5月1日后契税房产税“裸价”计税

财政部、国家税务总局发文明确营改增后与房地产相关的四个税种的计税依据

金羊网讯 记者严丽梅报道：4月26日，财政部、国家税务总局发布《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号，以下简称《通知》）明确规定，5月1日营改增后，均按不含增值税的价格和收入，来确定契税、房产税、土地增值税、个人所得税等四个税种的计税依据。26日，有地税部门专家在接受羊城晚报记者采访时指出，《通知》的出台表明营改增这一重大税制改革已经开始显露出其“牵一发而动全身”的重大影响。

营改增影响波及到四个税种

5月1日全面推开营改增，实际上就是由征收营业税改为征收增值税，和契税、房产税、土地增值税、个人所得税这四个地税体系中的税种有何相干？为何《通知》要规定5月1日营改增后契税、二手房转让个税等的计税价格均为不含增值税的“裸价”？

对于这些疑问，地税部门专家秦权在接受羊城晚报记者采访时表示，其个人认为，《通知》是今年出台的众多营改增文件中最重要的文件之一，其内容将会对我国未来税制改革产生重大影响，因为，它表明，营改增不仅仅是由征收营业税转为征收增值税，它还影响到了其他税种，导致其他税种最重要的计税依据也因此相应地发生调整，要做价、税分离计算。因此，从中可见营改增对我国税制的影响可谓是“牵一发而动全身”，十分深远。

四税种均按“裸价”确定计税依据

《通知》较为简单，仅有六条规定，涉及目前地税征管体系中的四个税种，即契税、房产税、土地增值税、个人所得税；而且，从《通知》的六条规定看，均与房地产交易、房屋出租价格和收入有关。这六条规定是：

一、计征契税的成交价格不含增值税。

二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

用通俗的话来讲，5月1日营改增后，征收契税、房产税、土地增值税、个人所得税的计税价格和收入，均为“裸价”，即不含增值税的价格和收入。

据了解，契税、房产税、土地增值税均按不含增值税的价格或收入确定计税依据，有三个好处：一是可降低房地产交易环节税负；二是各税种计税依据保持一致，便于税务部门简便操作；三是减少征纳矛盾，有利于营改增平稳推进；这是自2月份出台的契税新政基础上的又一项政策性减税惠民措施。

契税“裸价”征收为纳税人派红包

据税务专家郑大世分析，从《通知》中对契税的有关规定看，是给一些纳税人发福利了。其举例分析：

对个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售，由于免增值税，购买方缴纳的契税和营改增前一样不变。假设：首套90㎡以上住房，营改增前应纳契税＝200×1.5%＝3万元，营改增后，按照《通知》，应纳契税＝200×1.5%＝3万元。

但是，对个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额，按照5%的征收率缴纳增值税（仅适用于北上广深）。例如：小明将原价100万的两年以上非普通住房按200万销售给小红，这时小明需交增值税＝（200-100）×5%＝5万元，若契税税率为2%，则小红应纳契税＝（200-5）×2%＝3.9万元，计算契税价格时，减掉了5万元，可少缴契税1000元。