“吃租经济”不再是发展永动机 东莞镇村路在何方？
■镇村兴，则市兴；镇村退，则市退，镇村发展模式的转变是全市转型升级的关键。图为省市三重项目常平珠宝文化产业园举行开工奠基仪式。（记者 郑志波 程永强/图）
■洪屋涡村（航拍）
■虎门集体资产交易管理中心
制图/杨智宏
学者名片：魏达志
深圳大学产业 经济 研究中心主任，经济学院教授。1993年获享国务院政府特殊津贴，2014年获国务院民族团结模范，先后任硕士生导师、博士生导师和博士后指导专家。研究方向为产业经济、科技经济、艺术经济、城市与区域经济，出版各类学术著作26部，主编大型丛书《深圳高科技与中国未来之路》共20部计600万字。
东莞时间网讯 好像这是一个历史伴生的现象：每到一个节点时刻，关于东莞和镇村的讨论就会不时出现。
或许，也没有哪个地方的农村，比东莞更有特色——安徽小岗村民拉开中国农村改革大幕的同时，虎门的龙眼村也迎来了全国农村第一家“三来一补”企业，“村村点火、户户冒烟”的快速工业化彻底改变了这个鱼米之乡的原貌。
然而，进入新世纪以后，随着土地等资源的日益耗尽，人口红利不再突出，“吃租经济”已不再是镇村发展的永动机，寻求多元化经营迫在眉睫。
镇村经济是不是缺乏“创新性”，社会发展上是不是缺乏“包容性”，城镇格局上是不是缺乏“科学性”……数年之前，东莞曾经掀起过“镇村走向”的大讨论。“三问”背后，说明了唯有居安思危，不为昔日的成绩而自喜满足，才知其难方能奋进。
镇村兴，则市兴；镇村退，则市退，镇村发展模式的转变是全市转型升级的关键。若要成功越过“城市发展陷阱”这道坎，必须对镇村经济有着清醒、理性和深入的认识。
对珠三角镇村经济有着长期观察的魏达志认为，东莞镇村经济改革的目标不是建设新农村，而是在基本完成工业化和城市化的背景下进行综合改革，是农村逐步向现代城市过渡。需要通过市场化的制度，加快农村土地、物业的市场化，使农村资源的潜力发挥更大的能量，为东莞的经济增长增添更加巨大的动力。
魏达志说，处于转型升级的东莞镇村，需要找到后物业经济时代的出路所在，需要“小步快跑”地赶上来。
重塑镇村经济的动力从何而来？
重新规划创造新起点 投资 兴业寻找新途径
可以说，不单单是东莞，放眼整个珠三角，镇村经济由于土地房屋产权问题、股权的封闭性与排外性、村民观念的长期落后、依赖出租经济的惯性思维、建设规划严重滞后等一系列历史遗留下来的问题，给转型升级带来了巨大阻力，延缓了镇村经济转型进程。
东莞日报 ：东莞是典型的物业租赁经济，这与集体资产保值增值的要求不相适应，您如何看待这一现象？
魏达志：租赁经济对经济的贡献越发有限，其增长仅靠物业的增值，可见增速是多么缓慢。因此，亟待探索新路实现突破性发展。
东莞日报：您认为慢的原因何在？
魏达志：不单单是东莞，整个珠三角镇村经济都由于历史包袱过重，整体转型升级推动缓慢。土地房屋产权问题、股权的封闭性与排外性、村民观念的长期落后、依赖出租经济的惯性思维、股份公司的政企不分、建设规划严重滞后、土地资源等一系列历史遗留下来的问题，给当前镇村转型升级带来了巨大阻力，延缓了镇村经济转型进程。
东莞日报：您之前对此做过调查吗？
魏达志：对于东莞，我掌握了一批翔实的数据。比如，目前东莞村组集体生产经营性固定资产411亿元，绝大部分是厂房、商铺等物业资产，分别占集体总资产和长期资产的32%和42%，集体物业出租收入占经营总收入的七成以上。
