莞穗大道沿线盘活物业资源 旧物业升级新园区规划仍是短板

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　　莞穗大道是由东莞市区通往水乡镇街、连接广州的交通动脉。近两年来，莞穗大道沿线出现了新景象，尤其是万江路段，不少旧物业纷纷改造升级为新型办公园区。此举盘活了物业资源，有助于城市转型。在迎来发展机遇的同时，也凸显出一些制约问题，例如旧物业改造升级成新园区缺乏统一规划，空间架构、停车位、环境等存在的问题如何解决。只有解决这些问题，莞穗大道沿线物业才能物尽其用，发展的空间才会扩大。

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　　 沿线拉开旧物业改造升级序幕

　　莞穗大道与莞太路交会，途经万江、中堂，一直延伸到广州增城区新塘镇，该路段与107国道部分路段重合，是市区通往水乡的重要通道。莞穗大道万江段沿线分布了很多旧物业，除少数建筑为高层外，余下的多是三至七层楼房，昔日被一些租客用作厂房、仓库等。去年起，沿线拉开了旧物业改造升级的序幕，E汇商务港、大合谷文化产业园等项目亮相，吸引了不少企业进驻。

　　E汇商务港被称为万江首家电子商务办公园，投资商为永润实业投资有限公司，项目由6栋旧物业改造而成，总面积为3.2万平方米，分为两期开发，其中一期面积为1.1万平方米，已投入使用。时尚的外观装潢、鲜明的建筑轮廓，让人眼前一亮。该项目以前为旧厂房，经过产业调整之后，低端的工厂已被搬离，由于项目位于主干道，不适合重新开办工厂，因而一直没有找到合适的出路，空置了很多年。旧物业沿街是以经营五金批发为主的店铺，之前一部分物业被用作仓库。

　　经E汇商务港改造后，与早前破旧的外墙相比，的确是有着天壤之别。由于街铺空间偏小。各楼层设置的通道走廊，办公室紧挨着。E汇商务港负责人朱马广说：“项目作为万江首家电商产业园，有良好的配套服务，吸引了很多人的关注，因此进驻率很高。”

　　谈及项目的运营经验，朱马广表示，是由多种因素促成的。现在政府大力鼓励“三旧”改造、产业升级、万众创业，我们的项目也顺应时代要求，打造成万江首家电商产业园，填补了这一领域的空白。项目的区位优势明显，租金合理，并且有良好的配套服务，因而受到了不少创业者的青睐。

　　沿线另一升级改造项目为大合谷文化产业园。该项目位于高埗路口，即是莞穗大道与万高路、万江大道的交汇处。项目由东莞市欢盈投资有限公司开发，是该公司涉足园区改造的一个重要项目。高埗路口两边是高约七层的建筑，建成有二十多年之久，去年经过改造升级后，呈现了焕然一新的景象。E汇商务港为横型分布，大合谷产业园方位结构则较为方正，空间较为宽敞，两者均是莞穗大道沿线旧物业改造升级的亮点。

　　与E汇商务港定位为电子商务产业园不同，大合谷产业园则打造为文化产业休闲综合体。该项目招商范围包括企业孵化、电子商务、会议教育、创意设计、休闲咖啡等，内容较为广泛。记者在现场看到，除了电商楼及部分综合楼室内装修成型之外，其他项目尚处于建设中，园区进驻的企业寥寥无几。

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　　 旧物业改造升级增值前景可期

　　大合谷文化产业园是欢盈集团投资的部分项目，在项目的对面，该公司将数座旧物业也“收入囊中”，着手进行升级改造，希望将这一带打造成为具有规模的产业园。

　　无论是大合谷文化产业园，还是E汇商务港，均为沿线旧物业的改造升级，提供了一个可借鉴的做法。莞穗大道早前是东莞市最重要的交通要道之一，沿线分布了很多工厂。不过，近十年来，繁华的岁月已过去了，随着城市交通网络进一步扩大，莞穗大道的交通枢纽作用在弱化。包括受到经济大环境及产业结构调整等影响，莞穗大道的繁华景象不复存在，当工厂逐渐撤离后，留下了很多的旧物业，形成一条分布广泛的物业经济带。

　　沿路物业街铺多在经营，以销售五金、物料、瓷砖、生活用品等为主，二层以上以前多是厂房及仓库。这些物业分别隶属于万江街道、社区、村小组或私人等所有，如何将物业资源盘活，如何重塑莞穗大道的昔日辉煌，受到了广泛的关注。通过对旧业务进行改造升级，不仅将物业资源盘活，同时提升了使用价值，实现增值的远景。

　　E汇商务港、大合谷文化产业园尝到了头啖汤，在城市转型升级中，获得了发展的机遇。对于沿线旧物业而言，参照E汇商务港、大合谷产业园的升级路径，或许是一个重要的出路。E汇商务港打造电商集中地，大合谷打造文化产业园，无论是电商产业还是文化产业，都是近年来关注度最高的产业之一，这两大产业具有很大的发展潜力，容易聚集资源，吸引优质企业集聚发展，对于沿线物业的改造升级，以及对于城市总体升级发展，都是具有很强的带动作用。有项目负责人表示，受到市场萎缩、电子商务等冲击，沿线不少家具卖场都遇到了不少的难题，转型升级，迎合市场发展，已摆在面前。将物业进行改造升级，仿效E汇商务港、大合谷文化产业园等，无疑也是一种有效的尝试。

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