【今非昔比】市场变局时代广场出路何在
如今，城市综合体在珠海遍地开花，在业界眼中时代广场优势何在？对于投资人士而言，位于“黄金地段”的地标建筑是否真的具备强大的吸引力？作为珠海现有第一高楼，“复活”后的时代广场商业出路何在？
2010年，随着国内住宅地产调控政策逐步收紧，房地产开发商纷纷从住宅地产开发转向尚未受到严格调控的城市综合体开发，掀起了一股新热潮。
如今，珠海的商业体量急剧膨胀，城市综合体、大型购物商场相继出现，珠海商业格局正在发生明显变化。
若是在22年前从半空中望向金山时代广场所在的拱北地段，只有29层楼高的银都酒店“鹤立鸡群”。在22年后，除了银都酒店之外，已有高41层的恒虹世纪广场、28层的双子塔楼凤凰谷和同样超高层设计的仁恒滨海中心在空中与其相呼应。如今，凤凰谷住宅的平均售价达到35000元/平方米，而仁恒滨海中心的均价已飙至50000元/平方米。
在这样的大背景下，地处中心的时代广场未来前景如何，成为业界关心的话题。
采访中，不少业内人士都看好华融时代广场的发展前景。在他们看来，随着2016年“港珠澳大桥时代”的到来以及珠海“生态文明新特区、科学发展示范市”目标定位的逐步实现，经历高端谋划、提速提质的珠海，城市品牌和战略投资价值在近两年多来已经明显提升。
时代广场所处的拱北商圈成为时代广场与珠海其他城市综合体竞争的最大优势。作为连接澳门、吉大、前山、横琴的中心支点，拱北是珠海商业发展较早、最为繁华的区域。而珠海更为完善的交通脉络也使拱北成为了业内人士眼中的“地王之王”。“目前珠海有这么好位置的地方真的不多了。”在马宗富看来，作为城市综合体，其主要竞争因素就在于地段，人流量决定了其能否实现长远运作。
有业内人士分析，珠海的商业市场正处于发展期的过渡阶段，经营业态开始由有一定规模的商业街区或大型超市、百货，上升过渡为集购物、娱乐休闲、餐饮等功能于一体的一站式购物中心商业模式，华融时代广场综合体的商业模式既是珠海城市发展的必然产物，也是现代财富和资本追逐的模式。
不过，马宗富提出，不同地段的城市综合体应该准确定位该地段的主要消费群体，以此推出相应产品。“很多人会进去逛，但出来的时候还是两手空空的，这意味着人们没有消费需求。产品究竟能有多少人消费，这是需要考虑的。”
“如果商场能实现差异化定位，也能填补拱北片区的空白。”陈屏认为，拱北作为珠海旅游的首要窗口，仅有万家、口岸广场和步行街，给游客展示的是相对低端的旅游消费环境。“城市综合体应该要让大家对商业有重新的想象，千篇一律没有意思。”
而在一部分投资人士看来，能否在短时间内获得回报，是他们考虑是否出手的主要因素。在珠海已购置了3套住房的陈先生认为，时代广场售价较高，从短期来看投资不一定划算。“现在住宅项目是每平方米售价3万元，这在珠海算是很高的楼价了。如果我买一套50平方米的，每个月3000元租出去，那要差不多40年才能回本。”
原标题：从开工到开盘历时20多年 时代广场最终如何重生？第一高楼沉浮录