房主故意不收租造违约 租金剧烈变动违约案件频发生
●通讯员 黄义涛 张启祥 王辉
近几年，我市的田租、地租、店租等租金不断上涨，让一些签了十几年甚至几十年租期合同的出租方感觉“吃亏”，变着法让对方“被违约”，从而想达到解除合约的目的。近期，梅州两级法院受理了不少因土地、房屋或店铺租金市场剧烈变动而引发的违约案件。对此，梅州中院民二庭庭长肖庆浪认为，无论是租金的上涨还是下跌，单方以一纸通知就想解除合同，这不符合交易稳定性的要求，这种做法法院往往是不会支持的。
现象1
出租责任田23年 不到10年就反悔
家住梅江区的何伯作为几家责任田主的代表与罗老板在2004年1月签订了一份责任田转租合同，双方约定何伯将责任田转租给罗老板种花卉，租期为23年，年租金为每年每亩4百元。
合同签订后，罗老板按约每年支付租金，由何伯代收取，其他几家责任田主从何伯手中领取了7年的租金。然而，到了2011年，其中一名田主杨某以这份合同租金低、租期长，当前物价上涨、货币贬值等客观情况发生了当事人无法预见的重大变化为由，请求解除转租合同。从2011年开始，杨某就没有去领租金。由于双方协商不下，2012年杨某以合同显失公平为由一纸诉状把罗老板告上了法院。
经过梅州两级法院的审理，终以杨某的败诉告终。法院认为，合同签订时租金与当时经济生活水平相当，不存在显失公平情形。此外，因形势发展带来市场价格变化，不属于合同法司法解释中可解除合同的情形，属于合同法法律关系当事人应当可预见和判断到的正常的市场风险。在合同履行过程中，罗老板按约履行合同，并未出现违约行为。杨某主张解除合同，不符合法律规定。
点评
租金的上涨或下跌属于商业风险，不是合同法意义上的情势变更范畴。商业风险属于从事商业活动的固有风险，并非完全是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是一个逐步演变的过程，市场主体应当对市场风险存在一定程度的预见和判断。诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。而情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。至于合同是否适用情势变更原则予以变更或者解除，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易属性是否属于通常的“高风险高收益”等因素，并结合市场的具体情况予以识别。
现象2
故意制造违约要求解除合同
2010年，阿志与一贸易公司签订《租赁合同》，约定阿志将一块面积为3498平方米的土地租赁给贸易公司，租期12年。最初三年的月租金按每平方米1.5元计算，即每年62380元；以后的年租金以62380元为基准，第四年增加8%，第五年增加10%，此后每年递增4个百分点。
2013年12月25日，阿志向梅县区法院起诉，以贸易公司拖欠租金超过30天为由请求法院判令解除双方订立的《租赁合同》。被告贸易公司在答辩中却叫起了“撞天屈”：被告租用土地后投入数百万元，一直都惦记着交租金，主观上无违约故意。2013年7月，被告按约定以面谈、手机及信息联系等方式多次要求缴交租金。原告却拖着不愿收，直至2013年8月19日才发来一份《解除合同通知书》，提出被告拖欠租金49天，原告要按约收回场地。
经过法院调查发现，该案实质是市场租金的上涨幅度远远高于原双方约定的涨幅引发的纠纷。原、被告订立合同时约定月租金是以每平方米1.5元为计算基准，这在当时应该是与市场租金大致相等的，所以才会促成双方达成订约合意。而2013年下半年的市场租金最高己飚升至每平方米6元，按合同约定增幅8%不过是每平方米1.62元，中间差额巨大。出租方由此就消极行使收取租金权利，待逾期时限届满则要求解除合同、收回场地，以求另行出租获得更大收益。最终，经法院调处，原被告双方相互谅解，达成继续履行合同的协议。
点评
就目前审判实践而言，当事人所订立的《租赁合同》对合同期限、租金计算、租赁物的交付等一般而言都是相对明确，其中肯定少不了对承租人不依时交付租金的罚则条款；对于出租人消极收取租金的处理，则无约束条款。为维护交易安全，法官建议在订立租赁合同时应详细明确租金收取事项，以防范在履行租赁合同过程中的相关风险：
1、租期较长的，应约定租金的增幅或者降幅，当市场租金与原约定租金的比率超过约定幅度时，可作增减调节；2、出租人应出具固定收取租金的银行账号，当该银行账号发生变动时，出租人有通知缴纳租金的义务，否则须承担拒收租金的法律后果；3、为了应对出租人拒收租金的情况，合同当事人应约定提存租金的公证处或（承租人提供的）银行账号，当双方发生租金相关纠纷时，可以提存或存入相等数额的钱，以分清责任并能减少纠纷的发生。