穗千万房产被分割卖出后抵押银行 28户买家难获房产证
广州格仔铺炒卖江湖揭秘之实例
“像2012年那种疯狂的模式，简直就是‘血洗’全广州的商业地产客。”在广州地产领域有15年经验的郭海（化名）如此描述他眼中当年销售格仔铺的“厮杀”场景。
2010 年前后，广州掀起一阵“公寓热”和“格仔铺热”，一些有资金有想法的商人将旧写字楼、旧裙楼，尤其是配套住宅的数层商业裙楼买下来，重新包装再卖出去，以 赚取差价获得利润。但从2013年开始，这股“裙楼消费潮”需求日渐萎缩，遗留的问题却如沉疴，组织起来维权控诉卖家涉嫌欺诈的小业主越来越多，买格仔铺 的血本无归，买公寓的得不到当初承诺的收益回报。
“物色旧楼、成立公司、操作分契、精心豪装、落力推销、注销走人”，这条隐藏在小业主们所购房产背后的利益链，每一个环节都有“专人”打造，而开头郭海所描述的那一幕，只不过是各大中介公司“接单”之后集体出动促销某一个项目时司空见惯的场面。
对于成千上万名买了这类产品的小业主而言，维权之路才刚刚开始，而要追回当初为此付出的代价，却遥遥无期。
革新路一公寓20多户业主就是这样的受害者，日前他们向海珠区法院递交了起诉书，控告当年卖房者涉嫌诈骗，希望终止此前法院判决银行查封房屋产权的结果。
南都记者历时多日调查取证，揭开当年格仔铺炒卖的黑幕及其引发的一系列问题。
悲痛
房产无证还被法院申请查封
2012 年11月21日，当时65岁的谭菲花30余万元首付买下海珠区革新路一个46.6平方米的“复式公寓”，一心以为在老城买套小电梯楼可以“安享晚年”，不 料噩梦由此开始。把房子卖给她的业主李伟健和陈智君，此后将房产抵押给银行，却未能如期还款，银行申请查封房屋，而由贸易旅业用地（非居住用房）改建成公 寓的房子在入住不久后便出现严重漏水，已经“大修”过两次，更让谭菲焦心的是，至今未拿到房产证。
说起这些，今年68岁的谭菲眼眶 通红，“不想在任何亲戚朋友面前提起这个房子的事情，真是心疼”。2012年她遭遇了一场车祸，此后腿脚不能再爬6层楼梯，看到市区有这样一套小户型电梯 楼，而且还是个小复式，不到70万元的总价符合预算，就决定购买。“我和老伴一辈子十几万元的积蓄，加上儿女各凑了10万，首付款给了30几万元。”
房屋质量出现问题、拿不到房产证、房产已被法院申请查封———2面临这几个难题的并非只有谭菲，至少还有27户人家也买了革新路新民五街48号二层的这些复式公寓。
根据业主统计，28户业主购房总款1900余万元，已经缴了1300余万元给李伟健等人，目前还剩600余万元未缴款。
房源
一层楼切割了30间公寓
海 珠区革新路新民五街48号，这幢坐落在喧闹老城区的11层电梯楼有着一个“高大上”的名字———“海逸半岛花园”，不过，据附近街坊说，这里曾做旅业，二 楼做过多家酒楼但生意平平，李伟健2011年与合伙人买下二楼1432平方米的使用权。房产资料显示，二层的用地性质是“贸易旅业用房”，从2004年开 始算起，土地使用权只有40年，也就是说，李伟健买到手的时候，房子只剩33年使用权。
朱君（化名）记得很清楚，当时大堂的装修富丽堂皇，摆满花草，4米高的楼顶吊着水晶灯，显得宽敞明亮，不到42平方米的228号样板房造成“小复式”，可以做到“小三房”，“细细间但是很企理（精致）”，最终，她丈夫叶柱源以120余万元买下228号房。
朱 君说，当时是由前进路一家中介公司的中介向丈夫叶柱源推盘，在缴了近8万元定金和中介费之后，丈夫被带到一位黄姓女子那里，才知道黄是228号房的“二手 房东”，叶柱源最终将房款分拆成两块打入两个“业主”的账户———第一部分50万元打给“二手房东”黄某，剩下的打给产权人李伟健等人。
朱 君提供的银行账单复印件显示，叶柱源在2013年7月份分别转账17万元和30万元至黄某的账户。此外，朱君提供的一份摁有手指模的《收款收据》复印件显 示，2013年7月，黄某及她的一名同伴以“装修款”名义收取了叶柱源50万元。朱君说，黄某是海珠区一名中介的女朋友，此前叶柱源看房时曾拿过这名中介 的名片。朱君提供的该中介的名片显示，名字和经纪人牌照号与一名现职中介一模一样，只是该中介更改了从业公司名称。
为什么买这个房子？“贪便宜，有一半面积是送的。”朱君说，大部分小业主都有这个心态，房子地处老城区，而且还是小复式，用同样甚至更低的价钱可以买到两层的使用面积，所以他们心动。
