"野蛮人"再敲门险资为何看上房地产行业?
2015年的年末，万科的股权变更再次牵动了众人的神经。一场新的股权大战似乎已经打响，而更加吸引人们眼球的是，这一次的股权变更使得这一家国内甚至于全球最大的住宅开发企业，其未来命运变得扑朔迷离。“野蛮人”这一个一直被万科总裁郁亮所强调，甚至于“畏惧”的词汇再度摆在了万科的面前。而这一次来敲门的“野蛮人”似乎来得更有力更彻底。从12月6日钜盛华及其一致行动人前海人寿保险超越华润成为万科第一大股东，12月8日万科的公告显示，另一大险资安邦保险也在举牌增持，12月8日其宣布截至12月7日持有万科5%的总股本。就在2015年临近年末的时间节点上，就在万科刚宣布前11个月业绩就超去年全年销售总额的背景下，万科迎来了最令他们“头痛”的事件。
险资发力“野蛮人”再来敲门
“万科已经被盯上了。”12月6日万科的一则公告宣布由华润坐了15年的万科第一大股东已经成为过去时。在11月27日至12月4日期间，宝能系旗下的钜盛华连续大笔买入，短时间内增持了万科股份近5%，一跃成为万科新的第一大股东。
而据中金公司的最新报告显示，宝能系自今年以来，旗下的钜盛华及其一致行动人前海人寿已经连续4次举牌万科，累计共持有万科22.1亿股，占总股本的20%。事实上，记者从近半个月来万科的股权公告可以看出，作为险资，宝能系并非是唯一增持万科股权机构。
12月8日晚间，万科发布公告称，截至12月7日，安邦保险集团通过其旗下安邦人寿保险、安邦财产保险、和谐健康保险及安邦养老保险合计持有公司股份55252.63万股，占公司总股本的5％。按照目前万科的股权结构看，增持后的安邦保险同样也成为万科的前五大股东之一。记者发现，极为相似的是，无论是宝能系还是安邦保险，都是在今年年末期间开始发力举牌万科。
而受到险资的刺激，万科的股价万科从11月26日的14.5元/股暴涨至12月9日的19.55元/股，涨幅近35%。
在21年前，“君万之争”中君安证券代表委托的4家股东与王石争夺万科控制权。当时，万科侥幸获胜。而在21年后，“野蛮人”来袭的势头似乎更猛。
记者发现，万科股权之争从下半年开始就显得尤为激烈。早在今年7月至8月，宝能系旗下的钜盛华及前海人寿三度举牌万科，累计持有万科总股份15.04%，前海人寿取代华润成万科第一大股东。而随后，华润通过增持重新夺回了大股东的位置。而这一轮钜盛华来势更猛，仅在11月底就相继与泰信基金、南方资管、西部利得基金签订资管计划合约，相关资管计划即用于投资万科A股股票。按12月4日最后增持日的股价计算，“宝能系”投资万科累计持股市值已高达420亿元。而据资料显示，在钜盛华近期筹集的7个用于增持万科股份的资管计划中，仍有90多亿资金尚未使用，不排除其后续还有继续增持的动作。
未来面临“管理”风险
“现在险资以巨资控制大房企并不一定就是‘野蛮人’，但未来始终存在着被拆分的风险。”记者发现，从去年开始，个别房企受到了险资的特别关照。而被动用巨资收购股权的这些房地产企业颇为相似的地方就是股权结构分散、估值严重低估。去年销售超2151.3亿元的万科，从进行股改之后，万科就一直是一家股权高度分散的公司。而万科的股价也长期处于低位。早在去年，郁亮就向媒体透露，要获得万科的控制权，只需200亿。而前海人寿和钜盛华成为大股东，买入成本也仅在330亿元左右。
“现时宝能系成为万科大股东并不意味着万科面临危险，但谁也很难保证这种状态持续会发生会选样的事情。”有了解万科的人士向记者分析称。而同样作为由险资成为大股东的金地集团，就已经出现“搅局”的现象。在去年底生命人寿与安邦保险通过多轮举牌大战成为金地的第一和第二大股东，而正是这两家险资在去年底的股东大会上否决了员工跟投计划。而这一计划可以讲是当下房企管理模式的一项重大变革。
