谁在算计莱蒙国际？
耗资近44亿元人民币，融创在这个月的19日宣布通过并购的方式，进入觊觎已久的深圳市场。
早在今年2月斩获东莞“双料”地王后，融创方面就已向见地君透露：东莞只是开始，之后将寻求机会进入深圳。之后，在3月份的年会上，融创董事长孙宏斌向媒体“放料”，公司已有深圳的项目在谈，今年会出结果。
共有包括北京莱蒙顺泽·水榭花城、上海浦兴项目、上海浦建雅居、南京莱蒙都会、深圳莱蒙·创智谷、惠州莱蒙水榭湾、杭州水榭山在内，预计净可销售/可租赁总建筑面积约126万平方米的7个项目尽入融创囊中。值得注意的是，44亿元的交易总额中，有超过10亿的公司间贷款。融创公告显示，这笔本属于莱蒙的贷款，将由融创分两期支付。
艰难莱蒙
这已经不是莱蒙第一次带着高负债转让项目。自上市开始，高负债似乎是莱蒙甩不掉的包袱。
2011年3月25日，莱蒙背负10亿负债赴港第二次启动IPO上市。招股书中显示：截至上市前，公司现金及现金等值项目约为29亿港币（合人民币约24亿元），负债总额近13亿港币（合人民币约11亿元），负债率达98%。
最后的融资情况并不理想，协议认购不到公开发售的6成。最新的情况是，截至去年底，公司净负债率为 72.5%。
据Wind数据，2014年沪深两市共75家上市房企的平均负债率为74%。近六年，莱蒙过半时间的负债率都在平均线以上。
下图，是莱蒙近年负债率变化表：
负债率第一次得以下跌，源于上市之后的大额融资。负债率与拿地多少之间，看似没有必然联系。因为不论是2012年减少拿地面积，还是2013年加大拿地力度，期间的负债率都在攀升。
不知道为什么，莱蒙这几年给业界的印象，貌似走了一条主要以转让股权、转让项目为生的艰难路。
如果加上此次卖项目，上市之后，莱蒙共操作了至少10次卖出交易。包括15个公司项目，总代价在2亿—7亿元不等，最远至英国曼城；3宗归还给天津政府的土地；近三成的集团股份。
甚至2015年，深圳公司的零售业务也被出售用以解“燃眉之急”。莱蒙创始人黄俊康还曾两次减持其在深圳天虹商场的股份，套现约5亿元。
去年7月发生的股份交易因涉资较大，曾引起多方关注。黄俊康作为第一大股东，以折让近6%的价格，向彩云国际出售3.25亿股莱蒙国际股份，占已发行股本约27.62%。
当时，黄俊康表示，莱蒙与彩云国际将有多方面的合作。将近一年过去，尚未发现有具体的合作动向。
然而，莱蒙并未一味地卖出。今年3月，莱蒙出售其在上海浦东的浦建雅居；但在一周前，莱蒙才宣布以总价8.85亿元从立天唐人手中，收购同样位于浦东的一宗商业地块的85%股权。
频繁的买入卖出中，可以看出，莱蒙的财务功课似乎做得很纠结。
为了尽快套现，被放弃的多是变现比较难的项目。第一个被出售的项目常州太湖湾，原计划打造旅游地产，开发周期较长。此次被融创接手的杭州水谢山、惠州水谢湾、南京莱蒙都会里，都是难啃的骨头。
帮助融创打进深圳的莱蒙创智谷，是一个“工改工”项目，它计划建造商业及产业综合体，没有住宅开发指标。而莱蒙在深圳龙岗区拥有上百万平方米的住宅类旧改项目，目前那个区域的房价已近4万元／平方米。
融创并不擅长商业类项目开发，“工改工”性质的深圳莱蒙创智谷看似并非融创的最佳选择，更像是其急于进入深圳市场的一张通行证。
战略误判
在深圳，莱蒙曾因“水榭系”豪宅名声大噪。2002年的“水榭花都”打响了莱蒙的第一枪，2008年的美式别墅水榭山成为中央别墅区的标杆项目；一年后，位于龙华新区的综合体项目水榭春天也获得市场追捧。
