2016东莞楼市大猜想 房价“万元时代”能持续多久？
2015年，东莞商品房成交面积、成交金额首次攻破千万平方米、千亿元，刷新了东莞住宅历史最高纪录。摄影： 孙俊杰
2015年，东莞商品房成交面积、成交金额首次攻破千万平方米、千亿元。2016年新年伊始，东莞成功上演了楼市热卖秀，上周，全市成交量突破40万平方米大关，均价上升至11012元/平方米，临深片区更有楼盘销售价格飙至2.8万元/平方米。
新年之初，东莞楼市的步伐如此狂热，究竟这股热潮会持续多久？备受购房者关心的房价是否自此就迈上万元关口？临深片区和松湖片区两大热门区域谁能竞得今年楼市龙头“宝座”？对于以上种种问题，南方日报将分上下篇推出《2016东莞楼市大猜想》地产圆桌论坛，与东莞业内多名房产专业人士，以及主流发展商共同探讨，把脉东莞楼市走向。
嘉宾
李兴旺：东莞合富辉煌发展研究中心副总经理
李文画：东莞万科南部湾万科城项目营销总监
谭锦凤：瑞峰置业市场研究部高级研究员
A.均价过万元毫无悬念
南方日报：据东莞房管局房产交易数据监测显示，2015年东莞住宅成交均价9783元/平方米，逼近万元关口。今年首周住宅成交均价已成功破万，今年这一均价会持续上升吗？
李兴旺：按照东莞目前的货量和销售速度来看，预计2016年东莞房价将保持稳中有升的态势。若市场没有出现的利空的消息，在目前宽松的政策以及低库存的情况下，东莞房价涨幅在5—10%之间，也就是说东莞将正式进入“万元时代”。
谭锦凤：东莞2015年住宅均价逼近万元大关。由于市场的火热，凤岗、塘厦等区域的新盘在2015年底入市时顺势涨价，销售价格已上涨三成左右，这是今年推动东莞住宅整体价格上涨的因素之一。另外，轨道交通正式运营、2015年高价地的项目上市、深圳客的涌入等因素叠加，都给予东莞房价上涨的动力。可以说，2016年住宅均价过万元毫无悬念。
B.深圳客进莞节奏持续
南方日报：去年以来，深圳客疯狂涌入东莞购房，形成临深片区开启热销的局面。临深片区的火热还燃烧到东莞周边区域，带动整个东莞房地产圈的量价齐升。然而，凡事盛极而衰，在楼市热度居高的情况下，深圳客会退潮吗？
谭锦凤：深圳目前的房价已破4万元的高价，再加上随着轨道交通2号线通车、莞惠城轨建成、深圳多条高速路免费的利好，预计深圳客进莞的节奏会依然强烈。不过，与2015年相比，今年的节奏会有所放缓。
李兴旺：据统计，临深片区住宅网签面积达281万平方米，占全市成交量的27%，成交均价格破万元。由此可见，临深片区去年热度空前。综合交通路网的完善等因素，东莞确实是深圳客的不二选择。
至于深圳客是否退潮，得看在哪些区域，若是靠近深圳的凤岗、塘厦、清溪等镇区，深圳人在这些区域购房更多的是用作自住；若是在较深圳略微偏远的横沥、麻涌等镇区，估计深圳人更多的是用作 投资 ，难免会出现交楼后项目空置率增高的现象。
李文画：房地产的涨跌跟该城地区的人口净流入、库存量、政策等因素有着密切的关系。目前，深圳每年超100万的常住人口净流入，且多为高学历的年轻人，可见深圳人有很强的购买力。
过去一年里，深圳房地产市场正处于风口浪尖。经过2015年疯狂洗盘，目前深圳房屋库存历年最低，房价在一年内更是上涨近50%。现在深圳核心地段房价都在10万元/平方米左右，关内房价在6万至8万元/平方米，关外的房价在4万至6万元/平方米左右，在如此高压力下，有更多的年轻人愿意选择1小时工作生活圈，东莞就成为了最佳选择。因此深圳在今年对东莞外溢力还是会存在的，不会退潮反而是涨势明显。
C.地铁沿线物业未来价值可期
南方日报：资料显示，地铁沿线物业基本保持上涨幅度达每年30%，个别地铁上盖物业更是达到150%至200%的增速。东莞轨道交通2号线在今年5月将正式开通，届时，沿线物业的房价会突涨吗？
谭锦凤：自东莞轨道交通2号线动工开始，沿线区域的项目就借力“轻轨物业”进行宣传，并借此提升项目的价格，大部分区域的项目实际上已提前透支轻轨的作用。因此，需待轻轨正式开通，让市民真真切切感受到轻轨的优势，刺激客户继续选择轻轨物业，但房价再次突涨的可能性不大。
