营改增十问十答：（四）房地产业

　　《营业税改征增值税试点实施办法》日前公布，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人纳入营改增试点范围，想知道房地产行业有哪些必知的政策要点，广东国地税营改增热点问答系列帮你解答！ 

　　问题一：什么是房地产业增值税纳税人？ 

　　答：在中华人民共和国境内销售、出租不动产的单位和个人，为房地产业增值税纳税人。 

　　问题二：房地产业的征税范围包括什么？ 

　　答：根据《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，房地产业主要涉及以下税目：（一）转让不动产所有权的业务活动适用销售不动产税目；（二）具有融资性质和所有权转移特点的不动产租赁活动，适用租赁服务税目中的不动产融资租赁服务税目（不含不动产融资性售后回租）；（三）在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目。 

　　问题三：房地产业的税率和征收率是多少？ 

　　答：纳税人销售、出租不动产的适用税率为11%；小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。 

　　问题四：取得不动产如何进行抵扣？ 

　　答：适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。 

　　问题五：销售自行开发房地产项目有哪些征税规定？ 

　　答：对房地产开发企业销售其开发的房地产项目有以下征税规定：（一）一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。（二）一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（三）小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。（四）采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 

　　问题六：一般纳税人销售取得的不动产如何征税？ 

　　答：一般纳税人销售取得的不动产有以下征税规定：（一）一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（二）一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 

　　问题七：一般纳税人销售自建的不动产如何征税？ 

　　答：一般纳税人销售自建的不动产有以下征税规定：（一）一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（二）一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 

　　问题八：销售住房可以享受哪些免税政策？ 

　　答：纳税人销售住房可以享受的免税政策包括：（一）为了配合国家住房制度改革，企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房。（二）个人销售自建自用住房。（三）个人将购买2年以上（含2年）的住房（不含北京市、上海市、广州市和深圳市的住房）对外销售。（四）个人将购买2年以上（含2年）的普通住房（仅指北京市、上海市、广州市和深圳市的普通住房）对外销售。 

　　问题九：不动产经营租赁服务有哪些征税规定？ 

　　答：不动产经营租赁服务有以下征税规定：（一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。取得的不动产与机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（二）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（三）小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（四）其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。（五）个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。 

　　问题十：房地产业的纳税义务发生时间如何确定？ 

　　答：（一）纳税人销售、租赁不动产，为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售、出租不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。（二）纳税人提供不动产租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。