上海整治类住宅项目 绿地峰尚汇业主到手的房子没了
到手的“房子”没了？上海整治类住宅风暴进行时！
2017年初，上海市拉开了整治类住宅的序幕。类住宅——这一常年介于商业地产和商品住宅之间的灰色产品突然被规范，在一刀切的政策下，不少曾经欢欣的业主顿时陷入痛苦的境地。
文/代国辉 责任编辑/杨妍
过完春节，叶灿从老家返回上海工作，发现自己面临无房可住的境地。
2015年的11月，她购买了位于上海闵行区浦江镇浦星公路的绿地峰尚汇（以下简称峰尚汇）的酒店式公寓。按合同约定本应是2016年6月30日交房，结果直到10月30日才开始办理入住手续，早早就定好装修方案的她拿到钥匙的第一时间就开始装修，准备尽早入住新居。
然而，一份贴在峰尚汇售楼处玻璃门上的《业主告知书》打乱了她的计划。该文件上写道：“根据规划核准方案及销售合同约定，本项目性质为商业和办公用途，禁止作为居住小区使用。本小区房屋内具有居中功能的插层、隔墙、烟道、上下水等设施必须予以拆除并彻底恢复本小区房屋的商办用途。”
“我们所有业主都不知道会发生这样的事情。”叶灿很惊讶，这和当初开发商说的完全不同。叶灿还能拿出当时开放商在售楼时的一些宣传单，上面明显写着“商住两用”。而那套被所有业主观摩过的样板间，如今业主自发轮流值班看守，生怕来人给拆除了，失去了证明开发商以居住、天燃气入户为卖点的证据。
业主提供的峰尚汇传单，写有“LOFT微豪宅”业主提供的峰尚汇传单，写有“LOFT微豪宅”
叶灿们遭遇的，是上海一场关于“类住宅”项目整治的风暴，风暴之中，全市27个项目都可能无法脱身。
上海市整治类住宅项目“势在必行”
经历了2016年上海“325限购”后的快速增长，2017年初，上海的类住宅项目紧急刹车。上海市房管局制定了《闵行区“类住宅”分类处置总体工作方案》。
《方案》要求闵行区的27个疑似类住宅项目整改恢复至规划批准的商业用途。这一规定拦截了因限购而导向类住宅的消费人群。
作为先试地区，上海闵行和嘉定两区的一些在建或已建成的类住宅楼盘需整改恢复至商办用途，面临拆除所有具有居住功能设施的处境。
上海市市长应勇曾在公开场合表示了整治类住宅的决心，称“类住宅”现象扰乱了房地产市场正常秩序，间接抬高了工业用地和其他商业用地的价格，对这一类项目必须予以清理整顿和规范。
关于上海市整治类住宅的决心，有业主向《消费者报道》转述了当地信访部门回复给业主的话：势在必行。
根据上海市房管局制定的《闵行区“类住宅”分类处置总体工作方案》，整治工作将分6个阶段有序推进。被整改的对象包括“已销售已验收未入住”、“已销售未竣工”和“在建未预售”三种项目类型，所有的整改工作需要在4月20日前完成。
上海房地产交易中心官网“网上房地产”还显示，上海已有146个商住项目暂停了销售。
峰尚汇属于“已销售未入住”的类住宅项目，是吴泾嘉怡水岸、华漕国贸天地城、新虹中骏广场、浦锦一品漫城五期等27个类住宅整改项目之一。
从目前的情况来看，这些列于需整治的类住宅项目名单中，峰尚汇和位于嘉定区浏翔公路的中童巴比尼尤其处于风口浪尖，整治工作从这两个项目开始切入。
然而，整改工作进展并非一帆风顺，峰尚汇或许只是其中一个缩影。
一份落款为“闵行区浦江镇人民政府”的决定书指出，峰尚汇的住宅建设属于“擅自搭建建筑物、构筑物的建设行为”，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款。
位于绿地峰尚汇旁边的浦江驿优项目二期也面临整改问题，而一期因已交房装修完成并入住被划在整改名单之外。关于整改的项目如何界定，相关文件并未充分说明。
而有业主对峰尚汇因“未入住”而被划入整改名单表达了不同意见：“峰尚汇的入住情况调查是在春节期间进行的。购买此项目的大部分业主都是被限购的外地年青人，春节期间都离沪回老家了。”
峰尚汇的开发商——上海通盈置业有限公司相关工作人员则对《消费者报道》表示：“一切以政策为准，会努力跟业主协商处理好这件事情。”
业主不接受原价退款方案
对峰尚汇众多业主而言，已经到手装修并入住的房子即将付诸东流。他们进行维权的目的和叶灿的一样：“保住房子！”
《业主告知书》公示出来的同时，峰尚汇的小区里，进驻了数十个特勤人员，还搭建起了临时帐篷。凡是装修材料，一律不得搬入小区。
楼盘现场，数十名业主情绪激动，喊出了“我要房子，其它免谈”的口号。
整改方案出台后，开发商和业主进行过两次商谈。2月27日，开发商给业主提供了一份截至目前最新的解决方案。方案显示，业主可以选择是否退房。开发商会给业主原价退款，银行贷款利息由开发商承担；对于不退房的业主，开发商将按照房屋签约总价的1%及600元/平方的标准进行补偿。同时，开发商还将补偿业主的装修费，由第三方公司评估价格，并减免三年的物业管理费。
业主提供的《峰尚汇处理方案》业主提供的《峰尚汇处理方案》
