购法拍房遭遇长租客 “买卖不破租赁”有前提

租期没到，房子被法院拍卖了，新业主要求租客搬迁，租客却不肯搬走，怎么办？日前，广州法院就审结了一起类似案件，租客声称，此前以现金方式一次性支付了20年房租给原业主，租赁合同合法有效，而且法律明确规定“买卖不破租赁”，房屋所有权变更不应侵犯他作为租客的权利。

买卖一定不破租赁吗？据了解，明年即将实施的民法典也规定了“买卖不破租赁”规则，但需要注意的是，适用该规则，需要满足一定的前提条件。

事发：近百万元购得法拍房却难进家门

老谭因为没有依法履行生效判决确定的债务，天河区法院依法将其位于白云区的房屋交付评估、拍卖，并于2017年6月通过司法拍卖平台公开拍卖。

挂牌拍卖的房产往往低于市价，阿辉以96.7万元竞拍购得老谭的房屋并办理了不动产权证书。然而，租住该房屋的莫某却不肯搬离。2017年10月，阿辉数次上门告知莫某，他已购买了该房产，并已办理了不动产权证书。莫某却声称有租约，但却从未出示租约，只出示身份证，并仍占用该房屋。

购得房屋却不能入住的阿辉，只好向法院提起诉讼，要求莫某腾空交还房屋，并参照市场租赁价格（2337.7元／月）赔偿租金损失（从2017年9月8日计算至房屋交还之日止）。

审理：租客称仍在租期 实际租赁合同系倒签

面对控诉，莫某辩称，因为家庭生活需要，他于2008年7月与老谭签订《租赁合同》，约定租期为20年，月租金为500元，并以现金方式一次性支付20年租金共计12万元。

自2008年至今，他一直居住在该房屋，并按月缴纳物业管理、水电、排污等费用。现《租赁合同》依然有效且履行期限尚未届满，故根据法律规定，房屋产权的变更不应侵犯变更之前签订合同的承租人的合法权益。

面对莫某出示的《租赁合同》，阿辉当庭提出申请鉴定合同的形成时间。经过反复询问，莫某承认他自2002年起一直居住在该房屋内，他和原业主当时没有签订合同，《租赁合同》是在2012年倒签的。

在倒签的合同中，对一次性支付20年租金的问题并未清楚写明，反而约定的是“租金从2008年8月1日开始计起，第一次租金于合同签订时缴交，然后每年租金采取先缴后使用的形式”。

判决：不存在真实租赁合同 限期搬离并支付使用费

白云区法院经审理认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条的规定，房屋已核发不动产权证书，登记权属人是阿辉，故阿辉的合法权益依法受法律保护。

经查，莫某出具的《租赁合同》系补签的租赁合同，且合同中未清楚表述一次性支付20年租金，反而约定第一次租金于合同签订时缴交，后每年租金采取先缴后使用的形式。

鉴于莫某未能提供证据证实已按租赁合同约定支付租金，故不能证实莫某与老谭之间存在真实的租赁合同关系。阿辉要求莫某搬离房屋，将房屋腾空还给阿辉，并支付房屋使用费的诉讼请求合理合法，予以支持。

最终，法院判决莫某搬离并将房屋腾空后还给阿辉，向阿辉支付自2017年10月19日起至实际迁出之日的房屋使用费。

一审宣判后，莫某不服判决，提起上诉被驳回。

民法典课堂：“买卖不破租赁”需满足一定条件

受访法官指出，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条确立了不动产上的“买卖不破租赁”规则，目的在于保护既有承租人对租赁物的占有、使用和收益状态，避免因物权变更导致租赁关系的不稳定。同时，即将于2021年1月1日实施的民法典在第三编合同编中第十四章租赁合同中亦规定了“买卖不破租赁”规则，即依据第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

但须注意的是，适用“买卖不破租赁”规则应当满足以下条件：

●租赁合同成立并已生效；

●租赁物已经交付承租人，被承租人实际占有；

●租赁物的所有权变动发生在租赁期间；

●出租人或者租赁物的所有人将租赁物所有权给了第三人。

具备上述条件后，即使租赁物的买受人不知道该租赁合同的存在，租赁关系仍能够对抗买受人，租赁关系对买受人具有拘束力。

但在本案中，承租人与原所有权人的租赁合同为倒签，且一次性支付20年租金的说法与倒签合同所约定条款不一致，租赁合同关系并非真实有效，故不能适用“买卖不破租赁”规则。

文/广州日报全媒体记者章程 通讯员云法宣