电商新贵们78亿广州琶洲买7地 腾讯阿里琶洲为邻
腾讯阿里琶洲为邻
琶洲电商总部区域7宗地昨均以底价出让，腾讯、阿里巴巴、国美和复星进驻
□本版撰文 信息时报记者 田桂丹
本版摄影 信息时报记者 叶伟报
昨日，广州市琶洲电商总部出让7宗地块，腾讯、阿里巴巴、国美和复星电商“如约”而至，均以底价拿地，其中除国美外，其他四家企业均拿了两块地，总成交地价达78亿元，楼面地价约1.3万~1.8万元/平方米。对琶洲区域的居民来说，电商新贵们入驻利好多多。目前断头路多的荒凉之地，未来将拥有酒吧、咖啡厅、便利店、书店、健身中心、电影院、超市和政务中心等配套。而且，除两个望江地块外，其余5宗地均要求建设员工宿舍。业界人士认为，此举未来将推动该区域的一二手楼市兴旺。
底价拿地但价格并不便宜
昨日，海珠区琶洲电商总部的7宗地块，分为4组正式出让。由于每组地都只有1家企业报名，所以现场不用举牌，每家企业代表直接刷卡、签约盖章。此前传闻的腾讯、国美和复星，全部“如约”到场。而传富（广州）信息科技有限公司，经现场工作人员确认就是阿里巴巴。至于相对陌生的复星集团既是500强又是电商，其旗下的永安保险、创富融资租赁联合嫁接互联网P2P业务；挂号网+复星药房等新场景应用的O2O，其在华南的布局值得期许。
这次电商“大鳄”们底价拿地，地块总成交价达78亿元，楼面地价约1.3万~1.8万元/平方米。广州去年以来成功出让的中心区域商业商务地，楼面地价最贵的是招商地产在番禺万博的一宗地块，达到14528元/平方米。因此，业界人士称，此次电商新贵们虽然底价拿地，但地价并不算便宜。此次卖出地块的附近是宝钢南方总部大楼地块，其于2010年也以底价拿下，但楼面地价仅4981元/平方米。
现今荒凉地未来将大热
此次出让地块所在的电商总部区，建筑面积73万平方米，位于华南快速旁、珠啤地块以东。目前地块已基本平整，地上建筑物有珠江啤酒厂瓶箱仓储、汽车试驾厂及二手车拍卖、中铁电气化局一项目部和部分临时居住点等。
“在华快和琶堤间的那片地很荒凉的”，这是不少琶洲居民对该地块的普遍印象，而且因为区域内断头路多，虽然附近有磨碟沙地铁站，但走路到地铁站也要绕圈子。
这片“荒凉地”未来将是广州唯一一个电子商务与移动互联网产业总部区。未来3至5年，这里将形成一个建筑面积约300万平方米、营业收入达1000亿元、就业岗位约8万个的电子商务产业集群。区域内将有酒吧、咖啡厅、便利店、书店、健身中心、电影院和政务中心和大型超市等配套。
交通方面，不仅断头路将会打通,而且琶洲规划有地铁4号线、8号线、11号线、19号线，海珠环岛轻轨，广佛轨道等,最终将实现25分钟直达白云国际机场北站，10分钟至广州南站，1小时至香港的目标。
分析
底价出让为何卖出市场价？
琶洲曾数次拿出地块吸引企业总部落户，且多以底价成交。但此前的底价成交往往只有数千元/平方米，这次底价成交为何能高出这么多？
原因之一是琶洲电商总部区规划配套非常齐全。此次除了靠近江边的两宗地外，其余5宗地都允许配置员工宿舍：“如配置员工宿舍，占地块计容建筑面积比例不超15%，员工宿舍只租不售不可分割转让，允许在同一建设单位用地内部腾挪”。如按15%的配建比例计算，5宗地块可建员工宿舍约7.7万平方米;按每间宿舍50平方米计算，约可建成1544套员工宿舍。虽然员工宿舍只能由企业持有，但其价值不菲。目前琶洲一手房均价超3万元/平方米，这批员工宿舍即便以此价计算，其市值已达23.1亿元。
原因之二是，此次允许拿地方自持物业不低于七成，剩余三成可卖掉或进行其他融资。以此计算，出让地块预计入市部分的建筑面积约145430平方米。以目前写字楼最低2万元/平方米计算，其价值约29亿元，而其未来上市的价值将远不止于此。因此综合来看地价比较合理。
据悉，附近宝钢南方总部项目预租租金是130元/平方米·月。中原研究部认为，预计3~5年后，这批地块上市时，该区域写字楼租金可达到150~180元/平方米·月，而保守估计售价可达3.5万~4.5万元/平方米。
会否带来区域房价暴涨？
中原研究部项目部经理黄韬认为，未来琶洲房价上涨幅度预计会高出市区上涨幅度的20%，而且将来该区域内的租金和房价都很有支撑力。因为电商是未来发展主力行业，企业利润和员工薪酬都比较理想。这些企业的高管和从业人员的消费能力都比较强，将拉动区域的商业消费和居住消费等。
黄韬预计，3年后拿地企业才正式入驻，届时琶洲的写字楼售价预计可翻番增长。目前珠江新城写字楼均价是4万~5万元/平方米，琶洲约2万~3万元/平方米，今后两者的价值会逐步看齐。琶洲写字楼的投资回报率预计可达到5%~7%的水平。
合富辉煌首席分析师黎文江也认为，大批高薪员工入驻，人流增多会带来商业的繁荣和居住需求量的增加，对琶洲的二手房市场租售有较大拉升作用。