业主对此并不买单。同是峰尚汇业主的张涛告诉《消费者报道》：“如今无论怎样，即使退款，最终我们业主都是要吃亏的。政策的变更怎么能让我们消费者来买单呢？”他认为，开发商从始至终都宣称房子是居住，那么归根结底应该是要由开发商来担责。
业主的亏吃在什么地方？“我是2015年底买的房，交的钱，当时我以接近90万的价格买下的这套房。上海的房价在这一两年涨得很快，到2017年初，峰尚汇相同户型和面积的房子在安居客及链家等房产中介的标价已经达到170—200万。”叶灿认为，现在拿着这笔购房款再到其它地方买房，跟前年已经大不一样了。
据同策咨询研究部公布的上海市2016年酒店式公寓数据，上海市2016年1月酒店式公寓成交均价22410元/平方米，12月成交均价涨至31448元/平方米，年终较年初上涨140.33%。
浙江省五联律师事务所擅长合同法和房地产法的律师张东伟认为，“在这一交易过程中，开发商存在明显的夸大房子居住用途的行为，理应承担更大的责任。但另一方面，按照合同法，若业主想要索取房款之外的更多赔偿，就得看具体举证情况了。”
业主呼吁“以网签为界”
除了因为房价上涨，原价补偿不了差价之外，业主们还担心的是购房资格的问题。2016年3月，上海市颁布了新的限购方案后，更多的人群被挤出了可购房的行列。
自从整改方案颁布后，林秒就一直关注着峰尚汇和中童巴比尼楼盘的整改情况。她所在楼盘也被列在整改名单中。虽然拆除工作还未进行到自己楼盘，但峰尚汇和中童巴比尼的遭遇可能就是他们的“明天”。
刚毕业两年的她在2016年3月份还没有在上海市购房的资格。2016年3月25日，上海市颁布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。《意见》其中一条规定，将原先的“连续缴纳两年社保”的限购条件改成了“连续缴纳5年”。
只有两年缴纳年限的她遇上了结婚，去年9月，外界传出上海市或将对商住房也进行限购。为了以防万一，她想要搭上这趟末班车，在当月买下了位于嘉定区的一套酒店式公寓。一套54平方的公寓，加上贷款，她共计花费140余万元。
可如今遇上的不是限购，而是恢复商办用途，她也着实感到无奈。关于类住宅的整治，受采访的5名业主均表示了理解，毕竟土地性质确实是商办用途。但面临再次失去购房资格，众多业主有苦难言，只能寄希望政府能以网签为界，让已经购房的业主不再失去房子。
令业主难以释怀的还有，商住房在上海市存在这么多年，形成了多方默契。如今一刀切的方式让已经购房的消费者承担了巨大的损失。
一位地产业内人士告诉《消费者报道》记者，从1998年房地产市场化以来，虽然商住房土地性质确实为商用，但其作为住宅用途一直是大家约定俗成的事情。整改范围退至网签是一个相对比较好的收场，但无论如何，购房者都是会有损失的。商住房这一板块就要从交易市场消失了，而此前的这类购房者将成为特别人群。
商住房会退出吗？
上海市整治类住宅的方案在全国范围内引起了不小的轰动，但上海并不是第一个加强商住房管理的城市。此前，北京市通州区有过规范商住房的政策出台。
2016年5月，北京市住房和城乡建设委员会联合通州区人民政府联合发布《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》。《通知》对通州区的商住房进行了限购。但和上海的《意见》不同，《通知》仍然认可购房者买商住房的居住属性，并且核验购房资格时计入该家庭的住房套数。
关于商住房的政策，各个地区又有所不同。以广东为例，2017年2月4日，广东省人民政府办公厅发布《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》。《意见》鼓励住房租赁消费，支持商改住，允许商业用地建造居住用房，并出台了一系列优惠措施。
深圳的情况又有所不同。2017年1月10日，深圳市宝安区安全管理委员会办公室发布《关于印发宝安区坚决整治厂房改公寓等违法行为分类处置工作细则的通知》。《通知》表明，区消防监管大队及各街道办全面排查已建成的“厂房改公寓”和“私宅房中房”，“对不符合消防安全的，要立即查封”。据了解，当地厂房改公寓的情况比较普遍，由此遭来严打。
商住房虽然长期存在于房地产市场的灰色地带，但有其存在的理由。尤其是在房价上涨快和限购的一二线城市，商住房的交易量呈现明显大幅度的上涨趋势。同策咨询研究部研究总监宋红卫解析道：“自从2016年上海3月份限购后，商住房的交易量涨幅明显超过前年同期。限购政策将一些没有买房资格的消费者引向了没有限购的商住房领域。”
“高房价下，商住房的套型面积较小，总价较低，解决了一部分人的居住问题，但其不良影响就是违规使用土地，改变了土地性质，使城市规划、土地利用规划成为一纸空文，也使房地产的调控难度加大。”北京市房地产法学会副会长赵秀池认为，商住房的禁令会被更多的城市采用，尤其是房价上涨较快的热点城市。未来的商住房是一个逐渐退出的过程。(《消费者报道》)
（注：文中业主均为化名。）
编辑： 翁子盈
