“越秀之心”由198米降低到188米，二期地块以微改造为主
大洋网讯 2月10日，《越秀区南洋电器厂及周边城市更新单元（AD0109规划管理单元）一期子单元详细规划优化方案》经第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第九次会议审议通过。
该片区更新改造一直备受关注，是广州老城区中探索旧厂旧城混合改造，盘活存量低效用地，进一步提升老城区空间品质的珍贵案例。根据最新规划方案，项目地标建筑“越秀之心”由198米降低到188米，打造更加舒适的城市空间、创造更加优质的空间品质；与此同时，二期地块旧城住宅近期以微改造为主，本次不对现行详细规划做出调整，后续可结合片区发展需要再开展系统研究。
“越秀之心”实景融入图
二期近期以微改造为主 后续再开展系统研究
南洋电器厂及周边城市更新单元位于广州市越秀区中心，东风东路与黄华路交界处，西至东濠涌高架，北至金濠大厦，东至黄花路，南临东风东路。该项目的详细规划方案已于2020年9月经市规委会审议通过，10月获市政府批复。原方案更新单元内改造范围为3.73公顷，总建设量为27.83万平方米，项目用地划分为两期，其中一期安置南洋电器厂地块住宅及办公，二期安置其余住宅。2021年3月，广智科创公司通过挂牌方式竞得项目整体改造主体资格，并与越秀区政府签订《开发协议》。
本次市规委会上透露，2021年11月，为响应住建部关于实施城市更新行动中防止大拆大建问题的相关文件要求，广州市政府开展全市城市更新项目核查工作，并决定该项目一期维持全面改造并进行减量规划调整，二期的旧城住宅停止拆迁，不纳入拆除改造范围，以微改造为主，并重新编制南洋电器厂项目方案。2022年1月14日旧厂已基本完成拆除。
根据上述会议精神和整改要求，规划部门对南洋电器厂及周边城市更新单元一期子单元开展详细规划优化工作。市规委会上同时透露，鉴于二期近期以微改造为主，本次不对现行详细规划做出调整，后续可结合片区发展需要再开展系统研究。
根据最新通过的规划优化方案，项目一期处于东风东路与黄华路交界处，西至东濠涌高架、北至黄华塘社区、东至黄华路、南临东风东路，用地面积1.91公顷，主要以旧厂为主，涉及少量旧城。虽然项目用地紧张，但通过高质量规划布局，在满足地块回迁安置需求的同时，也满足了提升环境空间品质、补齐公服配套短板、历史文化保护等多方面要求。
项目规划效果图
建设规模减量 老城区空间品质进一步提升
本次详细规划方案优化后，项目范围内总建筑面积将减少超过3.6万平方米，容积率、建筑高度相应降低，绿地率、公共服务配套进一步提升，打造更加舒适的城市空间、创造更加优质的空间品质。
根据最新规划方案，一期子单元范围内总建筑面积由176912平方米调整为140703平方米，相比原规划减少36209平方米。其中居住建筑面积(不含居住类公服设施面积)由57462平方米调整为51409平方米，减少6053平方米;居住类公服设施建筑面积由2960平方米调整为5655平方米，增加2695平方米；商业服务业建筑面积由116490平方米调整为83639平方米，减少32851平方米。
同时结合建设量调整情况、城市空间形态调整，优化一期子单元地块容积率、建筑高度及绿地率。优化后，地块容积率由11.1降至8.8，地标建筑“越秀之心”由198米降至188米，绿地率由15%提升至17%，提供高质量产业空间，吸引高端企业进驻，助力越秀区产业发展和空间提质。
项目位置图
服务设施增量 老百姓生活环境不断改善
本次方案公服设施总规模由0.3万平方米调整至0.6万平方米，不仅配备幼儿园、居委会、社区议事厅、星光老年之家、党群服务中心、警务室、企业服务站、退役军人服务站、环卫工人之家等公共服务设施，还增设超市、便利店、便民餐饮、健身中心、银行网点等各种商业服务业设施，满足各种服务需求，为市民工作生活带来极大便利。
根据《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指(2022年修订稿)》，一期子单元范围全部位于第一圈层，产业建设量占总建设量比例由66%调整为59.4%，满足第一圈层产居比要求。例如，超额配置9班幼儿园，与办公裙楼合建。按规划人口要求，本项目仅需配置3班幼儿园，现已超额配置9班幼儿园，因用地局促，建筑布局困难，班幼儿园由南侧独立用地调整至西北侧办公塔楼裙房。在日照和通风、防坠落、立面设计、消防疏散等方面采取相应措施，保障幼儿生活空间，避免高空坠物、构建失稳等安全隐患。
建筑布局方面，响应居民要求，回迁住宅由东濠涌高架一侧，调整至黄华路一侧。地标办公塔楼由黄华路一侧调整至靠近东濠涌一侧。
项目规划效果图
历史文物活化 老建筑保护与活力共彰显
一期子单元范围内有一处区登记保护文物单位普济院旧址。该文物具有一定的历史价值、艺术价值、科学价值、社会价值，但由于建筑保存状况较差，具有结构安全、建筑残损及后期不当加建问题，其文物价值受到一定影响。根据评估，该建筑采用原址保护，文物保护工程类别定为“修缮工程”，并在保护的基础上进行功能活化利用。
本次详细规划优化方案结合普济院南侧绿地一并建设形成高品质的公共活动空间和小公园，充分发挥文物的历史价值、艺术价值、科学价值及社会价值，彰显老城市新活力带来的街区魅力。
文、图/广州日报·新花城记者：杜娟 通讯员：穗规资宣
