广州市国税局有关负责人权威解读:营改增后房地产业迎多重利好

南方日报讯（记者/黄颖川 实习生 刘洪涛 通讯员/孙超）房地产业作为原营业税下税收规模最大的行业，行业体量大，产业链条长，相关政策较为复杂。自5月1日我国全面营改增以来，关于房地产行业纳税变化问题受到公众高度关注。

就房地产业税负有何变化、企业取得不动产如何抵扣、土地成本如何扣除、预收款如何缴税以及新、老项目政策上有何差异等热点问题，广州市国税局有关负责人近日接受南方日报采访。

新、老项目在政策上给予区别对待

广州市国税局有关负责人表示，营改增试点给予房地产业的最大红利就在于可扣除土地价款。据悉，按照政策规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，可扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款。对于广州等一线城市的房地产开发企业来说，其土地成本占比大多达到30%-50%，扣除土地成本最大限度解决了因土地成本较高导致税负可能上升的忧虑。

新、老项目在政策上给予区别对待也是利好房地产业的举措。据介绍，在政策设计上，考虑到房地产项目一般时间跨度较长，营改增试点前发生的成本已无法作为进项税额抵扣，营改增试点过渡政策允许老项目选择简易计税方法按照5%征收率计税，与原营业税税率5%相比，税负水平基本保持稳定，有利于更好地实现营改增试点平稳过渡。

该负责人举例说，如某房地产开发企业自2015年1月起开工建设某住宅项目，2016年6月1日起对外预售。该项目可按房地产老项目选择简易计税方法计税，其征收率为5%，考虑换算不含税销售的因素，其实际税负仅为4.76%，相比原营业税税率5%还略有下降。

开发企业项目开发阶段需缴纳税款减少约40%

对于企业关心的预收款缴税问题，该负责人表示，根据营改增试点政策，房地产开发企业采用预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税，在房地产项目完成产权转移后，计算应纳税额并抵减已预缴税款。而原营业税下，房地产开发企业收到预收款即确认纳税义务并按5%税率缴纳营业税。相比之下，营改增试点后，房地产开发企业在项目开发阶段需缴纳税款减少约40%，将节省大量的资金成本。

此外，营改增试点将不动产纳入增值税抵扣范围，也给购置不动产的纳税人带来利好。

据介绍，2016年5月1日后取得的不动产或不动产在建工程的进项税额分2年进行抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。按照现行政策规定，购买不动产的纳税人，无论购入后自用还是用于出租，均可以抵扣其购买不动产时支付或者负担的增值税额，即进项税额。例如某企业2016年5月1日后购入商铺用于出租，支付价款100万元（不含税），取得的增值税专用发票上注明增值税税额11万元，则该企业第一年可以在销项税额中抵扣6.6万元，第二年可以在销项税额中抵扣4.4万元。