萝岗11个商业综合体扎堆 专家：成熟尚需时日

科学城早期因“有产无城”而受到诟病，而目前该地区开业、在建、拟建的大型商业综合体项目多达11个。大型商业综合体扎堆在只有30万居住人口的萝岗，究竟是“任性”还是“带飞”？有专家指出，随着萝岗与黄埔的合并，原黄埔区的商业氛围将导向萝岗商圈，但成熟尚需时日。

科学城已建规划商业综合体11个

一段时间以来，“有产无城”是人们对萝岗区最大的诟病之一。由于早期定位是经济开发区，萝岗区一直缺乏住宅以及商业配套，缺乏“人气”。2007年，萝岗区对区内商业网点进行规划。根据《萝岗区商业网点规划（2007—2020）》，萝岗区将设置28个商业网点，建设形成现代化的商业体系，成为广州东部的商业中心和物流中心。

萝岗区商业综合体建设遍地开花始于2013年下半年。仅一年多的时间，萝岗区特别是科学城地带，大型商业综合体项目如雨后春笋般密集涌现。万达广场、绿地中央广场、奥园广场、大壮国际广场、敏捷广场、锐丰广场、飞晟汇广场，如果算上已在运营的高德汇，在谈的台湾义大世界、深圳万象城，以及香雪城，科学城地带将有11个大型商业综合体。

扎堆在萝岗区的商业综合体体量都不小。其中，大壮项目总建筑面积更高达168万平方米，体量是万达的4倍，为广州目前规模最大的超级城市综合体。敏捷广场占地面积12.5万平米，其总建筑面积45万平米，包括1.6万平米的购物中心。而萝岗绿地中央广场占地10万平方米，总建筑面积约60万平方米，将打造成广州城市东进门户60万平方米的商务综合体地标。

剔除尚未落地的义大世界和万象城，在短期内能建成使用的商业综合体，萝岗区已经有9个。萝岗目前人口约30万，而人口超过200万的番禺华南板块，目前只有番禺万达一个购物中心。

大型商业综合体都要“守业”

番禺华南板块上世纪90年代就开始聚集居住人口，直到去年番禺万达开业，才有了第一个大型购物中心。萝岗综合体建设的步子是不是迈得急了一点？

资深地产专家韩世同认为，综合体开业之初都存在人气不足的问题，人气不足不仅可能出现在萝岗，事实上白云新城、番禺都存在类似问题。天河城刚开放的时候人气也不足，但天河城把区域商业环境带动起来之后，后来开业的正佳、太古汇就不存在这个问题了。

“大商业综合体一般选址在城市副中心，那么一定会存在‘守业’的问题。”韩世同说。

萝岗区商圈达到基本成熟还需多久？世邦魏理仕华南区商业服务部资深董事严思慧指出，科学城区域除了商务园区集中以外，近年来也新建了不少住宅，亟需社区商业配套。不过，萝岗区的住宅楼盘较分散，加上目前科学城核心区的购物中心零售业不尽理想。

“如果参考广州其他住宅区域，如番禺区，尽管居住氛围较萝岗中心区更为成熟，其商业的大规模开发也是近年才开始的。”因此，萝岗区域商圈的培育尚需时日，估计要等到住宅区的住户全部入住，起码要10年才步入成熟，而个别购物中心因位置优越可能会早一些成熟。

严思慧同时表示，目前规划中的购物中心，多是大型综合项目的一部分，如绿地中央广场、奥园广场、敏捷广场和大壮国际广场等，这些项目普遍把购物中心放在项目的后期进行，因此这些项目所在的萝岗中心城短期内尚不至于有大量商业供应。

黄埔萝岗合并短期难以拉动人气

有业内人士表示，萝岗与黄埔合并，将会推动萝岗商圈快速发展。此前，多位区领导在不同场合表示，彼此相邻的萝岗和黄埔有望在未来5—10年得到优势互补。萝岗和黄埔在产业互补及整合山水资源的同时，可以让黄埔的商业氛围导向萝岗商圈。

严思慧认为，两区合并后，短期来看，萝岗商圈发展不会有太大的变化。但长远而言，两区合并有利于打破目前的行政割裂状况，新黄埔区可以从整个区域的现状去规划商圈布局，在土地供应方面考虑商业的分布，有利于商业资源的优化配置。

韩世同认为，两区合并尽管有可能为萝岗带来一些人气，但老黄埔区本身就是一个成熟的消费圈，除非萝岗综合体提供特色商业服务，如特色餐饮、高端影院等服务，同时完善包括地铁网络、穿梭巴士在内的交通配套，否则不太可能把老黄埔的人流引导到萝岗来。

广东省社科院专家丁力认为，萝岗要真正迈入中心城区，需要解决几个问题：一是包括外部交通等基础设施还有提升的空间；二是现代商业环境的再造，特别是公共服务配套，不能单指望房地产商，更需要地方政府解决；三是萝岗发展需要产城融合，而不能仅仅作为投资的对象，实际上更应该是创业的平台。

“光有城不行，或者光有城市加产业也是不行的，必须要将城市、产业和人很好的结合起来。”丁力表示，萝岗很多资源都有了，缺少某种整合的力量。“萝岗是广州名副其实的高新技术产业集聚地，但还要进一步细化和整合，看看这个地方的企业到底是做什么，这样萝岗的底气才会足一些。”（曾妮 钟飞兴）