长安乌沙酒店转型探路：变身创业公寓
■李晓荣回答记者提问，在他背后则是乌沙酒店转型后的效果图
■原乌沙酒店照片与建设中的城市综合体对比
东莞时间网讯 “一楼商务中心，二楼商务配套，三至六楼是创业孵化器。”5月5日，在长安原乌沙大酒店行政办公室里，李晓荣摊开一叠规划图，侃侃而谈。经过改造后的酒店，已抹去曾接待过无数旅客的痕迹，将成为集创客空间、孵化器、商务写字楼以及配套商业街为一体的城市综合体。
作为乌沙酒店改造项目的操盘手，深圳娄山关集团企汇企业管理公司总经理李晓荣胸有成竹。下个月，这个创业孵化器、创业公寓就将开门迎客。目前，已有十余家机构签约入驻，成为年轻人创业的“造梦空间”。
乌沙酒店变身只是东莞酒店供给侧改革“去库存”的一个缩影。来自市 旅游 饭店协会的统计数据显示，今年4月底东莞星级酒店63家，正在转型升级的有13家。
事实上，这座以制造业闻名全球的城市面临转型的时候，东莞的酒店业也同步面临着转型，但具体怎么转、转到哪？记者近日调研转型中的东莞酒店业，全面梳理酒店的转型路径，无论是创业孵化基地，还是改建养老院，或打造精品商务酒店，虽无一个标准模式，但无一不是结合当地产业形态和市场需求，“一店一议”、“一事一策”提升服务质量和效率。
饱和之后
“三五年就可以赚回一个酒店。”黄河山向记者诉说着酒店业当年的繁荣。然而，酒店林立的背后，供大于求的弊端也日渐凸显。
4月21日，小雨淅淅沥沥，常平梵尔赛酒店已是热闹工地，工人们忙着切割沙石，电线与建材散落在水泥柱子空隔间。
这一幅场景，表明了梵尔赛酒店转型在即。
黄河山三年前已察觉出酒店转型势在必行。作为常平梵尔赛集团董事长的黄河山自2001年开办酒店，足足入行15年。他说，“早在2013年，酒店数量多、竞争激烈、人工成本上涨、行业利润却在下滑，就感觉酒店行业在走下坡路。”
说到此处，黄河山感触良多。
作为“世界工厂”，东莞需要建立比其他地方更多的高级酒店。1983年第一家大型中外合资酒店东莞宾馆的开业开启了东莞酒店业发展的序幕。到目前为止，东莞市拥有五星级饭店的数量仅次于北京和上海，成为中国地级市星级酒店最多的城市。
“三五年就可以赚回一个酒店。”黄河山向记者诉说着酒店业当年的繁荣。然而，酒店林立的背后，供大于求的弊端也凸显出来。“有个别营业额下滑超过50%，大家不得不思考转型。”经过近半年的市场调研，黄河山把目光聚焦“银发产业”，尤其是调研东莞养老院后，黄河山对转型民办养老院底气更足，“梵尔赛是四星级酒店，硬件设施配置好，稍作改造，就能满足长者休闲养老。”
这个声音具有代表性。2015年市“两会”期间，市人大代表温家慧专门提出“酒店可向养老业转型”的建议，获得媒体关注，也引得不少镇街响应。东莞酒店量多，不少酒店正在谋求转型，发展养老产业成了一个方向。
星级酒店谋求转型，在东莞并不是孤例。除了常平梵尔赛，长安乌沙酒店转型城市综合体已具雏形。
李晓荣告诉记者，原计划对乌沙酒店进行改造。娄山关集团在深圳和东莞都有产业园，他们更希望打造城市综合体，为园区企业和周边产业提供中高端商务服务，乌沙酒店所处优越地理环境吸引了他。李晓荣说，这个项目得到长安镇委镇政府和当地社区的支持，“免租6个月，还承租1000平方米开设政务服务窗口，镇科技办还有专人对接改造项目。”
目前签约入驻乌沙城市综合体的企业已超过10家，包括创业孵化器、创投机构、培训机构，还有餐饮、商务机构等，乌沙政务中心这周内（预定5月11日）就能签约、预计8月份开始办公，一年内将晋级市级A类创业基地，预计10年内可收回改造投入。这个进度表，从一个侧面印证了乌沙酒店转型的初步成功，也让李晓荣充满信心。
