重构交易链 地产中介集体谋变

　　当下，是房地产中介公司“求变”的时刻。

　　7月22日，第一太平戴维斯于北上广深宣布，将全面升级中国现有的物业管理服务。无独有偶，之前一个备受业内关注的消息是，合富辉煌和世联行(002285,股吧)同时牵手搜房。其中，搜房与合富辉煌分别出资3亿、2亿人民币，组成一个房地产金融集团。合富辉煌董事长扶伟聪介绍，房地产金融首先可以做的是，利用小额贷款，为业主垫付周转所需资金。

　　世联行与搜房的合作也打“互联网金融”牌。世联行董事长陈劲松表示，看好P2P网贷的方向。

　　第一太平戴维斯想做的更多。如果将这家公司所说的物业管理理解成绿化、清洁、保安，显然忽略了这家国际物业顾问的“野心”。它的升级甚至也不是花样年控股所说的做“社区服务消费”，而是通过包括基础性物业管理在内的一系列经营、管理工作，实现资产保值增值，最终把物业转让，实现收益。

　　第一太平戴维斯统计，现时全国共有400亿平方米各类物业，其中24%为工商业用途，63%为住宅，还有12%为国有公共房地产物业，预计到2020年，中国还将新增300亿平方米各类物业。在房地产存量和增量集中放量的同时，整体资产周转率却在下降。

　　一个直观的例子是，今年以来，一线城市二手房市场持续低迷。至6月份，北上广深四个城市二手房全部出现量价齐跌。一手物业的大宗交易亦屈指可数。

　　为什么会这样？主要的原因有整体经济低迷，部分城市或地区供应过剩等等。在发达的海外市场，地产行业分工细化，资产证券化成熟。在各种市场参与者各司其职、资金渠道畅顺的情况下，房屋这种固定资产最能抵御经济周期。运营商持有核心地段的高品质物业，通过优化配套设施、完善管理，所赚取的稳定租金回报能有效抵御市场波动的风险。投资者则可以在经济低迷时期吸纳优质物业，经过修缮重新赋予它第二次生命，在适当的时候出售，实现资产升值。

　　在国内，情况恰好相反。房地产市场分工不够细化，多种类型的资本没有入场投资的“许可证”，能投资整栋物业的不是银行就是国企央企。开发商背负着每天计算利息的贷款资金，承受不了长周期的经营维护。国内房托基金渠道被堵死，可被视为堵死了一个长期培育优质资产的重要平台。于是，国内的开发商仍然是单纯的开发商，只能建房子卖房子，无法成为运营商。因此，一所房子被制造出来，只能经历其简单的“生命周期”，即从生产制造到残旧破损的自然周期，但无法抵御“经济周期”的波动。一旦经济低迷，只能闲置。

　　地产中介是吃房屋周转这碗饭的，没有周转就没有收入。所以部分地产中介选择重构交易链，例如前面说过的垫付资金。

　　第一太平戴维斯表示，可为开发商、海外投资者、基金公司及单一产权业主提供整体资产管理方案。当海外基金受国内法律法规限制，无法投资内地物业，该公司可以利用其国际化平台，提供专业评估以及在海外做融资方案。而不管是提供资金，还是整体资产管理，都是为着同一个目标：打通资金渠道，提高物业周转率。

　　这家公司认为，当前的形势对于房地产市场上的开发商、物业持有者而言，是“黎明前的黑暗”。在资本的强力推动下，中国房地产的产业链正在发生变化。巨大的房地产存量市场已经形成，未来5-15年间，将是中国房地产资产存量与增量的集中放量期，也将是房地产资产管理企业的最佳成长期。

　　按照这种说法，当前对地产中介而言，既是最坏的时期，也可以通过求变而成为最好的时期。

　　对于中介公司来说，不论采用哪种方式方法，积极开展多元化的服务项目，有效整合行业资源，延伸业务领域，构建新的价值产业链，都是应有之义。只有为开发商和投资商创造更多的收益，才能提高其自身的赢利能力。依靠收取佣金的盈利模式过于简单，行业困境将倒逼更多房地产相关企业作出更多创新。