多城市放松限购提振信心 现在买房“抄底”还是“站岗”?
现在买房是“抄底”还是“站岗”?上半年的楼价“跌跌不休”让不少买家观望,但从7月开始,全国大范围的松绑限购潮袭来,又动摇了他们的观望情绪,一些人从担心楼价会跌转为担心楼价会涨,能不能出手买房也成为市民最纠结的话题。一项调查显示,广州楼市购房信心指数逐步回升,业内人士也普遍调高了楼市复苏预期。但要提醒的是,现在的房价是不是“底”、“底”下面还有没有“地下室”,这还真不好说。
广州购房信心指数逐步回升
“现在不买房,会不会过一段时间房价又涨了?”近日,白领小陈正为要不要出手买房而纠结。他看了几套郊区物业,感觉楼价确实降了一些,各地不断吹起松绑限购风,让他对未来楼价是否会暴涨多了几分担心:“错过现在这个时机,会不会以后就更加买不起了。”
记者调查发现,上半年购房者信心不足的问题,正在逐步得到缓解,广州楼市又面临新的岔路口。近日由广州房价点评网发布的一份报告显示,广州购房信心指数从年初的“推荐”级别一路下滑,5月进入“观望”级别,但从6月开始成交有企稳回升迹象,购房信心指数回到“谨慎推荐”级,该网站首席分析师梁永光建议购房者谨慎选择优质项目。
梁永光表示,随着全国多个城市限购政策的解除,尽管短期内成交量难以有明显的改善,但对于市场信心的恢复将有着明显的促进作用。对广州楼市而言,亦如是。从5月份开始到7月份,只要是降价幅度较大的楼盘,销售情况大多非常好。这也从侧面说明消费者信心仍在,只要价格下降到位,市场需求就能够被激发。虽然此前因市场低迷,房价点评网曾对上千个项目“推荐”评级进行调整,就广州市场来讲,对于那些等级仍然在“尽快入手”与“推荐等级”的项目,购房者依然值得选择。
而一贯被称为“任大炮”的华远地产董事长任志强,近日继续就买房时机“开炮”唱好:“现在是买房好时机,选择等待的购房者很傻。”
限购松绑预期强烈看楼客增多
8月6日,佛山正式宣布松绑限购政策,本地户籍家庭凭身份证最多可买四套房,外地户籍家庭凭身份证即可买一套房,佛山成为广东首个解除限购的城市。作为紧邻佛山的广州,此前也多次传出局部松绑限购的风声,但最后都不了了之,此次佛山松绑限购,对广州的冲击不容小视。不少还有购房名额的市民,都希望在限购解除前出手抄底。
事实上,在佛山解除限购前几天,位于南海千灯湖板块就有楼盘开盘热销,一天卖出上百套大户型单位,吸金数亿元,开发商透露,其中有三成客户来自广州。
“广佛虽然是邻居,但广州作为一线城市,房价高、需求大,广州市政府会很担心政策贸然放开引发不可控的房价上涨风险,因此短期内不大可能立即效仿佛山,但年底有望迎来局部调整的窗口期。”房价点评网广州高级分析师肖文晓如此判断。
“全国都在松绑限购,而没有松绑的城市只有少数几个了,广州松绑限购指日可待。”某开发商营销负责人信心满满地向记者表示,下半年楼市的日子肯定比上半年好过。
据悉,已有楼盘反映看楼的市民不少都是奔着松绑限购的节点来的。担心限购松绑后楼价暴涨,成为买家急于出手的一大动因。有看楼市民向记者表示,如果松绑限购,担心买房的人会多了好几倍,但会否出手还是要看房价,如果太高让人买不起,那么解除限购也没有多大意义。
投资客率先入市抢笋货
事实上,进入8月后,广州楼市确实多了一些暖意。
7月作为传统淡季,当月广州楼市成交持续陷入低谷。而7月底8月初,楼市小幅回温,成交量价双双上涨。据搜房网数据监控中心统计,2014年7月28日至8月3日,广州十一区新建商品房住宅网签1167套,环比前一周微涨5%,签约面积为132791平方米,环比上涨9%,全市一手网签均价15217元/平方米,环比前一周上涨3%。
