蓝皮书：2017商品房销售增速将回落 价格走势相对平稳
中新网5月9日电 今日，社科院城环所副研究员王业强介绍《房地产蓝皮书》时表示，2017年商品房市场销售增速将回落，价格走势相对平稳，二手房成交量将整体下降。共享办公将预计成为2017年租赁市场一个新亮点。
中国社科院2017年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会今日举行，中国社会科学院城环所副研究员、房地产蓝皮书执行主编王业强介绍相关情况。
资料图 工人在一建筑工地作业。中新社记者 武俊杰 摄
《房地产蓝皮书》对2017房地产市场的一些主要指标进行了预测。据王业强介绍，2017年房地产业宏观经济地位继续回升，但是可比增速将明显下降，2017年第四季度房地产业占服务业预测值是12.9%，地位有稳步回升。同时，房地产业增加值被动性非常大，也就是说对于宏观政策的启示是在2017年在稳定房价市场预期的条件下，避免房地产领域的大起大落。2017年城镇固定资产投资增速继续下降，房地产开发投资增速小幅回升，住宅投资将基本持平。
2017年房地产投资占固定资产投资的比重有一个小幅的提高，是17.2%，基本上是持平的。但是住宅投资是有所回落，从2016年的67%下降65.2%。也就是说2017年房地产投资占城镇固定资产投资比重基本上与2016年持平，住宅投资比重可能略有下降，住宅投资受抑制的程度更大。
2017年房地产土地购置面积继续下降，土地成交价款增速减缓，2017年土地购置面积有可能在2016年小幅下降3.4%的基础上继续下降，下降为-4.5%，2017年土地成交价款增速也将显著下降，由19.8%降至12%。土地成交中价将从2016年4145上升到4800。
从商品房市场销售情况来看，2017年增速回落，价格走势相对平稳。2017年商品房销售面积与销售额增速比2016年双双回落，降幅分别为10个百分点和20个百分点，预计商品房均价由2016年增长10%会下降到2017年上升不过1%。房地产市场价格的平稳也将有利于宏观经济的平稳运行。
第四，城市地价走势分析。一是地价增速整体平稳运行。二是住宅地价增速将有所回落，商服地价将继续平稳运行。三是工业地价将发生结构性变化。
第五，个人住房信贷市场走势分析。2017年国家对房地产业的调控思路由去库存转向抑制泡沫与去库存并存，预计热点城市调控政策将继续收紧。总体来看，盲目性市场将进入一个调整期，个人住房信贷业务发展也面临需求下滑，增长放缓的压力。同时贷款利率将出现回升。区域限贷政策仍有收紧空间，按揭贷款增量将有所下滑，同时按揭贷款利率也将触底回升。
从投融资市场来看，行业分化继续、整合加速，也就是说随着融资环境的趋紧，银行的开发贷、公司债券等低成本融资手段将会受限，房地产企业会被迫寻求融资成本更高的手段。房企整合会进一步加剧。从投资来看进入下行通道，将温和下行，房地产市场回归居住属性，投机性的需求将受到压制。从融资上看，抑制泡沫防范金融风险成为房地产调控而货币政策的基调，融资环境整体趋紧。同时由于近两年房企银行贷款发现短期票据、债券以及中长期债券将在2017年陆续迎来偿还高峰，房地产市场面临一定偿还风险。
从存量房市场来看。二手房成交量将不及2016年，2017年二手房成交量整体下降。一线城市二手房价格基本稳定，由于限购限贷政策，部分依靠贷款导致依靠贷款的需求大幅减少。同时抑制需求也减少了供给，市场供需的矛盾并没有根本的缓和，甚至是加剧。中介的集中度进一步提高。互联网和存量房相结合会更加紧密，互联网会改变消费者行为，重塑交易的流程。
从住宅市场的走势来看。住宅销售面积减少，2016年全年商品住宅销售的面积接近14亿平米，创造历史新高，2017年销售规模是难以持续的。预计2017年商品住宅销售面积有可能出现5%到10%的负增长。住宅开发投资增速将明显放缓，随着商品住宅销售面积增幅减小，甚至出现负增长，住宅开发投资的增速也将放缓，住宅价格涨幅也将回落，预计2017年70个大中城市的新建住宅价格涨幅将回落，热点城市由于受政策收紧的影响，回落幅度也将较大。
从商业地产趋势来看，零售市场的发展趋势应该说关注消费者以及市场新动向成为未来商业地产和零售企业重点。从办公楼地产来看，共享办公将预计成为2017年租赁市场一个新亮点。
区域性市场分析。北京是存量房市场，北京市土地郊区化、稀缺化，未来这种趋势不会改变。同时北京新房豪宅化，二手房成为交易主战场。北京市2016年新房和二手房的成交比0.46：1，二手房成为交易主力的趋势将愈演愈烈。对于2017年来讲市场交易基本面不会改变，房价仍然面临上涨的压力。伴随着房价上涨调控政策仍然继续，以达到稳定房价的作用。从北京市土地市场环境来看，政策环境，严控建设规模，资金监管趋严。资金驱动性的投机土地市场的高热局面有望逐步趋于理性，从供应上看，供应新增的有限，土地增量郊区化明显，预计未来北京市场供应以郊区为主，住宅市场外延将成为现实。
从成交上来看，成交量有所上升，地价受抑制。调控仍然会贯彻2017年，严格限制土地成交价格。从结构上来看，供给侧的结构性改革将继续保刚需，去豪宅，届时，自居性的商品房、保障房、棚户区改造将符合供给侧改革的项目会逐步增多。
资料图 中新社发 张云 摄
对于广州房地产市场政策注定是以稳定市场为主旨，住宅用地供应有望增加。信贷宽松局面结束，去杠杆思路比较明确。广州外围发展进入一个快车道，中心供应紧张将有所舒缓。商品住宅交易市场将趋于理性，楼市整体保持稳定，进入周期性调整。商改住的实施或将盘活待售的商业物业，商业市场应该会迎来一个春天。
深圳市场来看，经济增长持续，结构多元房地产市场发展后市可期。经济结构逐步调整，为未来房地产市场提供基础性支撑。同时，人口结构需求较大，土地稀缺、供给少，住房需求和价格有支撑。住宅市场短期调控效果明显，但长期需增加供给，2017年房价应该以稳健为主。商业、办公业去化周期较长，商务公寓的产品继续受关注。轨道对接和通道建设可期，邻深片区房价联动效果将更显著。新设机构保障公共住房建设，人才住房规划总量空前。
重庆房地产2017年成交量和房价保持平稳和小幅上涨，商业地产转型或发展成为一个新的方向，同时市区的商业有可能成为一个新的发展方向。