惠州楼市调控:预售商品房应获商品房预售许可证

　　广东惠州市6日出台楼市调控措施 , 预售商品房时 , 应当取得商品房预售许可证。严肃查处捂盘惜售等违法违规行为 , 规范商品房销售明码标价制度 , 完善商品房销售明码标价申报监制制度。商品房项目未取得商品房预售许可证对外销售的 , 责令停止预售 , 没收违法所得 , 可以处以其已预售的商品房价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款。

　　通知全文如下：

　　 惠州市人民政府办公室关于进一步加强我市房地产市场监督管理工作的通知

　　惠府办〔2016〕17号

　　各县、区人民政府，市政府各部门、各直属机构，驻惠各有关单位：

　　为贯彻落实近期省政府关于进一步加强房地产市场调控工作的部署，落实稳房价、防风险、强管理的要求，切实构建适合我市实际的住房市场体系，经市人民政府同意，现就有关工作通知如下：

　　一、严格预售制度，强化市场监管，突出做好稳控房价工作

　　（一）严格规范商品房销售行为。

　　1. 预售商品房时，应当取得商品房预售许可证。取得商品房预售许可证前，房地产开发企业不得以任何形式对外销售商品房，不得与购房人签订商品房认购书或以任何形式收取购房人的意向金（诚意金）、定金；不得委托销售代理机构（包括电商）对外销售、收取认筹金或团购服务费；不得由电商或其他机构针对特定项目、特定楼栋、在特定时间以入会等形式收取会费或其它任何费用。取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业要在取得预售许可后10日内一次性公开全部销售房源对外销售，并在公开销售24小时之前，按照"一套一标"的方式明码标价。

　　2. 预售商品房前，房地产开发企业应按市房管局《关于加强商品房销售管理规范商品房销售行为的通知》（惠市房〔2015〕67号）的有关要求，在销售现场制作"房屋销售信息公示栏"，做好国土证、建设工程规划许可证等有关预售项目信息公示工作。　

　　3．房地产开发企业应加强对销售人员（包括中介代理机构销售人员）的管理。销售人员与购房人签订商品房《认购书》前，应主动引导购房人了解相关公示信息，向购房人讲解《预售商品房购房须知》相关内容，提醒购房注意事项，并由购房人在《预售商品房购房须知》上签字确认。

　　4. 加大市场巡查力度，严肃查处捂盘惜售等违法违规行为。对已取得预售许可，但未在规定时间内对外销售，存在捂盘惜售的行为，依据市房管局、住房和城乡规划建设局《关于严格规范商品房销售行为的通知》（惠市房〔2016〕38号）规定，由房管部门责令企业限期整改，整改期间将锁定其销售系统，暂停该项目对外网签买卖合同等房产业务。

　　5．商品房项目未取得商品房预售许可证对外销售的，严格依照《广东省商品房预售管理条例》第三十六条规定，由房管部门责令停止预售，没收违法所得，可以处以其已预售的商品房价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款。

　　（二）加强商品房销售价格行为监管。

　　1. 规范商品房销售明码标价制度。房地产开发企业销售商品房必须按照国家发展改革委《商品房明码标价的规定》（发改价格〔2011〕548号）和原广东省物价局《关于商品房销售明码标价的规定》（粤价〔2011〕106号）等相关规定做好明码标价，实行"一套一标"，并在经营场所的显著位置公示商品房销售价格等内容，有条件的可同时采取电子显示屏、多媒体终端或电脑查询等方式。采取上述多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致。明码标价采取价目表和价格相关信息公示表两种标价方式，由县级以上人民政府价格主管部门价格监督检查机构监制。

　　2. 完善商品房销售明码标价申报监制制度。进一步落实商品房销售明码标价制度，按照"一房一价、明码标价"要求开展明码标价监制工作。对房地产开发企业申报的价格明显过高的，不予办理申报监制，停止其销售行为，价格主管部门将对其进行告诫和约谈，涉及价格违法行为的，从严查处。商品房明码标价必须与申报监制的价格相一致，商品房成交价格不得高于明码标价的价格。

　　3. 规范商品房交易价格行为。房地产开发企业必须兑现公示的各项价格承诺，不得在标价之外加价，不得收取任何未予标明的费用，不得使用虚假或不规范的价格标示误导消费者进行价格欺诈，不得通过捏造、散布虚假信息等各种不正当手段，哄抬价格和串通涨价。对于房地产开发企业的价格违法行为，将依法给予严厉查处。

　　4. 加强商品房销售价格行为监管力度。房地产开发企业违反价格法律、法规和相关规定的价格违法行为，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规予以严厉查处。

　　（三）加大商品房预售资金监督力度。

　　1. 房地产开发企业应按照《广东省商品房预售管理条例》的相关规定，并通过销售系统与购房人签订正式购房合同，购房人应按规定将商品房预售款直接存入商品房预售款专用账户。房地产开发企业不得直接收存商品房预售款。

　　2. 凡预售阶段网签商品房买卖合同的商品房，房地产开发企业应按《惠州市人民政府办公室关于印发〈惠州市区中心区商品房预售资金监督管理办法〉的通知》（惠府办〔2015〕19号）的规定在合同签订30日内向监管部门申请商品房预售资金查验。