在二手市场,抄底的机会似乎也在出现。因业主资金周转或换房套现而出现的笋盘数量有所增多,吸引部分投资客出手抄底笋价二手房。从整体市场成交均价来看,受到急售笋盘成交的影响,成交均价出现结构性下降。据合富置业成交数据显示,2014年7月二手住宅成交均价为21679元/平方米,环比2014年6月下降4%,同比2013年7月上升6.8%。
合富置业市场经理梁燕明表示,二手楼市交投持续胶着,促使一些急于套现的业主不得不将心理价位降低,大幅让价以求尽快将物业脱手,即使是平均让价幅度少于5%的小户型物业,在7月亦录得较市场价低接近10%成交的二手笋盘个案出现,其中不少笋盘更是由“先知先觉”率先出动的投资客收入囊中。
买家说法
“价格降得差不多了,有满意的就可以入手”
从事塑料行业的刘先生在8月2日购入了一套190平方米的四房两厅单位,他说,入手新房既为改善居住情况,也是一种投资。
刘先生原本计划在下半年国庆节到12月初时买房子,他认为这是比较好的时机,“因为房地产公司年终会有一个考核,推盘必须完成一定的量,从开发商的角度来讲,这段时间他们降价推货的意愿会比较强一点。”现在提前买房,刘先生表示,“我想买的这个房子只剩下最后两栋了,如果再不出手,就没有满意的了,只好比原计划提前两三个月入手。”
除此以外,刘先生表示,选择这个时间买房的主要原因还是因为该楼盘价格降下来了,“从开始卖最高1.8万元/平方米到现在的均价1.2万元/平方米,降价超过30%”,刚好目前他喜欢的户型、朝向、楼层都有,“现在的价格已经接近成本价了,我为什么不买?”他认为,房价现阶段是稳中有跌,在这种时候如果能找到合适自己的开发商和地段,房价降到了合理的位置时,就应该果断出手。
在刘先生看来,目前的房地产市场良好,“政府的负债是基于地价预期的透支,地价不能跌,也不会跌。加上最近户籍制度的改革,取消农业户口和非农业户口,会有农民脱离土地进城买房,市场预期是很好的,房价从长期看会稳中有升。”谈及买房原则上的考虑,他则表示,“重视房子居住功能,才是体现房子真正的价值。”此外,他倾向于选择靠近市中心的地段和大开发商。
业内观点
楼市见底期提前 调高楼市复苏预期
“我预计广州楼市将在八九月份回暖。”近日,合富辉煌首席分析师黎文江在一次论坛上表示。与他持类似观点的专家还有不少,但也有人认为市场“见底”的时间要稍晚一些。
房价点评网首席分析师梁永光就认为,未来两个月,市场会继续低迷,成交量将会进一步萎缩,价格仍将在低部徘徊,但国庆黄金假期过后市场成交量逐渐企稳,并在四季度末会有小幅的回升。
无论如何,这些预判都比上半年普遍认为“今年楼市要跌到年底”要相对乐观。这显示业内对于楼市复苏的信心也正在回升。
但并非所有人都看好楼市回暖的时机,现在试图“抄底”的买家也仍有可能成为楼价的牺牲品。摩根大通中国投资银行主席龚方雄近日表示,未来中国房价跌10%或15%也很正常,中国房地产商可能会从8万多家变成1万家,但房价大跌不会引发系统性金融危机,拉不倒银行。龚方雄说,成交量大幅下滑的话必然伴随价格下调,未来几个月甚至几个季度,房地产价格可能都会下跌,而持续下跌时间有可能达到一两年之久。
（2）
专家支招
如何在胶着期选房
下半年房价到底是涨还是会跌?何时买房才是最佳时机?这些问题永远考验着每个准购房者。从楼市政策和市场层面来讲,认清房地产市场趋势是市民买房置业、投资的关键。但是从购房者心态来讲,也不要过于贪婪,因为市场总是风云变幻,机会转瞬即逝,买房时该出手时就该出手。
分析楼市近二十多年发展情况可以得到这样的结论,无论房价是涨还是跌,作为刚需族,买房还是尽量选择早些出手。买房者如果掌握了以下几个小诀窍,房子买到便是赚到了。