而比朱君早两年就购房的孔繁波则看中了房子的交通便利和投资价值，“附近是环岛路、洲头咀隧道、地铁站”，当时他以66.2万元买下这个约47平方米的复式公寓，加上各种手续费不超过1.6万元/平方米，比当时周边一手楼约2万元/平方米要便宜，而且总价不高。
据朱君说，二层被切割为30间公寓，其中至少28间由小业主购得，约2/3由业主自住，1/3用来投资。“自主的业主很多都是家庭遇到问题的，有的跌伤腿脚，有的由于离婚没有住房”，其中不乏海珠区的老街坊。
噩梦
买房签的是“临时买卖合同”
尽管交钱不久就能马上收房乃至入住，但让业主们意想不到的是，所买公寓“手尾”无穷。
谭 菲是最早入住的业主之一，“2013年年初房间屋顶就开始漏水”，原来楼顶是3楼的卫生间，几个月之后客厅的天花板也开始漏水，她只能自掏腰包找人来修。 在2013年年中，谭菲收到一封由“广州市银融房地产代理有限公司”（下文简称银融公司）寄来的挂号信，内称要转名的业主需一次性支付2万元转名费，还称 原来办按揭的业主要一次性付款，信件落款是李伟健和陈智君。
朱君对记者说，目前多个公寓都出现不同程度的质量问题，包括漏水、空气浑浊、常常弥漫厕所臭味等，现在业主们正在组织统一维修。不过，更大的噩梦在后头———当初产权人承诺一年内可办房产证的事，变得遥遥无期。
2013 年初，李伟健将48号二层房产抵押给广州某银行的小北路支行，获得1700万元贷款。朱君说，当时银行来估价，公寓已有不少业主入住。但李伟健最终成功获 得银行的贷款批准。有长期关注房地产问题的律师认为，银行贷款给李伟健也是符合经济逻辑的，因为贷款的时候，李伟健是产权人。
从 2011年到2013年，李伟健等人将公寓卖给小业主时，他们和小业主签的合同并非网签合同，只是一份双方约定的“临时买卖合同”，根据朱君提供的合同复 印件，除以房款、定金的名义收钱，李伟健等人还以“物业维修基金、契税预付款、按揭费、综合服务费”等各种名堂收取小业主数千上万元的款项。
卖方
有过多家公司后都注销
与 小业主签买卖合同的“卖方”基本上是李伟健、陈智君，但收据大多印着银融公司的财务专用章，而朱君提供的多份业主购房银行账单显示，房款汇入账户还有另一 个合同中未出现过的名字———黄雷。工商资料显示，黄雷是银融公司的法人代表，李伟健是该公司的股东，而李伟健和陈智君是广州市纳海宏为商贸有限公司的合 伙人。
根据工商资料，黄雷和合伙人从2004年开始建立银融公司，后来陆续在海珠区开了7家分公司，这些分公司的法人代表包括林震洲等，但全部已注销或吊销，目前只有昌岗中路的总公司保留下来。
黄雷可说是房地产业的行家里手，有房地产网站2006年曾对其做过一篇图文并茂的软文报道，称读装修设计专业的他1992年毕业之后一直从事房地产和理财业务，从白手起家到创办公司，业务鼎盛时更把银融公司搬进高大上的中信广场办公，“养活100多名员工”。
而李伟健提供给业主的名片看上去也颇“正规”，名片抬头用繁体字印着“中国银融专业机构”，他是“执行董事”，背面则印刷了6个房地产、理财、物管等相关的公司名称。记者查阅红盾网发现，有的公司无迹可查，有的则显示法人代表是其他人的名字。
现状
以涉嫌骗取贷款立案调查
对于李伟健等人将房产既卖给小业主又用于银行抵押，孔繁波等小业主已经报警，根据孔提供的《立案告知书》，警方已经以“涉嫌骗取贷款”为由对此立案调查。
剩下的残局则是：小业主和银行两个“输家”如何拿回自己最大的利益？
去年9月，李伟健在仲裁庭上表示，自己确实打算将大产权房屋分割出售，但因为要经过几手买卖，才导致房产证分割程序缓慢，而小业主们没有付清房款让他造成损失。同年11月他又表示，房产价值2000多万元，因为银行超标查封了房产，才导致他无力还款。
朱君和孔繁波则对记者表示，2013年初评估公司来评估房产价值时，不少业主已经入住，电梯口还贴着“海逸半岛二楼已售罄”的字样提醒来者。
不过，关于此案，银行方面拒绝接受南都记者采访。
而 小业主提供的一份该银行的内部文件———《关于小北路支行李伟健不良贷款阶段性责任追究情况的通报》（下文简称《通报》）显示，2013年3月份，该银行 批准了李伟健1700万元的贷款申请，抵押物便是48号二层的产权。该产权此前在另一家银行获得1260万元的按揭贷款，这次“换银行”后，李伟健多了 440万元贷款额度，不过还款年限从原来的10年缩短为3年。
