坚守限购城市样本：一线城市难松 二线城市难守

　　中国的楼市也许从未像2014年这样纠结过，限购欲松还休，房价欲涨还迟，购房者欲买还等。

　　据记者不完全统计，截止8月13日，仍在坚守限购政策的城市有：北京、上海、广州、深圳、哈尔滨、银川、南京、大连、三亚、珠海、台州等11个。这其中，既有北上广深四大一线城市，也有哈尔滨、银川等二、三线城市。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受新华网记者采访时表示，“目前我国大部分城市楼市库存量上升，供求关系发生变化，所以限购政策才会陆续被各地放松或取消。”

　　 限购分化 二线城市坚守难

　　今年二季度以来，随着限购松绑城市数量的增加，北上广深四大一线城市将放松限购的声音不绝于耳。中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强认为，一线城市的限购政策不会放松。

　　由于优势资源相对集中，一线城市每年新增城市常住人口的数量呈持续上升态势，这些新增人口对于住房的需求因为限购而迟迟没有完全释放，这点单从北京自住房申请“首日网站被挤瘫痪”、“中签像中奖”的火爆程度就可略窥一二。但一线城市的新增土地、住宅用地数量却长期处于供应偏紧的状态，陈国强分析指出，“一旦限购放松，将出现供不应求、房价快速上涨的态势。”

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，一线城市因为需要控制人口，而且经济对房地产的依赖度不高，“预计限购政策将长期执行。”

　　对于这11个坚守限购的城市未来的政策走向，顾云昌认为，目前未放松限购的二三线城市，可能正在酝酿松绑措施，而四大一线城市，由于目前楼市远未达到供大于求的状态，将暂时不会放松限购。他预计，“但从长远来看，所有城市的限购会全部放开，北京将会是最后一个。”

　　 信贷是否松绑决定楼市走向

　　多位业内人士认为，从全国范围看，限购政策已经不是影响楼市的关键政策，信贷是否会放松，将成为判断未来一年楼市走势的唯一最关键因素。也正因如此，目前地方政府的救市行动已经不仅仅满足于松绑限购，开始涉及信贷支持领域，救市措施正越来越深入。

　　8月份以来，房贷利率开始出现松动，房贷利率持续上浮的现象正在改变。据媒体报道，在上海农业银行悄然动首套房贷，200万以上商贷给出95折利率折扣的消息被市场披露之后一周，其他沪上商业银行对惜贷的口径也正悄然松动。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，“目前，大多数城市商业银行信贷仍然会偏紧，不会立即下调首套房贷利率，甚至还继续上浮首套房贷利率，房地产市场交易量仍然会维持当前比较低迷的状态。”

　　从大中城市短期市场表现来看，尽管短期内大多数城市存销比高企，部分城市出现大幅降价的现象，张宏伟认为，这样的现象应该不会持续太久，预计第四季度，银行信贷环境会定向宽松，银行信贷对于首套自住需求的支持会逐步得到体现，房贷利率将实质性下降，信贷紧缩的局面将在第四季度逐步得到改善。

　　 购房者心态悄然生变

　　楼市的纠结不仅体现在限购“松”与“不松”的博弈，也体现在购房者“观望”与“等待”的踌躇。

　　一方面，楼市正处于传统的淡季，各地相继调整限购政策恰好强化了购房者买涨不买跌的心态，观望情绪更浓。另一方面，限贷政策依然严厉，贷款利率高企让购房者望而却步。专家表示，现有政策调整只是局部性松绑，对购房潜力的释放作用有限。

　　首付是否降低、房贷是否松动将成为此轮调控调整的核心政策。而购房者最关心的仍然是房价，张大伟认为，买房的时机选择必须看信贷的宽松程度。若信贷环境不变，调整持续，房企在下半年为了冲刺全年业绩，市场将出现更多的促销活动，优惠力度会较上半年更“诱人”，一些“刚需”购房者会因此入市，成交量和房价不会出现明显走低。

　　此外，全国不动产登记制度进入修改完善阶段。与之相对应的，房地产税制度也在稳步推进。专家表示，房地产长期管理制度将逐渐建立，政策接力出台一定程度上降低市场的房价上涨预期，购房者将从“买预期”向“买需求”转变。(记者 李童)