降价浪潮此起彼伏 惠州房价何去何从？
惠州楼市调查
进入2014年，惠州楼市在银行贷款持续收紧的背景下，开发商只能通过不断拉大降价幅度来抢占有限的成交。
然而，不断加大剂量和不断普遍化的降价手段，尽管吸引了刚需入市，但在更大程度上也加深了市民对市场的质疑，观望情绪加深。
地价、建安、营销、人力、公关以及资金等开发成本都基本透明，结合惠州当前“6”字头的成交均价，下行空间极为有限。对此，行业资深人士直言，惠州当前房价，在理论上根本就不具备降价空间。主动降价的，除了受困于资金链或公司业绩压力不得已而为之的，更多的只是为了赶趟吸引市场关注的公司而已。
漫图：贺婧宜
惠州楼市降价不止 市场预期遭受质疑
据国家统计局每月定时发布的70个大中城市住宅销售价格变动情况，近年持续上涨的房价在进入2014年之后涨幅持续收窄。在最新公布的5月房价变动指数中，50%城市出现房价环比下跌，惠州微跌入列，房价进入下行通道趋势明显。
此外，查阅惠州市官方数据统计看到，整个惠州城区，2013年全年成交均价为6568元/平方米。进入2014年市场，一月份6839元/平方米的均价成制高点，随后回落，2-6月份分别为，6471元、6696元、6414元、6427元和6468元，房价下行趋势以及低位徘徊的势头非常明显。
在数据统计上，2014年的惠州市场房价步入萎缩，然而结合具体的市场表现，持续拉大的降价风潮无疑成为房价下行的始作俑者。
源于去年年中的“钱荒”，持续的银行信贷收紧导致房地产市场成交收窄。尤其是在个人按揭贷款办理上受阻，很大部分的购房者搁置需求，暂时放弃入市计划，等待时机。而正源于市场观望，以及开发商对于市场刚需需求的乐观预期，降价走量成为部分企业的首要策略。
从春节过后的“雅居乐直降2000元/平方米”开始，海伦堡八五折、中信银行团购系列接档，随后方直东岸5288元/平方米，深业4999元/平方米，宝安山水龙城一成首付等优惠方式接踵而来。在很大程度上，随着大量高性价比的产品集中入市，市民遇到了购房好时机，带来的市场成交也及时支撑了当下较为低迷的市场环境。
然而，在普遍化的高折扣冲击下也加剧了买方的质疑。除了在直观表现房价呈下降趋势外，更拉低了客户对市场的预期，甚至开始担心惠州楼市是否将面临崩盘。对于银行业而言，按揭房贷的抵押物面临价值缩水风险，银行放贷更加严苛；对于购房者而言，尽管首套置业者将逢低入市，但改善性置业者将继续观望，等待市场回归平稳，而这更加剧了市场的观望。
市场观望情绪难消 惠州房价是否见底
购房者的观望与开发商的降价走量策略在相互博弈的同时又相辅相成。
知名房产专家周凯在谈到降价时就直言，经过近几年的市场消化，能够买得起房的刚需群体基本都已经购房了，而买不起房的刚需就算是降价也无济于事。
尽管所言稍显绝对，但在某种程度上确是说明目前楼市的首套置业型刚需基数有限。大量房源供应为抢占有限的购房群体，只有通过不断拉大折扣幅度。而作为普通的购房者，面对市场低价、降价、打折等信息的集中释放，尤其是立体的传播方式：电视、广播、报纸、广告牌、互联网资讯等到处都是降价信息，极易造成市场风雨欲来，市场濒临破裂的错觉。
记者在踩盘过程中就遇到持类似疑问的看房者王先生，“现在的房价究竟会怎么走，市场会不会崩盘，为什么全部都在降价？”王先生表达了对于楼盘持续的降价信息的警惕，但还是忍不住过来一看究竟。而提起会不会出手买房，王先生表示还得再看看，毕竟怀揣着多年的积蓄谁也不愿意打水漂。
“寄希望于通过降价来取得市场持续走量无异于饮鸩止渴。”在这趟降价潮中独善其身的中洲置业总裁刘继洲直言。在降价的过程中虽然短期取得成效，但购房者对于项目在后续市场的价值预期也将改变，一旦进入平稳市场，项目要再树立价值就很难了。
此外，北京大学教授、知名房产专家韩世同也指出，开发商面对市场的走低面临分化加剧，只能用低价换取成交。而且在降价过程中，第一批反应快的是少数，取得不错效果。而后面第二批反应过来的企业要想取得关注只能拉大折扣力度，第三批、第四批的企业类推，这就导致市场降价行为力度不断加大和不断普遍化。
成本愈发透明固定 房价下调空间有限
进入七月份，上半年楼市促销风云刚刚阶段性收官，一大批楼盘降价潮又悄然而至。中信继工行和建行团购后，再度与移动携手中国移动团购专场，此外，王府钓鱼台买房送车，雅居乐白鹭湖六五折，富力现代广场八五折，德威摩卡小镇首付一成等优惠愈演愈烈。
其中，最惹人关注的要数雅居乐白鹭湖，从年初的“单价直降2000元/平方米”，到现在的“六五折优惠”，一浪更比一浪高。这不由得引起行业对“惠州房价能去到哪里”的疑问。面对这种持续拉大的折扣幅度，开发商是否还有利可图？
