英德市区楼价逆向回落？|库存177万平方米

原标题：英德市区楼市价格逆向回落？

　　近期，碧桂园进驻英德无疑是本地楼市最大的“变数”。去年12月5日，英德市碧桂园开盘，所推洋房带装修售价约5000元/平方米，顿时全城轰动，不少楼盘降价“抵御”。虽各楼盘降价幅度不大，多在200元/平方米左右，但这促使房地产市场于去年底形成一波销售热潮。英德市区2015年12月住宅单月销售量创近年之最。

　　今年春节后，北上广深等一线城市的楼市再度火爆，加之降息、降低首付比例，以及多项税费优惠政策等利好因素，楼市一时明显回温。

　　热潮袭来，地处粤北山区的英德市，其楼市销售速度、价格却均未随之上扬。以市区商品住宅为例，英德市住建局网站显示：2015年12月，共出售733套；2016年1月，出售390套；到2月，再减至312套。其均价也由4300元/平方米左右下降至3700元/平方米。

　　在政策利好和优质楼盘带动的双重作用下，英德市区楼市价格为何逆向回落？滨江尚品策划经理陈卫森分析，当前英德各楼盘均有库存压力，有加快出售的需求，不敢也难以统一提升房价，同时市场上购房者多为刚需型，销售高峰也只能短时期维持。

　　英德市住建局统计，2015年年末，市区商品房库存173.23万平方米，环比下降0.81%。该局分析，商品住宅库存量同比虽有一定下降，但仍居高不下，总体上处于供过于求的格局。商品住宅方面，虽去年市区库存65.63万平方米，共5050套,但亦销售5387套，同比上升39.81%。乡镇房地产市场恰与之相反，仅售出733套，同比下降24.88%。另库存有近28万平方米，约2200套。英德市住建局房地产业和物业管理股股长巫俊卿对此总结，英德楼市库存多为商铺和车库，占库存总量的近一半份额，另乡镇楼市持续低迷，也为库存增添了相当大的压力。

　　 市区

　　 楼盘竞争愈演愈烈 开发商趋于谨慎

　　“年前销售压力较大，3月份市场有些回暖。”陈卫森表示，近来政策利好和一二线城市房价暴涨，原本处于观望状态的消费者忍不住出手了。尽管如此，陈卫森心中还是有所忧虑。目前全国整体商品房库存近7亿平方米，供大于求的状态将长期存在，他担心眼前这波热潮只是“三分钟热度”。

　　“目前市场变得都很谨慎，等待销售末期才开始下一轮楼盘开发。”陈卫森表示，对于是否继续开发楼盘，英德本地开发商心里多少有些拿捏不准。他也透露，滨江尚品项目今年计划试建一部分，但主要看市场情况。

　　“2015年下半年开始，英德市区没有其它新报建和新开楼盘，这说明开发商没有盲目去开发。”碧桂园销售经理陈虹颖观察，除极少数烂尾楼外，英德市大部分楼盘在售情况较好，没有出现完全卖不动的情况，库存在慢慢消化。陈卫森也表示，若不再继续开发楼盘，英德市区商品住宅可在1年内消化完。

　　尽管英德碧桂园在销售速度方面一枝独秀，但并不是毫无压力。该项目一策划人员表示，碧桂园进驻英德后，本地部分楼盘降价应对，尽管幅度各有不同。同时各楼盘过去在活动促销方面远不如当前这么活跃，像3月8日妇女节，有楼盘就和碧桂园“不约而同”地推出美甲活动。为拓宽销售面，碧桂园已瞄准乡镇公务员和教师。

　　关于英德房地产市场竞争激烈程度，月桂湖花园销售经理刘水娇也有同感。她表示，价格上的恶性竞争，其实早几年在英德房地产市场就已开始。“部分开发商资金不够充足，需快速回笼资金，有楼盘想涨价，可能其余楼盘偷着乐，觉得自己价格上更有优势。”

　　 乡镇

　　 小型开发商“一哄而上” 销量走下坡路

　　英德总面积5671平方公里，是广东省面积最大的县级行政区，拥有24个镇（街）。近年来，随着城镇化的推进，不少乡镇农民在镇区或市区安家置业，英德各乡镇楼盘开发随之兴起。

　　目前，英红、东华、浛洸、望埠等英德经济强镇房地产开发项目较多。如英红镇，因拥有英红工业园和“两德园”，房地产开发商看中其中市场，在该镇开发了不少楼盘。但因没有谨慎评估市场前景，在园区项目进驻速度没有达到预期的情况下，部分楼盘也随之销售遇阻。“就是一哄而上。”巫俊卿说，去年乡镇住宅库存大约是市区的三分之一，但销售面积却只有市区的八分之一左右。

　　“去年乡镇在外务工人员回乡购房，选择市区以后，乡镇房地产销售量自然就降下来了。”陈虹颖分析道。

　　“建房和买房的差别意味着生活方式和环境的变化，乡镇居民的需求还不够旺盛。”作为从英德乡镇到市区工作、安家的一员，陈卫森认为，乡镇居民大多有自己的宅基地，或者习惯买地建房，购买商品房对于他们来说，一时还难以全部接受。巫俊卿也认为，在乡镇居民的消费观念里，很难“容”得下物业管理费、电梯房价格高等商品住宅特征。

