二手营业税改增值税 购房者最关注税率是升或降
国家税务总局局长王军日前在回应两会热点话题“营改增”改革时透露，两会结束后，估计国务院常务会议很快就会审议营改增方案，“审定后我们将配合财政部尽快下发并公开实施方案。”与以往相比，此次营改增改革涉及数量多，有近1000万户纳税人。首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。很多新增纳税人过去基本没接触过增值税。王军说：“原则上延续原有优惠政策的同时，针对不同行业的情况和特点，分别制定相应的过渡措施，保障所有行业税负只减不增。”本次实施营改增确保5月1日如期落地。
犹记得2013年3月“新国五条”出台，传闻二手房转让按增值额的20%缴交个人所得税，加税的猜测在短期内掀起一波交易高潮，一二手房市场突然火爆。随着后来细则出台恐慌消失，市场才恢复平静。这次“营改增”改革，是否会复刻“20%个税”的行情？记者近日采访广州二手房中介市场，据中原地产经纪莫先生表示，目前的行情已经有点像2013年“新国五条”的影子；而满堂红链家经纪马先生则告诉记者，有的业主对政策非常敏感，已经催促买家尽快完成过户手续，免生枝节。
据了解，建筑业的增值税率是11%，房地产业与建筑业的“营改增”同期进行，房地产业到底增值税税率是多少，一直是房地产业营改增讨论的焦点之一。国家税务总局局长王军表示，“营改增”将首次涉及自然人缴纳增值税征管，目前二手房交易中的营业税将改成增值税。王军表示“营改增”是减负，只可降，不可增。因此，真正实施以后到底纳税是增还是减，目前还是未知数。
最关注：税率是升还是降？
无论业主还是买家，对税收政策的调整都非常敏感。
据分析，国家营改增的改革方向和本意是减轻税负，二手房交易的整体税收是下降的，不会增加。
目前二手房交易的征税有“据实征收”和“核定征收”两种方式并行，能提交原值发票的，按增值部分的20%征税；不能提交原值发票的，可按照交易评估价的1%来缴交个人所得税。业内人士分析预测，实施“营改增”之后，原业主的增值税缴纳方式可能有以下两种选择：
一是据实征收，能提供买房的税费、贷款利息包括经纪人中介费开支等凭证，进行足额抵扣，按增值税的税率差额征税。目前，业内普遍认为房地产业营改增的税率有可能是11%；第二种是核定征收，房东无法提供相关凭证，对销售额全额征税。目前其他完成营改增的行业全额征税的税率为3%。
2013年“新国五条”出台后引起的恐慌性入市的原因，就是市民担心二手房买卖要按差价20%征收个税，由于早期入市的人士至今已获得了近10倍的升值，一旦按照20%来征收个税，无形中税费相当于楼价的20%，数额非常大。
最悬念：证满两年还有优惠吗？
根据国家征收二手房交易契税和营业税的最新规定，普通住房证满两年，免征营业税；不足两年，全额征收营业税。非普通住房证满两年，按增值额征收营业税；不足两年，全额征收营业税。
“营改增”以后，证满两年的税收优惠是否仍会存在？多位业内人士表示，此举要看二手房交易征税的细则和税率。
最迫切：要不要赶搭“末班车”？
二手房交易营改增的实施起点是今年5月1日，这无形中给市场一个暗示：5月1日前可搭“末班车”。在目前信息未明的情况下，购房者或许会匆忙入市。
合富置业市场经理梁燕明表示，目前部分分行已收到有客户咨询有关二手房交易营业税改征增值税的情况，但是政策还没有正式落地，细则也没有出台，所以现在看来，暂时对楼市影响不大。目前二手房买卖的税费支出一般都由买家承担，因此，对业主放盘和出售的节奏影响不大，至于对买家的影响，则需要看具体的政策细则出台和具体的操作。
广东中原项目部总经理黄韬认为，从国家大方向来看，减负降税是趋势，购房者不必过分担心。
“会否按增值额计税”曾在2013年引起蜂拥入市潮
二手楼追高成交增多?
中原地产营业经理莫建国告诉记者，尽管目前“营改增”细则未出，但春节后因为契税、降准等多种利好带动下，购房者入市积极性大增，业主反价10多万元买家都照追价。天河北嘉怡苑最近成交一套三房带华阳小学学位的单位，本来业主开价是320万元，有多个买家看中，业主因此加价至340万元，最终也被买家承价成交。去年同期，嘉怡苑同类型的房源售价只在290万元左右，一年涨了50万元。满堂红链家英华分店店长马世顺告诉记者，目前约有30%的买家是看房三天左右就签约成交的，成交速度加快了不少。
据了解，目前二手房交易中业主实收占主导，大约80%的交易都是业主实收，20%是各付各税。即使是各付各税，业主在楼价中也已算进税费，只是两者税费分摊模式不一样罢了。
营业税改增值税，最大的未知数是“是否按照增值额来纳税”，三年前引起恐慌性入市的主要原因就在这点，后来才最终变成可核定征收，按全额1%来征收个税。早期入市的业主房产升幅可观，以英豪花园的交易为例，74平方米成交价是193万元，而业主于2005年以“5字头”一手购入，增值额高达150多万元，如果按照增值额来纳11%增值税，会高达16.5万元。