搜房网中指院快评：立春日迎来降准 羊年楼市不太冷
1,看事件：酝酿良久，央行终于降准了
2015年2月4日晚18点，央行公告：决定普降金融机构存款准备金率，并有针对性地实施定向降准措施。
中国人民银行决定，自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。同时，为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设的支持力度，对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5 个百分点，对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点。
中国人民银行将继续实施稳健的货币政策，保持松紧适度，引导货币信贷和社会融资规模平稳适度增长，促进经济健康平稳运行。
2014年，央行已出台多轮定向降准，并通过增加再贴现额度、MLF、调整存贷比口径的方式释放流动性。此次调整后存准率与2011年2月相当，或释放近6000亿人民币的流动性，表明了央行稳定经济、改善融资环境的强烈意愿。
2,晒原因：经济增速下行、货币外流、房地产库存高企，货币政策调整时机来临
经济增长压力持续显现，逆周期刺激政策预期强烈。2014年国内生产总值63.64万亿元，比上年增长7.4%，是近五年来最低值;CPI亦持续保持低位，2014年全国居民消费价格总水平CPI比去年上涨 2%，涨幅为5年来新低，市场面临通缩压力;而PMI自去年下半年来持续下跌，制造业增长动力仍显不足;1月PMI仅为49.8%，是自2012年9月以来首度位于荣枯线以下，反映国内制造业经营形势不佳，国内外市场需求总体继续偏弱，货币政策调整预期增强。此前，周小川行长在达沃斯会议上就表示：“如果 央行看到经济增长和就业创造出现周期性变化，毫无疑问会进行逆周期的政策回应——做出政策调整。”“货币政策或许可以给其他结构性政策的出台、执行及见效创造空间和时间。从这个角度来说，货币政策并非万能药——一定能帮助实现人们期望它实现的目标。不过我认为，这类央行政策的调整不管怎么说还是有用的。” 可见，此次政策调整基本符合市场预期，是央行在经济调整压力加大背景下对货币工具的积极应用。
人民币贬值加快海外资本流出，外汇占款下降，市场流动性趋紧。央行曾指出，存款准备金率工具的使用主要是为了对冲外部流动性 2011年央行6次上调存款准备金率“筑堤”挡海外热钱入境，存准率一度达到了21.5%的 高点。2014年以来，因经济增速下滑、人民币贬值、房地产市场低迷等因素，大量国际资金流出中国市场 在此背景下，货币政策进一步微调、流动性进一步放 松必要性增加，为存款准备金率的调整提供了充分空间。
房地产高库存压力下，市场信心仍显不足。在 2014年全国房地产销售及新开工下降明显、开发投资放缓的背景下，各个城市的库存压力持续加剧，多数城市的可售面积去化周期在15个月的警戒线以上，部分三四线城市的土地库存去化周期更是接近5年，市场整体的去库存压力骤显。积极恢复房地产市场信心、稳定房地产开发投资节奏，仍将是各级政府在稳增长过程 中的主要任务之一，而释放货币流动性将是这一系列政策努力的核心。
3,探影响：降准降息组合效应将发威，破解地产高库存魔咒
降准释放流动性改善资金面，保障经济平稳。一 方面，央行降准直接释放流动性近6000亿元，增加货币供给量，从而改善资金环境，降低融资成本。另一方面，今年1月PMI仅为49.8%，位于荣枯线以下，且市场面临通缩压力，降准能够有效改善市场预期，维持企业信心平稳，推动投资。相较其他货币政策工具，降准对于经济的刺激更为直接，在经济存在下行压 力的背景下，对于维持经济平稳运行具备重要意义。
降准降息组合效应将持续显现，房地产库存压力将缓解。针对房地产业来说，此次降准是2014年以来一系列货币支持政策的进一步完善与升级。2014年央行930政策的出台加上11月末的降息、公积金政策调整，对房地产市场年末的整体回暖提供了重要基础，中国指数研究院监测的50个重点城市12月单月销售总量创近5年新高，2015年1月份尽管环比回落明显，但多数城市同比增长仍保持良好势头。从历来经验看，货币政策对房地产销售的影响最为直接，此次降准将进一步明确购房者预期，加快推动各类住房需求入市，缓解各地高库存压力。但基于春节临近影响，预期政策影响将在3月份开始逐步显现。而主流开发商的资金链也将迎来实质性的缓解，基于销售回款加快和融资成本降低 带来的现金流将更显珍贵。
地产股短期内仍将活跃于资本市场，但需警惕基本面完全修复前的估值风险。 资本市场对货币政策调整的反馈历来最为直接，此次调整势必在短期内刺激金融、地产及降准政策指向性强的农业、水利板块。对房地产股来说，经历了去年末一轮市场上行后，估值水平相对而言站到近年来高点，降准政策将继续在短期内为其股价提升带来动力。但在目前整体库存高企的大背景下，行业基本面的修复尚需时日进一步观察，投资者的信心仍处于密集波动期，前期涨幅较高的股票需及时关注估值回调风险。
未来进一步降准降息可期，货币政策将主导后调控时期市场走向。 从历史数据来看，单一的政策工具对于经济的调整影响有限，在经济存在下行压力下，央行多采取连续的降准降息，以刺激经济。同时，宽松的国际货币环境也加大了 我国货币政策进一步宽松可能性。因此，我们预计未来央行仍存在着进一步降息降准的可能性。特别是在房地产去行政化的大背景下，未来货币政策的持续发酵将成为影响市场走向的关键要素。