但必须看到，由于受区域竞争日趋激烈、物业市场供大于求、劳动密集企业外迁等因素影响，传统物业租赁经济的效益日趋低下，导致东莞集体经济的资产收益率一路走低，从1992年的12%降至2002年的9.1%、2007年的7.5%、2012年的6.8%。同时，物业租赁经济对土地的依存度较高，集体资产的规模扩张较大程度上来源于土地使用权的直接出让。截至2012年底，东莞历年土地使用权流转收益所形成的净资产约594亿元，占两级净资产的59.5%。
东莞日报：单一的租赁经济、固有的惯性思维会对城市发展造成怎样的影响？
魏达志：随着时间的推移，租赁经济离现代化城市发展目标的要求会越来越远，离市场化规则及运行的方向越来越背离。一方面，他们拥有城市最为紧缺的土地资源，另外一方面他们又延续着最落后的经营方式；一方面，租赁经济让一些人在饱享改革开放带来的丰硕成果，另外一方面他们又不思进取、坐享其成，与城市移民的生活方式、学习方式、投资方式、创新方式等完全不同。
究其原因，就是因为稳定的收益、不流动的股权形成的超稳定的思想意识和组织系统。因此，在镇村集体经济里也形成不了自主性、创新性的自身企业主体，而且很难培育出自己的知识产权和自己的企业家。
这也是东莞全面建设发展的短板与制约因素，成为东莞市场化、法治化、国际化发展中必须解决的关键问题，必须通过市场经济方式调整重大利益格局，为东莞向质量增长型和效益扩张型的发展奠基，并使得镇村经济自身走出一条符合市场经济原则的新路子。
我认为，缺乏长远规划成为镇村经济发展的短板，政府应当启动向镇村“送规划”活动，来指导镇村开展项目规划和发展规划的编制。比如，通过资产增值创新新的路径，探索新的产业模式，促进镇村经济由“租赁型”向“投资型”、“管理型”、“服务型”转变。
东莞日报：针对这种现象，您能开出怎样的良方？
魏达志：镇村转型升级的突破方向应该至少有八个，包括：城市更新需要更大手笔、园区拓展急需新的思路、投资兴业寻找新的途径、对外合作谋求新的选择、重新规划创造新的起点、资产增值创新新的路径、股权改革建设新的体制、引进智力拓展新的方式。
东莞日报：请您具体谈一谈？
魏达志：我简单举几个例子，比如，园区拓展急需新的思路，东莞镇村产业园区的建设和发展应尽快进入第二个阶段。第一阶段：兴建产业园吸引企业入驻（筑巢引凤）；第二阶段：原有产业逐步置换为高端产业（腾巢换鸟）。比如，投资兴业寻找新的途径，根据自身已有的基础，进入制造业、房地产开发、物流业、商贸业、 旅游 业、 金融 业、文化产业、战略性新兴产业、道路基础设施等领域，改变原有的租赁经济模式。
比如，对外合作谋求新的选择，在新一轮发展中，加强对外合作成为股份合作公司的新选择。主要表现在两个方面：一是在产业发展方面可以采用多种方式合作。如参股村镇 银行 、参股高速公路、参股成长性较好的企业和以土地入股工业园区建设、为大中型企业提供配套服务、社区集体资本与国有资本联合发展、促进物业管理进社区、为五星级酒店建设配套员工宿舍、开办连锁网吧等等。二是在管理方面加强对外合作，既包括股权的逐步开放，也包括人才合作的对外开放。
比如，重新规划创造新的起点，缺乏长远规划成为镇村经济发展的短板，应当启动政府向镇村“送规划”的活动，指导镇村开展项目规划和发展规划的编制。通过资产增值创新新的路径，探索新的产业模式，注入新的产业内涵，促进股份合作公司由“租赁型”向“投资型”、“管理型”、“服务型”转变。
