限购放松成交难回暖 下半年房价可能惯性下行
继呼和浩特、济南等地放开限购之后，海口日前也加入了取消限购政策的行列。越来越多的地方政府或明或暗放松限购调控措施，对此，业内人士指出，当前房价已步入“过冷”区间，地方政府的救市行为在短期内难以产生明显成效，房企面临的资金压力不断增加。在此背景下，房企会加大降价促销力度，房价下行压力进一步增大。
46限购城市20城松绑
近日，地方政府放松限购的意愿愈加强烈，从济南到南昌，从武汉到南宁，从苏州到温州，越来越多的城市被曝出已放松限购政策的执行力度。
中原地产市场总监张大伟表示，地方政府在楼市降温的情况下，受制于土地财政压力，松动调控政策已经成为定局。“各地都会有不同角度、不同程度的松绑政策出台。”
中原地产研究部统计数据显示，截至目前，已经有20个城市在限购方面有不同程度的松动，占所有46个限购城市的43%。
“但松绑的效果可能有限，对于沈阳等城市，目前的库存量去化时间将超过20个月，而且沈阳经济发展放缓，人口的流入增量放缓，都导致房地产的需求基数放缓上涨。全国大部分城市的需求上涨均出现乏力。”张大伟说。
在张大伟看来，本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此，尽管地方政府松动调控的意愿日益强烈，但松绑限购的实际效果有限，难以拉动市场成交。
楼市调整大势难改
上海易居房地产研究院最新报告显示，7月1日-20日，重点监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积约559万平方米，环比增长约8%。20个城市中，环比涨跌的城市数量各占一半。具体城市看，济南成交量的环比增幅最大，约188%。而广州的成交跌幅最大，跌幅约为41%。
上海易居地产研究院研究员严跃进表示，7月楼市总体偏冷，观望情绪依然较重。部分城市的救市措施也发挥了一定的刺激作用，进而拉动了成交量的上升。
“但市场调整大势依然难以改变。”严跃进指出，7月和6月一样，信贷条件没有实质性的放宽，购房者依然选择观望。最近全国70个大中城市中，有8成城市的房价指数步入了环比负增长区间，这会进一步延缓购房者的入市脚步。尽管7月前20天成交量略有起色，但整个7月行情上行依然面临大阻力，市场调整大势依然难以改变。
在此背景下，张大伟提醒购房者，大部分松绑限购的城市的特点都是人口涨幅放缓，库存压力山大，在这种情况下，对于购房者来说，越是限购的城市，反而越是值得买的城市，越是松绑限购的城市越要谨慎购房。
房企降价促销力度将加大
反观目前住宅市场环境，成交量的持续走低已经传导至价格端。国家统计局数据显示，6月，70个大中城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.5%，跌幅较上月扩大0.3个百分点。从下跌城市数量来看，此次共有55个城市新建商品住宅价格指数环比下降。无论是整体价格跌幅，还是降价城市数量，都为2011年4月以来最大值。
因此，张大伟认为，现阶段可以判断，本轮全国性房价下行序幕已经开启。“上个月，我们对全国23个城市的降价楼盘进行调研，结果发现降价样本楼盘较年初成交价相比平均降价幅度仅为6.3%。若要取得较为明显的降价效果，平均降幅需达15.3%。”
严跃进也表示，在市场降温的情况下，地方救市效果短期内难有明显影响，房企降价促销的力度会加大。
的确，从数据来看，房企资金状况已恶化至8年最差，市场预测三季度市场依然不乐观。根据中原地产测算，在今年一季度23家A股上市样本房企中，仅3家房企资金链处于宽松状态，8家房企资金链相对安全，12家房企资金链紧绷，短期资金覆盖率低于0.8，为近8年以来资金链紧绷房企个数最多的一个季度。其中有2家房企短期资金覆盖率低于0.3。从货币资金与总资产比例来看，目前房企现金流情况降至近年低点0.11，形势亦不容乐观。而这则进一步印证了房企上半年销售的不尽如人意。据链家地产数据显示，24家公布了销售目标的房企中，有13家目标完成率不足四成，其中花样年控股上半年业绩完成率仅为12%，首创置业完成率也仅为24.2%。
张大伟指出，上半年房企到位资金增速逐月走低。其中，定金及预收款占比(上半年比例为24.2%)仅次于自筹资金项目，是房企重要的现金流来源。因此，虽然信贷环境并未显著恶化，但如果房企不能通过降价有效回笼资金，或找到其他有效融资渠道，显然将面临经营困境。
“在房企加大去库存的背景下，下半年房价继续下行压力较大。”张大伟说。