此外，惠州市委、市政府和惠州房地产相关行业在推介惠州的时候，总忘不了推介惠州的山美水美和宜居宜业，最后一定还得加上一句惠州房价水平在珠三角城市群中的价格洼地优势。这种洼地效应还能持续多久或者是否洼地效应会更加明显，同样值得玩味。
然而，在惠州房地产行业内部，房价增速过慢一直都是困扰。而当下大批量的降价信息更是刺激了行业神经。有业内人士指出，行业发展到今天，各种监管都相对完善，开发商的开发成本其实也变得相对透明。尽管深圳房价3万—4万每平方米，但实际上和惠州的项目比起来建筑成本差别并不大，所以惠州行业本身就属于微利，理论上的降价空间有限。
长期负责给开发商制作项目定价方案的中城嘉信总经理杨锦斌就补充道：“房价的构成一般包括地价、建安成本、营销费用、人力资金成本、公关费用等，其中建安成本基本固定在2000-3000元之间，营销和人力等成本根据项目不同基本在500-1000元之间，而加上拿地价格，在市区4000-5000元左右的成本价格相对普遍。”从这个层面上来计算的话，惠州当前6千左右的成交均价，下行空间极为有限，而这从今年二月份开始持续在6400元/平方米上下波动的成交价格表现上也可以看出。
对此，行业资深人士则直言，惠州当前的房价水平，在理论上根本就不具备大幅降价的空间。目前市场出现的降价潮，除了受困于资金链或者集团公司的业绩压力不得已而为之，更多的只是赶趟吸引市场关注而已。
然而，惠州房价究竟能去到哪儿？惠州房价究竟应该何去何从？成为一个摆在惠州房地产市场亟待解决的问题。
对此，《南方日报·惠州观察》特意实地走访了在惠州上半年降价走量潮中的八大风云楼盘，对其降价真相一探究竟。
■惠州楼盘降价情况调查
雅居乐白鹭湖
事件：雅居乐白鹭湖——直降2000元/平方米。
始末：2014年2月中旬雅居乐“新春清盘”启动降价程序，此前报收6600元/平方米的白鹭湖“逸湖会”组团发售价格为4700元/平方米，最低仅4558元/平方米。
成效：2014年上半年惠城单盘销售金额冠军、销售套数亚军。
记者辣评：市场步入低潮使出降价走量这招式，首当其冲的必定是城区周边楼盘，这不，地处城郊汝湖镇的雅居乐白鹭湖，正决心将降价这条道走到黑。话说回来，效果还真不错。
海伦堡海伦春天
事件：海伦堡全线8.5折、一成首付。
始末：海伦堡地产全国20座城市联动，在2月开展购房季活动——全线8.5折、一成首付。
据2013年官方数据统计，海伦堡海伦春天2013年的成交价格在6500元/平方米。在今年2月份推出全线八五折之后，迎来销售狂潮，具体的成交价格在5300元/平方米左右。
成效：上半年销售2.95亿元成功杀入在惠企业前五、惠城区销售金额、销售套数、销售面积三线榜单均杀入前十。
记者辣评：企业营销需要噱头，低折扣确实足够吸引。从海伦堡变相八五折可看出，消费者的接受能力是有多强，尽管广告牌上让人怦然心动，销售员让人回归现实，这不，走量效果仍是杠杠滴。
中信水岸城
事件：中信水岸城工行团购7折优惠，折后4888元/平方米起。
始末：2014年4月19日，中信水岸城携手中国工商银行惠州分行举办工行客户专场团购会。针对中信水岸城一二三期保留单位优选户型低至7折，折后单价仅4888元/平方米起。
据了解，去年底水岸城成交均价在6700元/平方米左右，尽管团购价格并未像释放的“4”字头，但很多客户以5200-5300元/平方米的价格选购到房源，优惠幅度极为可观。
成效：惠城区单盘销售金额、销售套数、销售面积均进入前五。
记者辣评：中信在金山湖的两盘一直是作为搅局者存在，然而这也是中信的法宝。质量有保障，价格优势突出，不正是高性价比的内核？金山湖也“4”字头，你让旁边的项目怎么办。
中信凯旋城
事件：中信凯旋城建行专场团购，新品低至4999元/平方米。
始末：2014年6月15日，中信凯旋城携手中国建设银行惠州分行举行团购专场活动。团购推出房源为中信凯旋城五期高层新品，中国建设银行员工及持有中国建设银行卡客户折扣后购房成交均价低至5298元/平方米，部分房源低至4999元/平方米，当日销售达124套。
成效：2014年上半年惠城销售套数冠军、销售金额亚军、销售面积亚军。
记者辣评：金山湖房价“4”字头，除了惊叹无法多说其他，再加上同在片区内的中信水岸城一起打组合拳，坚守“8”字头的中洲中央公园更显执拗。
保利山水城
事件：保利地产全线产品实行8.5折优惠、限时抢购3688元/平方米起。
始末：4月初，保利地产全线产品实行8.5折优惠，结合此前5200元/平方米的均价，折后4300元/平方米的成交价格优惠明显。