　　“除非说目前对自建房加以限制，才有可能提高乡镇楼盘的销售量。”对乡镇房地产市场，陈卫森并不看好，认为子女教育问题是超过半数的乡镇购房者首先考虑的因素，“反正都是买商品房，以后小孩要读书，肯定是在市区更好一些。”

　　巫俊卿表示，目前乡镇存在一大批有购房能力的种植户，他们在乡镇买房，比在市区买房更利于其管理农田。他认为，只要房价适合，还是有很大的销售空间，但目前各乡镇地区开发的楼盘房价在2000元/平方米左右，趋于成本价，降价空间不大，在价格上很难再做文章。另外，医疗、教育、环境等是吸引乡镇居民出来买房的主要原因，但乡镇在这些方面远不如市区。

　　 楼盘

　　 去库存不是降价问题 房价已接近成本

　　去库存是不是等同降价？多位房地产业内人士均对此持否定态度，认为英德楼市几乎不存在泡沫。“想让英德房地产开发商大幅度让利，目前不太可能。”陈虹颖表示，碧桂园进驻英德后，迅速抢占了大量市场，其余楼盘降价应对，但幅度也只在3%到5%。她解释，英德房价为3500元/平方米左右，但其成本大约在2800/平方米到3000元/平方米之间，如果配套好，价格更高，其中利润已很有限。

　　在刘水娇看来，英德属于县级市，劳动密集型工厂较少，写字楼更少，外来务工人员中有能力且有需求的购房者有限。英德楼市中的投资客极少，仅占到市场的2%左右。市场上购房者多以本地人为主，120平方米左右的房型占据市场60%，消费者多用作婚房、学区房等。140平方米至160平方米的大户型占市场的20%到30%，消费者大多为购买二套，作改善型住宅。“由于住宅消费基数不高，再加供过于求的情况，英德房价提升比较困难。”刘水娇说。

　　月桂湖花园因靠近英德市政府，购房者中公务员较多。2012年开盘时，均价为4000元/平方米。3年后，其价格提到4500元/平方米。“有客户说，以前随随便便供几十万没问题，但现在试行‘阳光工资’，收入少了很多。”刘水娇表示，该楼盘当时还看不到月桂湖，现在能观赏湖景，价格才提高500元，幅度一点不算大，但客户反馈购房存在压力。

　　“买房子归根结底是钱的问题。”刘水娇认为，如今经济下行压力大，居民收入影响其购房能力，“这是大环境，没办法。”不过她也表示，同样是三房的户型，在月桂湖花园售价为45万元，但市区不少楼盘只要30多万就能买到，购房者有很多选择。陈虹颖也认为，以英德目前的消费水平，本地居民可以接受现在的房价。“英德楼盘均价差不多是40万元，选择多且价格不高。”

　　 如何“去库存”？

　　 建议：不只是开发商的事，政府要控制商住用地供应

　　“目前卖得好的楼盘大多区位好，周边配套如教育、医疗、交通、市场等都相对较好。”谈及楼盘周边配套问题，陈卫森不禁吐槽，滨江尚品附近，虽然毗邻北江、湿地公园，但北江三号路、北江三桥修建多年还未完工，市场、学校和商业配套也不齐全，附近也还没设置公交线路，居民出行十分不便。

　　陈卫森说，市区城市规划对楼盘销售影响较大，但目前英德在这方面并不够清晰，各板块功能设置不成熟，没有突出重点，“往往一个地方还没完全开发好，又去开发新的地方。”他表示，英德的自然环境优美，如果市政环境再提高些，有望吸引周边县市人群到英德购房安家，同时交通也十分便利，拥有武广高铁、广乐高速等，甚至有望将广州地区的人吸引过来买房。

　　面临库存压力，陈卫森表示，“去库存”并不仅仅是开发商的事。政府首要如加大英德市房地产开发项目的审批力度，提高其准入门槛，避免小老板盲目开发导致烂尾的悲剧出现，减少对房地产市场和购房者信心的打击。

　　3月17日，英德召开房地产去库存相关会议，但会议内容未对媒体公开。更早前的14日，英德市长黄镇生就曾到英德市住建局调研，内容包括房地产库存问题。巫俊卿透露，英德市住建局正在拟定相关“去库存”建议，准备提交市政府会议讨论。

　　“开发出来要有人买才行。”对于英德房地产开发略显混乱的现状，巫俊卿表示，应调整土地供应结构，控制商住用地土地供应量，特别是乡镇，也应减少楼盘开发量，待其慢慢消化完。政策方面，巫俊卿认为，政府也可以对农民进城购房给予补贴，鼓励对长期闲置的商铺改造为幼儿园或创客空间。

　　巫俊卿还提到，英德要“去库存”，可在棚户区改造时实行货币安置，减少保障房和拆迁安置房建设。“只要开了这个先例，政府以后拆迁安置，都将会有安置参照标准。”

　　对于车库和商铺车位库存偏多的问题，巫俊卿表示，正计划引导开发商适当降低商铺和车位的价格，让市民由租转买。具体如何引导，他表示，相关办法正在商讨中。

　　 采写：清远日报记者 陶奇