为什么银行愿意贷款给李伟健？
根据《通报》，原因包括：当时48号二楼的评估价是2571万元、调查前披露的年租金收入是700万元、李伟健参与经营的纳海宏为商贸公司年销售额近6000万元等。
不过，银行方面在2014年初发现李伟健已把48号二层的抵押物全部出售。
《通 报》称，该银行支行贷前调查报告粗糙，未及时发现李伟健在贷前贷后都在卖抵押物，李伟健所在的纳海公司并非如前说的经营建材产品年销售6000万元，而主 要经营荔湾区一处人防工程，月租只有30万元，支行2014年4月对其放款但5月即出现欠供欠息，却未引起足够关注尽快采取法律清收等措施。《通报》称， 即便二楼房产最终全部判给小业主，银行收回小业主的余款，估计银行仍会亏700多万元。
谁为此负责？根据《通报》，至少有5名与此案相关的人员受到不同程度的处分，具体包括扣罚绩效工资、取消信贷上岗资格、在岗清收等。
维权
20户业主要求办房产证
早在2011年，彼时的广州国土房管局发过一则《关于海逸半岛花园二层以“住宅公寓”违规销售的公告》，内文提及，该项目二层规划使用性质为办公、餐厅，却以“住宅公寓”名义对外推销，该局称该项目二层“不得以其他使用性质销售”。
孔繁波和多名业主在接受记者采访期间，曾多次质疑银行批准贷款给李伟健存在“私相授受”的嫌疑，记者就该案及《通报》相关问题采访银行，但银行拒绝受访。
去年11月，广州仲裁委员会裁决，对于该物业拍卖、变卖所得价款，银行享有抵押优先受偿权。
目前，包括孔繁波在内的20户业主向海珠区法院递交了起诉书，除了李伟健等人成为被告外，小业主还将该银行告上法庭，希望终止此前法院判决银行查封房屋产权的结果。据了解，这20户业主的主要诉求是将未缴的房款交给银行，并能办理房产证。
不 过，南都记者从广州市国土规划委获悉，市政府多次发文要求规划、国土部门从源头禁止将商业用房、办公用房等非住宅建筑设计、改建成住宅出售，广州市国土规 划委表示，新民五街48号二层的规划为办公、餐厅性质，目前国土规划委未受理或批准过该层调整使用功能的申请。
观察
公寓投资，你要知道的事
买新还是买旧？
根 据业内人士分析，广州地区的公寓都是商业性质的。按年份来分有两种：一是有50年产权的，主要由写字楼性质转为公寓，二是有40年产权的，主要由商铺、酒 店转为公寓。按来源分，大致有两种：一是新建的、符合规划的公寓产品；二是有公寓功能，但原来整层是写字楼或其他商业功能的旧改产品。前者出现在郊区为 主，市区的话价格颇高，后者出现在老区为主。
业内建议，全新的公寓符合规划，功能布局相对合理（比如水电位的布局），旧楼改建的公寓则可能存在产权不清、规划不合理等问题，建议入手需慎重。
公寓好还是住宅好？
一名从业近10年的房地产中介表示，如果他要投资，宁可借用亲戚朋友的名额买住宅，也不会买公寓，他认为住宅回报率更高。
该 中介如此罗列购买公寓的“五宗罪”———因为分摊大，实用率一般较低，只有50%-60%；公寓属于商业性质，转手需缴10%-15%的税费；公寓水电都 是商水商电，比住宅贵；公寓一般不能明火煮食；对于那些旧楼翻新的公寓，规划和使用功能不合理也不少见，比如房间正对楼上是人家的厕所，而且由于是旧楼改 的，产权少的只有二十几年。在这名中介看来，公寓产品转手难是“最头疼的”，因为税费太高。
当然，也有业内人士说，他自己也买了公寓投资，对于那些“一开始就规划做公寓”的产品，该人士认为未尝不可考虑，“一要看产权是不是清晰，二要看商业氛围能否支撑高回报的出租收益”。
中介的话信多少？
南都记者走访了目前在售的多个公寓产品，中介说服买家购买此类产品都有专业“话术”———
“即买即收楼，即买即收租，回报率高达8%，你什么时候看过租金会跌？”
“水电费都会转嫁到租客身上，转手卖的话税费都会转嫁到买家身上。”
作为消费者，一套公寓砸下去少则二三十万元，多则上百万元，投入能带来多少产出，请君细思量了。至于中介的话该信多少，作为一门专门通过促成交易获得佣金的职业，购房君，你懂的。
AⅡ叠04-07版
统筹：南都记者 张艳芬
采写：南都记者 饶丽冬 张艳芬 连楷 邱永芬 陈颖 实习生：王蓝
摄影：南都记者 张志韬
