绿地“偷步”迪士尼 收购浦东度假项目背后的地产饕餮

　　房价上涨的背后是概念红利的刺激，在这期间，几乎只要与迪士尼概念相关的地块都不出意外地以高溢价成交。

　　地产红人潘石屹曾经不以为然地调侃称，“迪士尼概念”对周边商业地产价值的提升或许远不如一个交通枢纽中心建立的作用。

　　如今看来，老潘的这一结论似乎有些过于武断，因为自2009年选址上海浦东以来，迪士尼已经成为了这一板块发展的引擎。其中，在这场以迪士尼为名的地产饕餮盛宴中，得意者无数。

　　11月22日，绿地集团对外透露，近日其通过股权收购形式获得了上海浦东滨海旅游地产项目，并规划打造成沪上近郊度假全新标志性项目——绿地国际度假村。

　　这也是绿地在迪士尼板块诞下的又一子，公开资料显示，该项目位于浦东三甲港，毗邻浦东国际机场，距离迪士尼乐园仅有10分钟车程。显然，在迪士尼红利的诱惑下，绿地这家上海老牌房企已经按耐不住了。

　　绿地集团相关人士向观点地产新媒体表示，此次收购反映了绿地强化上海资源的获取形式，意味着未来不一定非要去公开市场拼地王。“但若仅就这个项目而言，含金量更高的显然是跟迪士尼板块挂钩。”

　　不可否认，在世界范围内，迪士尼已经成为了主题乐园中的一个造富神话，其一个主题公园就可以催生上万亿元的GDP产值。有说法称，上海迪士尼开业后每年保守将带来1000万的旅游人次。对地产商而言，面对如此大的一个“蛋糕”，不动心或许是假的。

　　并购浦东度假项目

　　迪士尼这只“靴子”落地以来，以之为依附的地产项目便纷至沓来。而绿地此次落定的度假村项目位于浦东三甲港，毗邻迪士尼，占地面积约为250亩，规划建筑面积逾26万平方米。

　　按照绿地的规划，这一国际度假村项目将建成集星级酒店、温泉娱乐、商务会议、配套商业等于一体的度假酒店集群。其中，酒店业态规划配置五星级酒店200余间客房、三星级酒店1300余间共计1500余间客房；而温泉区则拥有地上地下两层，共计1.5万平方米，建成后将成为上海最大的温泉度假胜地。

　　绿地方面表示，项目建成后将充分依托周边的环境资源及浦东迪士尼乐园的辐射效应，成为上海近郊度假的新热点。

　　不过，就是次交易方以及交易价格，绿地方面并未进行披露。该集团负责人指出，由于在收购过程中卖方提出了相应的要求，因此绿地目前还不便透露。

　　“这个项目已经开发到一定阶段了，但离最终的成型尚早，绿地是在规划条件要求内做了相应的调整。”

　　据观点地产新媒体了解，目前位于浦东三甲港的旅游地产项目主要为上海三甲港海滨度假乐园，该乐园占水域560余亩，为上海地区唯一的天然海滨浴场。但绿地集团负责人强调，三甲港海滨度假乐园的概念与绿地国际度假村项目还不能完全对等。

　　事实上，自明确要创新商业模式以来，绿地在上海已经开始大手笔地涉足旅游度假以及养生养老。其中，总占地约15.4平方公里，总规划面积约2.35万亩，全长17.5千米的绿地长岛项目便是个可以窥探一二的样本。

　　“从地产投资类型来看，这两个项目有点相似，但也有一些小的区别，长岛项目是定位休闲养生、旅游度假，而国际度假村项目更倾向于旅游休闲的概念。”

　　该负责人指出，这两个项目的异曲同工之处在于都交由主管高端物业的绿地上海事业二部来操作。“在这方面的开发，不管是团队，还是开发经验，事业二部相对其他事业部的优势都比较明显。”

　　在上海等一线城市土地价格持续走高的背景下，绿地完成此次并购实际上也反映出对拿地形式和资源类型的重新思考。

　　“未来不一定要去公开市场上拼地王，拼地价，也不一定非要去拼住宅用地，像上海本身就存在很多机会，这个项目的获取很好地反映了绿地的战略。”

　　迪士尼红利中的地产饕餮

　　迪士尼落户上海，给这个城市注入了新的血液。有机构预计，上海迪士尼首年的参观人数将达到2500万人次，成为世界上接待人数最多的迪士尼乐园。

　　巨大的客流量带来的是巨大的消费，据测算，上海迪士尼每年将给长三角带来250亿元的餐饮酒店收入。对于天性逐利的开发商来说，显然是机不可失，失不再来。

　　迪士尼概念对房地产的刺激，几乎可以称得上是立竿见影。2009年11月迪士尼乐园获批消息公布后一个半小时，紧邻迪士尼规划用地的一块住宅用地即拍出了11.9亿元的高价，溢价率高达264%。

　　获批后仅一年多的时间里，迪士尼项目所在的浦东川沙板块房价涨幅几乎全部超过100%。对比2009年到2014年上海川沙板块商品住宅成交均价时发现，在迪士尼正式宣布落户之后的几年中，位于上海迪士尼项目周边的川沙板块房价几乎都在一路上涨。

　　到2014年，川沙板块的成交均价已达到了25947元/平方米，相比2009年的11501元/平方米，足足翻了1倍以上。

　　房价上涨的背后是概念红利的刺激，在这期间，几乎只要与迪士尼概念相关的地块都不出意外地以高溢价成交。

　　在这批围猎迪士尼红利的房企中，不乏万科、绿地、金地、阳光城等身影。其中，绿地在2013年10月以6.1亿元总价竞得迪士尼板块一宗商办地块，溢价率达80%。

　　或许政策红利天生就有传染性，迪士尼板块的热潮在随后的一段时间里开始向浦东更广范围内传播，即便是在惠南及周浦这种较为偏远的区域都不约而同地出现了抢地潮。

　　当然，这仅仅只是迪士尼效应带来的一个侧面，在这场地产饕餮盛宴中，前仆后继者已经难以俱表。

　　土地盛宴过后，酒店、商业配套等概念开始成为地产商的“新天地”，都企图分享迪士尼的客群外溢效应。而为了推动周边项目的开发，不少开发商都开始借力资本市场。

　　其中，广东海印集团股份有限公司在今年6月份披露了公开发行可转换公司债券预案，募集资金将投入周浦项目文娱商业综合体和酒店。

　　值得关注的是，周浦镇项目的文娱商业综合体部分是海印股份首次将“文娱+商业”的概念在异地进行复制，而首选上海的原因正是看好迪士尼带来的重大利好。

　　当迪士尼开园的脚步越来越近时，我们仿佛已经能够感受到，米老鼠像狼一样地来了。