“宝能系成为万科的大股东，如果只是一般的财务投资，对于万科的经营不会产生影响，但如此巨资增持，如果只是财务投资很难解释。”上述人士分析认为，万科目前的第二大股华润对万科管理层一直是非常支持，后期不排除再度争夺股权的可能。事实上，目前华润、盈安合伙、万科工会委员会和长期个人投资者刘元生合计仍持有万科股权的20.8%，并且有望成为一致行动人。这足以与宝能系的20.008%的权股份额相对抗。“如果华润不增持，安邦保险5%的股权就至关重要，同样是险资，如果安邦和宝能系联手，重演金地的管理层困境是很有可能的。”
地产行业已成险资关注“焦点”
“险资关注的不仅是万科，而是整个地产行业。”某基金公司老总向记者表示，“下半年，股灾之后，地产行业利好最多，成为很多资金的关注焦点。”
继“宝能系”高调“篡位”万科后，远洋二当家也易位了。12月7日，远洋地产发布公告称，公司获南丰集团通知，南丰集团已于4日以77.84亿港元向安邦集团转让20.5%股权。据此，安邦将成远洋地产的第二大股东。记者发现，安邦的资本还渗透到包括金地、金融街等多家地产企业。可以说，安邦已经成为当下险资“进攻”房地产的一个典型代表。
远洋并不是第一个险资持股达50%的房企。事实上，早在2014年生命人寿与安邦保险的股权争夺战后，金地地产的股权结构就已经被血洗，两大险资持股占比49.9%。同时，华夏人寿与天安财险作为财务投资者持股占比8.47%，险资持股合计高达58%。
此外，平安人寿也以63亿港元获得碧桂园9.9%股份，变身第二大股东。新华保险也以22.7亿港元获得中国金茂9.5%股份，跻身第二大股东。据不完全统计，目前135家A股房企中，已被险资进入前十大股东的房企达21家，占比15.8%。
保险资金对于房地产的关注兴趣未减，其关键就在于房企市值的低估与股权的分散。“险资入股房企最直接的目的就是获取企业的控制权。”易居房地产研究院的分析就指出，不动产此前就是险资资金池投入的重心，险企不甘心只做项目投资，希望从股权控制的角度进行布局。当前，房地产行业低潮期显现，房地产公司估值较低，险企善于寻找估值低的投资标的，抄底后再运用长线投资策略。
企业低估值成关键“利诱”
记者发现，眼下，险资的“胃口”已经不仅限于金融街、金地这样的中型房企，千亿房企万科、碧桂园等都已成为险资追逐的对象。动辄数百亿的巨额举牌增持股本使得这些大房企仿佛都成为险资的“猎物”。而相比用转型等概念炒作的小型房企，大型房企的运营和利润回报更为稳定，适合险资为规避汇率等风险作长期持有。有分析指出。未来必然会有更多大中型房企的十大股东中将出现险资的身影。
行业的转好无疑是房企吸引险资的其中一个因素。目前房地产政策的宽松取向，势必利好房地产业，地产的确可以成为险资投资对象中较好选择。记者了解到，在二级市场方面，近一个月的时间内，房地产企业受到了多家保险机构的关注。例如，泛海控股除了被前海人寿调研外，还接待了中国人寿、中意资产、安邦资管、天安财险等机构的调研，中航地产则接待了前海人寿、太保资管等机构的调研人员。
除了市场以外，更为直接的利诱则是目前国内大房企股权的分散以及“低估值”。“往往只需要200亿-300亿，就可以控制一家销售额超过2000亿的大房企，而且这些企业账面上还摆着几百亿的现金。这种买卖非常合算。”有开发商人士告诉记者，这些险资的进入成为控制房企的大股东，就可以通过增加在董事会的席位，以及在股东大会的投票权，参与企业的日常经营管理，影响企业决策，甚至决定高管薪资和去留。“‘野蛮人’来敲门是很正常的。如果能成为大股东，获得绝对控制权，这是最简单的；如果不能获得控制权，可以通过股东大会、董事会来捣乱，比如投反对票，利益要挟等。”早在去年的时候，万科总裁郁亮就对于万科的股权结构提出自己的担忧。
事实上，如今摆在大房企面前最头痛的问题并非是销售与行情，而是如何与这些前来敲门的“野蛮人”博弈。但是，在如今普遍的低估值背景下，房企要避开险资的追求极不容易。中信证券研报就在其最新的研报提出，“只要房地产行业的整体估值水平不发生系统性改变，保险资金举牌房地产公司的事件就可能再次发生。”南方日报记者 蒋劲劲