限购政策取消成蔓延之势 开发商对限贷最头痛

　　专家、学者、开发商共同对市场形势进行分析

　　资金是企业的血液

　　眼瞅着房产限购政策取消或者变相取消的城市名单不断拉长，实施3年多的郑州楼市限购政策是否也应取消，开发商对当前楼市最头疼的事情是什么？

　　昨日，河南省房地产业商会主办的2014全省上半年房地产市场形势分析会上，专家、学者和国内、省内的知名开发商共同对市场形势进行分析。省房地产业商会常务副会长兼秘书长赵进京表示，大家一致认为，当前河南房地产市场整体稳定健康，金融政策是制约市场发展的关键因素。

　　限购政策取消成蔓延之势

　　随着近期济南、苏州、海口等城市陆续取消房地产市场限购政策，当初实施限购政策的47个城市，取消限购的城市已近30个，没有取消的城市，很多也都在变相取消或者没有严格执行。

　　据上海易居房地产研究院发布的不完全统计数据，到今年6月底，已有多个城市的住宅库存量大幅增加，如温州市库存量达到45个月，意味着如果不增加新房源、仅现有的住宅按照当前的销售进度就得再卖近4年才能消化完。再有如西安、烟台、宁波等城市的商住房库存量都在30个月以上，已经陷入市场调整、限购政策传出松绑的城市如杭州、沈阳、天津等，库存量均在24个以上。北上广深的商住房库存量也都在13个月到17个月之间。

　　郑州房地产市场很健康

　　河南常绿集团董事长刘涛认为，现在经济发展比较好的城市、人口比较多的城市，房地产的需求量都还不错，认为房地产市场整体不好属于唱衰市场的行为，像一些三四线城市需求量仍然很旺盛。

　　郑州雅居乐房地产公司总经理张春山认为当前市场出现的成交量萎缩主要受部分城市成交量下滑的大环境影响，以及舆论唱衰市场的影响，很多人不是对房子不需要，主要还是在当前的市场情况下陷入了观望状态，主要是信心问题。

　　郑州市住房保障和房地产管理局相关负责人昨日接受郑州晚报记者采访时也表示，与国内其他城市相比，虽然出现了成交量下滑现象，但当前郑州房地产市场总体还比较健康，这种情况下取消限购反而会给人造成市场形势不好了、政府要救市了的印象，对市场反而会起反作用。

　　如何看待当前郑州乃至河南的房地产市场，与会专家和企业均一致看好。孙中占就认为，下半年郑州市场价格会相对平稳，企业要根据实际情况做差异化产品，提高产品的附加值。郑州农工商华臻置业公司总经理姚余海认为，当前河南的房地产市场形势还很好，比国内其他很多地方要好得多。

　　豫发置业有限公司董事长王建树认为，短期市场有忧虑，长远发展仍有期待，当前河南的城镇化刚刚起来，这几年郑州城市环境在加快改善，南水北调通水，郑州提出的产城融合、以制造业带动服务业的思路也很好，这些对房地产市场发展都是利好。

　　建业集团副总裁陈剑认为，限购限贷政策影响不大，主要还是看企业自身的融资能力、在银行的信誉度，郑州市场仍然不错。

　　省政府发展研究中心主任王永苏认为，下半年房地产市场下行压力大，但是房价下降不多，中国的市场需求大，城镇化的发展潜力巨大，房地产行业未来仍是支柱性产业。

　　限贷对市场影响很大

　　虽然是否取消限购政策是各家房地产企业负责人关注的话题，但限贷政策的实施，让各家开发商更为头疼。

　　分析会上，常绿集团董事长刘涛就认为，现在虽然房子卖得还不错，但是开发商迟迟拿不到钱，拿到钱的大多是上市公司或者是品牌公司，像一些中小开发商，按揭贷款、项目贷款几乎拿不到，所以就会出现降价的情况，其实越降价越对市场产生一些不利影响。为此，刘涛认为：“金融政策不改变的话，房地产市场仍会不景气。”

　　嘉亿集团总裁冯爱萍也认为，现在楼市购买力的下降，影响因素有很多，关键是限贷政策的影响，限购政策在一些地方出现变通、回避，但是限贷是不容易回避的。王建树认为，如今限购政策不可怕，可怕的是限贷，如果金融环境不改变，取消限购意义不大。

　　 ■专家观点

　　蛋糕在缩小，市场已分化

　　郑州大学旅游管理学院院长、教授杜书云认为，有涨有落才是正常的市场行为，但是一线城市城镇化聚集人口的能力强，如果撑不住的话，对其他城市的影响会比较大。她对下半年的市场走势提出预警，认为下半年走势不太乐观，资金问题、金融机构策略、开发企业洗牌等都会造成市场持续调整。

　　河南财经政法大学教授、房地产经济研究所所长李晓峰认为，目前市场已经出现分化，部分三四线城市出现问题，一二线城市还不错，将来企业也会分化，在不断缩小的蛋糕里，上市公司、品牌企业拿到的份额会越来越多。

　　赵进京认为，上半年全省GDP达到15778.62亿元，全省房地产开发投资1862.94亿元，房地产投资占全省GDP的11.8%，房地产拉动我省经济发展的重要作用依然没有减弱；郑州的产业带动、人口带动、区位带动，使郑州已形成了一种市场化的刚性需求。

　　 ■算个账

　　贷款基准利率上浮20%

　　相当于房价上涨10%以上

　　目前，首套房贷款利率大多在基准利率基础上上浮20%左右，高的甚至上浮25%、30%。

　　按照购买首套房，房子面积100平方米、每平方米8000元、房价总额80万元来测算，最低首付30%，即首付24万元、56万元使用银行按揭贷款，贷款20年，目前5年以上银行贷款基准利率为6.55%。

　　按照基准利率贷款的话，实行等额本息还款法，需要支付贷款本息合计1006010.47元；按照在基准利率基础上上浮20%来测算，需要支付贷款本息1112493.55元。也就是说，根据静态测算，因为贷款利率上浮，购房者需要多支付利息106483.08元，相当于每平方米房价上涨了1064元，即相当于房价上涨了13.3%左右。如果按照实行贷款后的房价折算，按照基准利率贷款后，相当于房价实际为10060元；按照基准利率上浮20%后，相当于房价实际为11124元，也即因为贷款利率上浮房价上涨了10.58%左右。

　　制图 张一诺