酒店“改装”
四星酒店打造养老院并不是贸然行事，只是朝纵深挖掘市场。东莞“银发产业”是块大蛋糕，专业养老、机构养老是大趋势。
李晓荣，这位已入不惑之年的甘肃汉子，现在每天从深圳开车40分钟到长安，然后一直待在乌沙酒店改造工地，有时甚至凌晨一两点才能回家，“我认为东莞酒店供给侧改革是块富矿。”李晓荣在深圳等地从事产业园区工作超过20年，他认为酒店转型是下一个 投资 热点。
李晓荣同样认为，改造酒店虽有机遇，但也是挑战。“这是我们第一次着手酒店改造工程。”李晓荣扳着手指头说，“至少有四大挑战，上世纪八九十年代建的酒店，消防系统和水电线路已过时，得全盘翻新；酒店闲置时间越久，老化程度越高，不少房间已发霉；周边环境生态改造，无论是绿化带还是广场，都需要与客户市民互动，增强体验，从封闭空间改为开放广场；外墙幕墙需要重新设计。”
重新估量这四大因素后，改造方案只好推倒重来，最后追加投资1000万元。李晓荣向记者透露，“集团董事会认为这个项目充满机遇，按照过往运作项目，即使改造资金投入翻倍，也值得。”
李晓荣认为，到目前为止，至少有两大机遇：一是当地产业链需要这个配套，二是当地政府和社区乐于支持。东莞创业孵化基地标杆蜂巢咖啡进驻三楼，带来成熟的创业孵化经验，而方圆三公里内聚集了上百家长安五金模具企业，他们重研发、轻营销，转型升级迫在眉睫，企业需要商务配套，这正是综合体的用武之地。
对酒店转型升级充满信心的还有黄河山。在市场前景调查中，有组数据让黄河山嗅到了商机。据统计，2014年东莞户籍人口约190万，60岁及以上老年人口29万，约占总人口的13.34%，其中80岁以上高龄老人4.9万，五保老人接近1000人，而目前全市养老院床位平均使用率为60.6%。
黄河山笑着告诉记者，“这就是机遇，东莞‘银发产业’是块大蛋糕，专业养老、机构养老是大趋势。”黄河山并不担心床位空置，“客源不是大问题。”他说，常平铁路资源将深圳、广州、香港纳入1小时生活圈，为机构养老提供区位优势。
黄河山坦言，这家经营了十余年的四星酒店打造养老院并不是贸然行事，这不仅取决于市场需求，还得益于政策支持，“东莞已出台相关扶持政策，会以运营资助和新增床位资助的方式，支持民办社会福利机构建设，新增床位可补贴1万元/张。”
此外，黄河山认为养老院与酒店业都属服务业，同宗同源，纵深发展，专业团队才能给客人创造舒适体验，这是长期做服务业沉淀的经验。“专业团队的进驻才能使我们的招牌更响亮，招牌响了，就不愁客源，关键还是服务。”黄河山如是认为。
梳理自己20多年的产业改造经历，李晓荣坦言改造酒店比厂房更难，没有资金支持和运营团队，很难支撑起几十万平方米的项目。这也是东莞不少酒店老板选择观望的主因，“当然，这孕育机遇，也吸引娄山关从深圳进驻东莞拓展市场。”
不同的路径
酒店转型升级虽是方向，但出路并不是唯一的。在这轮酒店供给侧“去库存”的改革中，既要超越传统饭店业的运营模式，也要结合当地市场需求作出选择。
来自市旅游饭店协会的统计显示，目前全市利用酒店地块及物业进行转型升级的酒店有13家，其中涉及五星级3家、四星级3家、三星级7家。除了上述两家酒店之外，莞城原景愉酒店、常平桃园酒店、麻涌椰林酒店瞄准创业孵化器；万江东悦酒店、道滘明轩酒店正改造承接电商创业或电商总部项目；桥头荷花酒店及松景酒店、樟木头商旅之家酒店、常平新世纪酒店正改建成商务综合体，而南城会展国际已将近4000平方米的KTV场所改造为写字楼，目前出租面积超过七成，包括律师事务所等十余家机构已入驻办公。
