北京楼市:“降声”一片也需分辨(2)(组图)

11.07.2014  04:01

快周转”公司东亚新华旗下两个楼盘近期会有不同程度降价。

  中粮祥云国际生活区7月预计推售一栋新楼,销售员称入市价或比去年的成交价低2000元/平方米。

  本版图片均为资料图片

  珠江四季悦城推出“房价保险”,在约定时间到来时项目价格若下降,买房人不必交剩余10%的房款。

  (上接B10版)

  看那些“

  直“”直降抢眼球

  几经博弈,本周,北京楼市上终于有楼盘采取了实际降价行动。东亚新华地产方面表示,旗下东亚五环国际和东亚尚品台湖两项目均会有不同程度降价。其中,地处旧宫板块的东亚五环国际目前价格调整为24900元/平方米,与之前26000元/平方米的均价,每平方米降价超千元。而位于通州台湖的东亚尚品台湖为新盘,预计今年下半年开盘,目前项目的报价由之前的20000元/平米将至15000元/平方米,低开的预期也坐实了降价的打算。

  快速调整价格“搏出位”似乎是东亚新华的一贯战略。今年初,公司位于台湖区域的东亚印象台湖就以下调预期价格、赠送精装等方式吸引购房者。对于此次降价,东亚新华方面表示,公司最近在上海拿下地块,同时也计划下半年在北京土地市场发力,因此现在加快出货,回笼资金。

  记者发现,按照目前的报价来看,东亚尚品台湖的销售利润实际非常微薄。2013年7月,东亚新华旗下子公司拿下该项目所在地块,楼面价为9551.19元/平方米。如果项目最终以1.5万元的单价入市,则与平均楼面价仅有5000余元的差额,基本属于“裸奔”。

  此外,位于大兴庞各庄的富力飞常HAOS,也采取直接降价的方式清盘。据了解,项目部分大户型房源最低价仅为9780元-10500元/平方米,而75-100平方米的中小户型,售价则在13000-15000元/平方米。在业内看来,这是典型的尾盘出清、回笼资金的行为。据了解,富力飞常HAOS所在地块是富力于2011年12月拿下,当时的楼面价为5026.32元/平方米。

  大兴区一在售项目相关负责人表示,经过上半年的僵持,未来预计会有更多项目加快跑量。

  业内表示,相比于遮遮掩掩的优惠折扣、赠送家电,直接降价的行为反映出部分企业加快周转的决心。但购房者自会对市场做出判断,直接降价固然有诱惑,但购房者在目前的节点是否买账,还要看实际销售。

  摔姿:干脆利落,价格直降

  换“点球”几率:8成

  “暗降”风越演越烈

  摔姿:明折暗扣汹涌,半遮半掩降价

  换“点球”几率:3成

  虽然很多项目对外绝口不提降价,报价依旧维持在高位,但买房者把折扣一算,这些“暗降派”楼盘的幅度也达到了每平米上千元。

  记者了解到,位于北京大兴区孙村板块、南六环外的格林云墅项目近期针对89平方米的两居洋房,推出“首付10万元”的分期支付首付活动,剩余首付在9月补齐,乍看之下只是常见的“首付分期”,但顾客一打听,发现价格也能优惠小两千元。

  “把所有优惠算下来89平方米的洋房总价是170万元左右,约合每平方米19000元,单价已经降了快两千元了。”前天、昨天,记者以购房者身份电话咨询了格林云墅项目的两位销售人员,她们都这样表示。据悉,之前该项目的洋房成交价一直在21000元/平方米左右;记者从北京市住建委网站看到,此前格林云墅的成交均价在20931元/平方米。不过金地集团华北区域副总经理遇绣峰昨日回应,格林云墅并没有降价,实际成交价以建委网站披露的网签价格为准。

  同样每平方米优惠了近两千元的还有位于北京顺义区后沙峪板块、北五环外的中粮祥云国际生活区。据了解,项目7月预计推售一栋新楼,户型以306平方米为主,预计售价在21000元-22000元/平方米。“近期市场成交不好,希望这次调低价格能拉动销售。”据销售人员介绍,去年的成交价还在23000元-24000元/平方米。

  除了老项目以各种优惠促使暗降外,新盘也通过“抽奖”的方式优惠。位于通州五环外的首开香溪郡预计在7月中下旬开盘,预计推出100来套房源,售价为2万元/平方米,项目主打刚需客群,近日高调推广“0利息”优惠,每个购房客户都能享受到半年的贷款利息优惠。据悉,以90平米三居为例,可以便宜3万元,而中奖的客户还能享受开发商帮忙支付半年月供,大奖客户可免首付54万元。

  “市场不好,去年2万的刚需盘都在抢,现在一次开盘只能小幅度推100套。”通州一个项目营销部人员介绍,而目前的市场下消费者不会满足于传统的2万-5万元的优惠,降价至少要每平米下降2000元或以上才会明显带动销售。

  此外,上周末靠近东六环的合生滨江帝景推出了5套特价房,137平方米的三居、精装修折后价为27000元/平方米,比此前的报价便宜了两千元。“也是为了试探市场的反应。”据合生滨江帝景销售介绍,项目正在计划新的周末特价房。

  业内人士指出,虽然明确打出降价旗号能招揽顾客,但这种“豁出去”的项目毕竟是少数,再降价了老业主就会要求赔钱、新业主就想观望的压力下,北京多数楼盘还是偷偷地以节日折扣、特价房源、团购优惠、开盘抽奖等形式降价。随着7月以来销售压力不减反增,这股“暗降”风也会越演越烈。

  “保险房”“无理由退房”助阵挺住

  摔姿:局面紧张,蹒跚前行

  换“点球”几率:3成

  打折、团购、特价房,乃至价格直降,仿佛都不能动摇部分项目对市场坚定的信念。在市场各方都仰着脖子等待价格调整时,也有项目拍胸脯保证:我们对区域有信心,绝对不会降价。

  近日,位于马驹桥的珠江四季悦城对外宣布,将推出降价险,并表示这是中国楼市首个“保险房”。项目方面介绍,降价险指的是针对项目特定房源,买房人目前购买只需支付九成房款。到2015年6月底,即约定交房的前四个月,如果珠江四季悦城的房价并没有下降,买房人需将剩余的10%房款交给开发商。一旦到时项目价格下降了,买房人则不必交出剩余房款,而由珠江投资旗下的珠江人保代交这笔房款。

  实际上,抓住购房人买涨不买跌的心理,位于房山的旭辉E天地也推出了“无条件退房”的活动。据项目销售人员介绍,项目目前均价为26000元/平方米,户型为35-55平方米的开间,2016年6月预计交房。凡是在6月30日以前购房的客户,便可以选择签订“无条件退房”协议。如果两年之内该项目未实现增值,业主均可在交付前两个月向开发商提出无条件退房申请,开发商将全额退还客户购房时所缴纳的房款。

  通过观察不难发现,不论是珠江四季悦城还是旭辉E天地,目前采取这种促销方式的项目以商住楼盘为主。尽管开发商表示对区域楼市信心满满,但也不得不面对商住市场整体下行的事实。机构数据显示,今年上半年北京新建商住楼成交量仅为8117套,环比跌幅超过35%,同比跌幅更是达到41%。无疑,面对观望情绪浓重、量价环比出现松动的大环境,吸纳更多投资型需求和购房资格受限购房者的商住楼,成交情况也受到显著影响。

  同时,也有业内人士指出,退房协议里提出房屋在一定时间内没有实现增值便可无条件退房,但有无实现增值,究竟是业主、开发商还是房屋评估机构说了算,都没有明确界定,后期容易产生纠纷。