诀窍 1
把握市场底部的机会
回顾过去几年,2008年、2011年两轮市场低谷期是购房最佳窗口期,时至今日,受银行信贷紧缩等因素影响,房地产市场又进入了新一轮的市场低谷期,此时,城市库存量开始上升,开发企业资金面紧张,市场定价性价比比较高,市场进入了新一轮的调整期。
同策咨询研究部总监张宏伟认为,2014年下半年的市场,尽管各地已有限购放松或取消等“救市”措施,但是收效甚微。当前楼市降与不降已经不是问题,以“以价换量”的方式是“慢慢降”还是“一步到位地降”才是让开发商头疼的大问题。从当前市场个案降价幅度情况来看,对于普通刚需项目来讲,一般降价10%-15%就可以激活市场成交量,而对于高端豪宅来讲,则需要降价20%-30%的幅度,市场需求才会被大幅激活。
因此,买房投资者可在个案价格下调15%-30%这个过程中寻找投资机会点,根据这个底线评估投资时机。如果购房者已经错过了2008年、2011年两轮市场低谷期的购房最佳窗口期,那么,就不要在错失2014年的市场底部的购房机会或投资的“时间窗”。
诀窍 2
选择适合自己的房源更重要
刚需买房,往往先看房价,然后才考虑房子性能问题。实际上,买房不仅要看房价,更要看这套房子适不适合自己。
张宏伟认为,对于刚需购房者来说,如果觉得所选择的房子各方面都比较中意,那就不必过多考虑是否是买房的合适时机,应该果断出手。因为市场总是风云变幻,机会转瞬即逝。同时,准购房者也应冷静面对市场上各类楼市信息,做出自己的判断,不盲目“抄底”。
刚需买房是要实实在在过日子的,小区环境、车位配比、户型、楼盘品质,任何因素有短板,都会影响到今后的居住舒适度。因此,刚需者买房注意力不能仅仅只放在价格上,选择合适的时机出手很重要,但选择适合自己的房源更重要。
诀窍 3
选择品牌开发商
放眼身边,经常会看到好多朋友因买房而出现纠纷。其实留心一下,导致买房者购买烦恼的,大多是选择了那些开发实力不强、信誉不好的开发商,从而造成不能按时交房,房子质量太差等问题,甚至出现个别房企“跑路”现象,给购房者或投资客带来巨大损失。
特别像现在楼市预期较为复杂的情况下,买房更要谨慎,要选择品牌开发商的楼盘。总体来说,这些楼盘的开发商综合实力强,也值得信赖。开发商信誉好,为今后楼盘物业发展打下良好基础。对于购房者来讲,即使以后换房“二次置业”,也有升值希望。
诀窍 4
考量交通与配套及物业管理水平
买房其实买的就是生活,而这个生活就跟小区的种种配套息息相关。为了未来生活的幸福美好,生活需要、工作需要、居住需要等方面的要求,是购房者在买房的时候必须要想到的。
同时要看楼盘升值与否,小区物业管理水平及楼盘配套不能忽视。在消费者眼中,出色的小区物业管理会为升值增添砝码。另外,楼盘自身优越的配套设施也是必不可少的。
诀窍 5
买“预期”,才有升值潜力
刚需购房要学会买预期,这样房子以后的升值潜力才会大。
张宏伟认为,所谓买预期,就是看一个区域的发展走势。城市发展的总趋势基本代表了楼市今后发展的空间。因此,买“预期”主要是两点:一看近两年国家有关部门房地产宏观调控政策的主要方向;二看城市规划等部门近几年与以后有怎样的大动作,比如新城新区规划、轨道交通规划、重大投资项目等。瞄准这些机会,对于投资者来讲,基本上就可以获得未来相对比较丰厚的预期投资收益。
对于商业地产市场来讲,唯一不变的原则——选择好的地段,如城市CBD、副中心、轨道交通主要交通枢纽站点附近等。另外,购置商铺也要看好楼盘所在地段、今后商贸发展情形。如果附近人气不旺,绝不能购买。