对此，东莞理工学院青年讲师郑宁，这位留学英国牛津大学的酒店管理硕士认为，利用包括闲置客房或物业资源进行转型升级，这将是东莞酒店转型升级的常态和方向，不管是建养老院，还是商务综合体，只是其中的一个出路。“东莞星级酒店资源丰富，竞争也激烈，现在不少酒店旺季时客房都住不满，住宿+餐饮+ 娱乐 模式已落伍，转型升级是必然之路；不转型不升级，今后的路越来越窄；但转型升级，绝对不能一窝蜂，要突出差异化经营。”
郑宁认为，供给侧改革的关键是着力提高供给体系质量和效率，增强 经济 持续增长动力。结合东莞星级酒店的现状，不难发现，“同质化经营、住宿+餐饮+娱乐模式”早已乏力，中高档差异化商务服务还没有形成生命力，“改”是出路；“怎么改”还需要探路。
郑宁建议，高级酒店可利用国际酒店的分销系统，实现客房国际预订。中档的酒店也可以由政府牵头，跟周边大企业签订客户长期包房协议，目前松山湖华为与寮步和大岭山的酒店就有类似合作；部分中档酒店还可以改造成月子中心。长期来看，酒店业的转型要依靠大环境的改善，政府投资拉动。但不管怎么改，并没有固定的模式，而只能结合当地产业链和生态环境进行有效融合。
不过，郑宁更看重酒店内部的力量。“酒店去库存，关键在于酒店产权方和经营方，外界力量只是锦上添花，内部力量才是众志成城。”比如闹市酒店可以增加餐饮消费比重，增设早午晚茶市，开拓餐饮外包和家宴外送，让客房部分员工在餐饮部门帮忙，减少客房部的员工消耗，也减少裁员对于社会的影响。
李晓荣持有与郑宁一样的观点。摸着石头过河，边改边突破，这是目前酒店转型的普遍现象。只有做好市场需求调查，再加上边摸索边前进，才能找到适合自身发展的路。
“酒店转型升级方向是融合，融合当地的产业升级和生态环境，但出路最忌千篇一律。”李晓荣还以乌沙酒店为例，解释为何定位城市综合体，“实地调研6个月，地处深圳东莞南沙1小时生活圈，可以无缝对接周边三公里的模具产业圈，当地企业重研发生产，却不擅长营销和推广，适合创业孵化和营销机构进驻；而构建社区政务中心，不仅填补了当地的空白，还激活了酒店资源聚集人气。”
李晓荣还透露，如今清溪和石碣等镇的酒店和社区，与他们接洽商讨三旧改造和酒店转型升级项目。“对于酒店改造工程，肯定没有一个固定的模式。”李晓荣认为，一定要经过调研和实地参考，一店一议、一事一策，才能有的放矢，酒店转型升级没有“万能钥匙”。
对此，市旅游饭店协会副会长、嘉华酒店集团董事会总监邓淦辉深有感触，“我在酒店行业待了20多年，历经东莞酒店标准化、模式化、品牌化的全过程。”他认为，转型升级是当前酒店的出路。
以嘉华酒店为例，在当地会展经济拉动下，即使整个酒店行业不景气，但嘉华酒店当前业绩同比增长10%。邓淦辉并不否认嘉华酒店地处“好码头”，但关键还得经营好，近几年嘉华就围绕会展商务人士，对餐饮和客房进行多次改造升级，特别注重客户体验，引进外籍员工，提升对外籍客户的服务水平，而成为参展商家的“心头好”，每逢展会，客房往往提前十几天就爆满。
当然，邓淦辉认为，在东莞经济和企业都在转型升级的过程中，部分酒店出现客房和物业闲置现象，这并不意味着东莞酒店出现饱和。毕竟，作为服务行业，无论是标准还是模式，都需要品牌的引领。比如三正半山、嘉华、康帝等知名酒店，在提升本土服务水平的同时，还尝试“走出去”，目前已布局广西、云南等区域，特别是康帝，在广东、海南、浙江、湖北等地已开店超过12家，成为名副其实的品牌连锁。
邓淦辉认为，在这轮酒店供给侧“去库存”的改革中，超越传统饭店业的运营模式，也要结合当地市场需求，既可以精耕细作，也可以“变身”综合体，“酒店转型升级是方向，但路径并不是唯一的。”