但此后公司在深圳的动静逐渐减少。一位与莱蒙合作多年的深圳营销人士对见地君表示：“这两三年来莱蒙确实没啥声音，关键是没地。水榭品牌在深圳很知名，但一切的辉煌都止于龙华水榭春天，近年莱蒙在深圳断顿，而惠州滨海盘水榭湾不值一提。”
上市前，莱蒙专心于大本营深圳市场，稳健扩展是其主基调。上市后，莱蒙开始了激进扩展，尤其2013年之后，莱蒙开始频繁出现在华东、华北等地区的土拍现场，进入城市的数量从2012年的9座增至12座。在南京、上海等核心城市，莱蒙组建堪称豪华的经营班子，一批明星经理人陆续聚集莱蒙。
2014年，莱蒙开始进入绿色建筑及互联网家居、养老产业、旅游地产等多个领域。当时莱蒙的官方口径称，莱蒙将以“地产+X”为业务架构，通过对“X”的运营，实现高利润、高品牌、高效益等综合价值回报。
但是，转型谈何容易？绿城宋卫平的“理想之城”，向往成为城市生活服务商，在业内看来更多的是一场风险极大的豪赌；花样年的全面转型轻资产，试图利用彩生活描画的蓝图实现规模扩张，但售后管理，似已成为彩生活亟待突破的一大瓶颈。
财务安排失据，债务压力下，业务转型显得无足轻重。此次卖盘动作，作为莱蒙蓝海战略的首个试水项目——惠州水榭湾却也一并卖给了融创。
过去数年，莱蒙还在二三线城市布局商业地产及经营。作为天虹商场的股东，这让拥有逾20年零售业经验的黄俊康对商业地产的投资与运营，显得过于自信。
这几年，莱蒙国际的房地产产品线发生了偏移。以“水榭花都”为代表的水榭系土储偏少，以莱蒙都会、莱蒙商业中心、莱蒙领尚为代表的综合体逐年增加。
按照黄俊康的计划，到2016年以后，莱蒙国际持有的零售物业大概有50到60万平方米，每年大概有六七个亿的租金收益。但据莱蒙2015年年报显示，租金收入、酒店运营收入以及物业管理收入才5.3亿元。
众所周知，内地二三线城市商业发展受当地产业聚集、经济发展和城市建设速度的牵制，消化力与发达地区差距越拉越大，即便在发达地区，商业地产运营搞得不好，不仅不是一棵摇钱树，而且，会成为压死骆驼的一根稻草。
2010年，莱蒙拿下成都红牌楼商业地块，开店不到两年，成都天虹百货红牌楼店即已迎来停业结局。天虹百货自2014年以来在全国范围已经关闭三家门店。
2012至2015年期间，莱蒙持续大手笔拿商业用地，这会进一步推高莱蒙的负债率。2013年底，莱蒙的负债率一度达到100.6%的高点。
在熟悉莱蒙地产的人士看来，没有在最好的时机“重仓深圳”，是深圳发家的莱蒙在战略上的误判。
“2012年深圳坪山花园城的那块地，现场只有万科、招商、莱蒙三家，万科压根没举牌。但决策层没有对该地块给予充分的重视，最后被招商拍走。”
一位参与了当时竞拍的莱蒙前高管对此仍记忆犹新：“再举一次牌，这块地很可能就是莱蒙的了，太可惜！”
此后深圳团队又在抢夺一宗东莞的土地时失败，“可惜最后未能获得足够的集团支持，与该地块交之失臂。”
莱蒙大举进军二三线城市时，遇上全国楼市变冷，二三线城市纷纷出现库存危机。莱蒙在杭州的项目，产品定位主要是大户型和别墅，结果销售遇阻，惠州、常州项目也周转不畅。
“谁也不知道深圳市场会持续火爆成这样，现在想在深圳拿地，已经非常之难。”
当然，误判形势的开发商，不止莱蒙一家，市场不好时到处拿地，市场好时无房可卖，这样的开发商太多了。
莱蒙在力挽大局，深圳的业务占比回升至近4成，成都、惠州等房地产产能过剩的城市则实施瘦身撤离。
今年以来，中国楼市在一片去库存的狂热下，新一轮的野蛮生长似乎又开始了，像莱蒙这样的昔日“学霸”，若想重拾辉煌，恐怕得重新审视公司战略及财务管理了。（新浪乐居 见地 - 杨依依 温巧平）
（编辑 李子飞）