　　3. 市房管局要严格按照惠府办〔2015〕19号文的规定做好预售项目后续工程量及所需的资金、用款计划等申报管理工作，以及预售资金审批管理工作。

　　4．房地产开发企业直接收存商品房预售款的，将按惠府办〔2015〕19号文的第二十四条规定，由房管部门责令限期改正，暂停该预售项目在预售系统上网签买卖合同业务，将其违法违规行为予以公示，并依据《广东省商品房预售管理条例》第四十一条规定，由住房和城乡规划建设部门责令其改正，降低或者注销其房地产开发资质。

　　（四）加大房地产市场金融监管。

　　根据省住房和城乡建设厅等八部门《关于印发〈广东省房地产开发企业和房地产中介机构从事互联网金融业务风险专项整治工作实施方案〉的通知》（粤建房〔2016〕145号）的相关规定，房地产开发企业、房地产中介机构不得利用互联网从事非法金融业务或互联网平台合作开展非法金融业务等名义从事非法集资活动。不得开展"垫资"、"零首付"、"赎楼贷"等性质业务以及众筹炒楼业务，严禁中介机构收取房款、自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务，发现违规问题将及时严厉查处，切实防范金融风险，遏制利用金融手段进行房地产市场投机行为。

　　（五）加强房地产中介市场整顿。

　　1. 加大房地产中介市场整治力度，加强房地产中介机构及从业人员备案管理，严格执行商品房销售代理机构及销售人员备案制度，禁止房地产开发企业利用无证经营、未备案中介机构进行商品房销售。

　　2. 房地产经纪代理机构及从业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订"阴阳合同"违规交易，不得采取内部认购、雇人排队等手段制造营销恐慌。

　　3. 进一步完善房地产市场诚信平台建设，建立诚信"黑名单"制度，对存在违法违规行为的房地产中介机构和从业人员，责令限期改正，并记入信用档案；对违法违规的房地产中介机构，按规定取消其二手房网上签约资格，并对其从业人员依法依规追究有关法律责任。 

　　（六）加强广告管理与宣传引导。

　　1. 房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者，房地产广告不得含有升值或投资回报的承诺，不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项承诺内容。一旦发现企业存在虚假宣传、虚假承诺等欺骗、误导消费者的行为，将按照《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等法律法规进行严厉处罚。

　　2. 进一步加大房地产市场正面宣传和舆论引导，严厉打击媒体或个人恶意制造和发布虚假房源及房价信息、散播谣言，涉嫌违法的由公安机关依法处理。依法及时查处企业捂盘惜售、恶意炒作、哄抬房价、人为制造恐慌等行为，及时澄清事实，正面引导市场舆论。

　　二、畅通监督渠道，强化行业自律，努力构建诚信市场体系

　　（一）房地产开发企业及中介机构未按惠市房〔2016〕38号文要求进行销售的，严格依照相关规定实施处罚并限期整改，整改期间锁定其销售系统，暂停其办理相关业务，相关情况及时载入企业诚信管理系统，并视程度通过相应途径予以曝光。

　　（二）全面启动实施《惠州市中介从业人员在线教育及信用评分管理平台方案》，开发中介从业人员在线教育及信用评分管理平台，建立全市房地产经纪从业人员基本信息库，发放行业从业人员信息卡，推动实现存量房网签记录与信用管理平台同步，对于日常巡查发现的违规行为依法查处，责令限期整改，并计入信用档案。

　　（三）切实畅通商品房销售反馈渠道，对于群众通过书记论坛、市长热线、网络问政、来信来电等渠道反映的商品房项目销售问题，发展改革、工商、房管等部门要第一时间到现场调查核实，对于违规事实清楚的，在2个工作日内妥善处理完毕，并建立台账，切实做到依法依规、公开透明。

　　三、突出重点，因地施策，切实推动房地产市场平稳健康发展

　　（一）统一思想。各有关单位要主动调整思路，切实将中央、省有关房地产工作精神与我市房地产业实际有机结合起来，去库存、稳房价、控方向、防风险同步部署、狠抓落实，从根本上消除房地产领域潜在的风险隐患，确保市场运行有序、平稳健康。

　　（二）分类管理。坚持"一城一策、分类调控"的原则，发挥地方政府调控主体责任，对于去库存周期较短、供应紧张、房价上涨较快的惠阳区、大亚湾开发区等区域，要采取有效措施，确保房价平稳。对于去库存周期较长、供应充足的龙门县、博罗县等区域，加大市场销售推介行为，切实满足合理住房消费需求。

　　（三）加强协调。建立我市房地产市场调控工作联席会议制度，由市住房和城乡规划建设局、房管局牵头，市委宣传部、市发展改革局、公安局、人力资源和社会保障局、统计局、国税局、地税局、国土资源局、工商局、金融工作局、人民银行惠州市中心支行、惠州银监分局等单位参加，各司其职，切实落实各项工作措施。加强市、县（区）联动，特别是各县、区政府要落实主体责任，全面监管，确保我市房地产市场平稳健康发展。

　　（四）强化落实。各房地产开发企业、中介代理机构于10月15日前结合各企业自身情况，对照惠市房〔2015〕67号文先行自查，并对自查出来的问题进行整改，整改情况报市房管局备查，市房管局将联合市发展改革局、工商局于11月底前针对各开发企业存在的问题进行检查。

　　惠州市人民政府办公室

　　2016年10月6日