李兴旺：在东莞，轻轨沿线物业炒作近十年，其热度开始慢慢消退了。当2号线正式开通以及其他轨道落成，市民可以逐渐体验到其便利性，沿线物业的价值才会凸显。今年2号线的开通，沿线物业的价格不会疯长，保守估计涨幅在500元至1000元/平。
李文画：地铁沿线物业的升值空间还是可期待的。以深圳为例，深圳沿线物业的价格较早前翻了好几倍，皆因地铁能有效解决交通便捷性等问题，这也是地铁的核心价值所在。从另一方面来看，当一个城市有好几条地铁的时候，地铁不再是新鲜事物，地铁沿线物业的概念就逐渐弱化，其价值会回归理性，并不会一味地虚高。
D.临深片区PK松湖片区，谁是老大？
南方日报：深圳客大范围入莞扩容，临深片区楼市在去年量价齐飞，有楼盘销售价格更是飙至2.8万元/平方米。与此同时，传统的松湖片区成交亦大放异彩。数据监测显示，2015年松湖片区住宅成交亦超200万平方米。在供应方面，松湖片区全年住宅供应量超越临深片区，列七大片区首位。那么，若两片区进行比拼，谁将竞得今年楼市龙头“宝座”？
谭锦凤：从2015年东莞楼市年终榜单可知，在深圳客的推动下，临深片区的凤岗、塘厦两镇项目纷纷提价，涨幅突出，价格从年前11000元/平方米升至17000元/平方米左右。然而，由于临深片区的供应不足，其供不应求的现象明显，预计这一现象在2016年仍将持续，届时，其销售价格或会出现波动。
至于松湖片区的楼市，因得益多条高速路的完善、轻轨的开通、松山湖高新区的利好因素的叠加，吸引了诸多深圳客进驻。另外，今年多块高价“地王”项目即将落成并推向市场，该片区部分项目已经开始封盘静待涨价。可见，松山湖片区的房价上涨也是情理之中。至于谁能稳坐东莞龙头宝座，得看两个片区谁的功力更深厚。
李兴旺：从地缘优势来说，临深片区更加靠近深圳，有“近水楼台先得月”的便利。若用作自住，深圳人可能会优先选择临深片区，因此，该区域的需求是充足的，其房价水涨船高也是难免的。
众所周知，松山湖是松湖片区的核心区域，该地生态资源优越，多个品牌开发商也争先进驻，以拔得市场头筹，其房价也是处于东莞领头羊的位置。2012年，东莞为有效承接“三重”建设项目，有关部门出台相关政策，规定松山湖限制新增商品住宅项目，并不再新增商品住宅用地。在此环境下，开发商在松山湖临近的大岭山、寮步等区域开发房地产，从而带动了整个松湖片区楼市的发展。譬如松湖片区的横沥、寮步的住宅均价已升至8000元/平方米。
尤其是深圳客去年大量涌入，临深片区住宅供应紧张，导致供需失衡。相对而言，松湖片区供应急剧放量，住宅供应量达237万平方米，创历年供应最高值。综合高供应量、优越的环境，以及便捷的交通等因素，松湖片区同样受到深圳客的追捧。
E.虎门楼市或迎爆发性增长
南方日报：截至2015年底，全市住宅潜在供应量991万平方米，而虎门的供应体量位居全市三甲之列。虎门如此大的体量，是否容易出现滞销现象？
李兴旺：纵观整个东莞来看，其库存是偏低的，譬如长安等发达镇区已经没有货量了。因此，市场环境的好转以及深圳客的狂热进场，对有大量库存和供应量的虎门是利好。同时，基于其 经济 发达、知名度高、居民收入高、购买力强等方面的因素，万科、万达等知名品牌开发商也是陆续进驻。综合以上种种因素，虎门的楼市在今年不会滞销。
李文画：从地理位置看，虎门接壤自贸区，其城市配套日渐完善，深圳客在虎门置业不会仅局限于投资行为，更多的是自住。从交通便捷度看，虎门是接轨深圳的重要枢纽，从深圳北站抵达虎门仅用17分钟，但房价相差近三倍，洼地价值明显，未来升值空间巨大。
此外，虎门万科城在去年热销，其商品房网签金额超过40亿元，网签面积超过32万平方米，网签面积和金额均排在全市榜首。万科城的热销不仅吸引深圳客的关注，也是受到了周边区域购房者的青睐。自2014年10月开盘以来，南部湾万科城已开盘15次，销售金额超55亿元。因此，只要货量充足，虎门的房地产的热度不会减弱的。
此外，万科今年在虎门即将推出七八十万平方米左右的供应量，囊括别墅、大平层、住宅、洋房、公寓等多种产品类型，如此大的货量，该公司也是按照市场和企业的战略节奏走的。所以，我觉得虎门楼市今年不会滞销反而会畅销的。