6月15日起推出120套限量单位，优惠时间截至6月25日，仅售10天。90-125平方米N +1江景学位房，最低价3688元/平方米，均价4150元/平方米。
成效：引起市场轰动，短周期内认筹量大幅增长，推出3日内认筹超100批次。
记者辣评：一直声称保利绝不降价的余英先生这回得闭关一阵了。不单是惠州楼盘，是保利地产全线产品都迎来低折扣，不过惠州更甚，八五折的剂量不够，再来个3688元/平方米加码，但话又说回来：成交有限不过眼球赚足。
方直珑湖湾东岸
事件：方直东岸1期清盘50套房源，5288元/平方米起。
始末：六月初，来自方直集团内部员工微信推送消息，方直珑湖湾东岸一期清盘，50套房源低至5288元/平方米起，交5000元认筹金即有机会选购。
据此前成交数据，方直东岸当前价格在7500-8500元/平方米之间，释放出5288元/平方米的信息瞬间吸引了大量关注。然而项目营销总经理尚海春告诉记者，截至目前单价为5288元/平方米的房子还在，客户被这个信息吸引过来但基本都选购别的单位，成交价格基本都在6000-6500元/平方米左右。
成效：方直取得2014年上半年企业销售金额跻身前四，两天成交130套。
记者辣评：被低价吸引却看不上低价房而是购买其他的产品单位。从东岸的这种营销里我们就能够看出观望的消费者是多么没有立场，而对于开发商而言，如何建立起互通的了解渠道太过关键。
王府钓鱼台
事件：王府钓鱼台——买房送汽车，首付5万起。
始末：6月22日，王府钓鱼台6栋95㎡园景三房新品入市，推出“买房送汽车，首付5万起”的优惠活动，迎来惠博沿线楼盘罕见的抢购潮。7月13日，送车活动再度延续，项目适时再度推出新一批次产品。
据介绍，此前钓鱼台的成交均价一直维持在5000元/平方米，此次推出“买房送车”活动均价为5400元/平方米，一成首付，赠送价值8万元左右配置的起亚K2，优惠幅度有限。
成效：开盘热销，市场高度关注。
记者辣评：买房送车，这回是真送不是使用权，只是这拉高均价的做法使得送车的目的并不那么纯粹，不过有人买有人关注总是好的。
八方新越
事件：八方新越——折后均价7800元/平方米。
始末：从去年年中入市销售释放的10000元/平方米的均价，到今年初以来的7800元/平方米，折扣幅度不可谓不大。
然而，在记者走访的过程中却发现上门的客户极为有限。尽管年初开始，在惠州大道、云山路等路口经常会看到高举的八方新越降价牌，但对成交拉动并不大，到记者截稿时，项目网签数仅为22套，基本被惠州房地产市场无视。
成效：基本没有成效，去年网签5套，现在网签达22套，销售剧增340%不知道能否算。
记者辣评：说实话，八方新越的位置确实好得没话说，一路之隔的佳兆业过万均价尚能热销，八方就注定此般无奈？话说台湾老板来惠实验怎能不知己知彼。
■专家视角
广东和天下集团营销策划中心总经理周九州：行业还有十年稳定行情，现在是入手时机
由于受金融环境的影响，惠州出现多个楼盘打折降价也可以理解。金融业的收紧，很多中心房企面临较大的资金压力，通过降价走量缓解资金压力无疑是最有效的方法。
很大程度上，在今年的市场环境下，房企降价支撑了市场的成交，在具体的数据统计上，也可以看到在促销背景下销售量确实是上来了。而从长远来看，房地产市场至少还会有十年的稳定行情，所以当前的市场对于消费者来说是一个难得的入市良机。
从房价构成和市场发展的规律上来说，今年的市场销售价格基本到了一个最低值，没有办法再低了。目前的房价是处在一个震荡期，行业面临调整，各个企业根据自身的情况应对资金和存量的压力采取相应的销售策略来应对，而在这种调整中也是最能出现购房机遇的。
惠州市资深地产评论人余鹤皋：下半年降价幅度有限
从目前形势来看，惠州市下半年房地产市场仍然面临考验，库存压力仍在，上半年积压的新货也将集中入市，市场的供需比极有可能失衡。下半年的降价潮还将继续，但是受制于房地产开发本身的固定成本，实际的降幅有限，除了亟需甩卖产品来回笼资金的极少数企业外，基本都会维持在理性的空间。
然而，市场近年来发展稳健，惠州城区价格水分并不高，而刚需和改善需求仍为数不少，所以大胆推测，下半年我市均价趋势仍然会稳中小降，大的开发商为了冲量冲目标还会用最直接的手段——降价去迎合消费者，那么，熬过上半年的中小开发商，是选择继续观望大市不做大动作，还是会选择跟风而动，哪怕是抢吃点“小虾米”呢？对于刚需及改善需求的客户而言，应该理性地判断市场，结束“观望期”，适时出手，抢个好楼层、好户型也不错。