上海房产限贷松绑被否 限贷走向成楼市关键

　　7月70个主要城市房价64城环比下跌，此前出台的限购放松政策收效甚微。房企拿地积极性降入冰点，地方政府卖地收入骤减，放松限贷成为预期中最可能出现的“后招”。率先传出限贷放松传言的居然是上海，从侧面说明一向不差人买的一线城市楼市也陷入困境。与限购放松是地方政府说了算不同，限贷放松的主动权在追求市场效益的银行手中，最终限贷会否放松还是未知数。

　　 限贷放松传闻

　　在放松限购已经不算新闻的时候，限贷是否放松成为最热门的话题。出人意料的是，率先传出限贷可能放松传言的是一线城市的代表上海。

　　近日一份据传是建行上海市分行松绑楼市限贷政策的文件在网上疯传。文件中的规定主要有四点：一是外地购房贷款结清，本市首次购房算首套；二是2011年1月31日之前允许2套贷款记录，现全部结清，本市无房，算首套；三是允许有多套贷款记录，原来只允许有3套，现全部结清，上海名下无房算首套；四是首套房最低可打8折利率。

　　文件的核心思想，便是从认房又认贷到只认房不认贷，将对当前限贷政策极大放松。不过两天后事情出现了戏剧性逆转，先是主角建行主动辟谣，该文件仅是一个内部讨论的初稿，并未实行。工、农、中、交等几大银行也纷纷辟谣，表示并无限贷放松打算。上海银监局也否认了上述传言。

　　“据我们了解，这份文件确实不是假的，但仅仅是对建行内部投资理财客户做的相关福利，覆盖范围是非常小的，却在传播中被无限制扩大，变成整体限贷的松动。”易居中国执行总裁丁祖昱表示，从这则传言能得到大家如此的广泛讨论与传播，说明在松绑限购全面铺开之后，目前大家对限贷政策的调整抱着巨大的期望。

　　期望是一方面，能否实现就是另一方面的事。“限贷是否会放松，将成为判断未来一年内楼市走势的唯一关键因素。不过从上海这次情况看，并非地方银监局等文件，而且只是针对部分合作的新盘项目。预计成为普遍性的可能性不大。”中原地产首席分析师张大伟对新金融记者表示。

　　 限购松绑持续

　　与限贷放松还处在传言阶段相比，限购放松已经遍地开花。截至截稿前，已经有37个城市在限购方面有不同程度的松动，占所有46个限购城市的80%。在张大伟的预计中，年内除4个一线城市外，所有此前限购城市都会对限购进行松绑。

　　此外，四川、福建、武汉、绍兴、包头等地发文，通过财政、税费补贴等形式刺激楼市，尺度越来越大。

　　六七月份持续低迷的成交量，表明限购并没有取得预期效果。究其原因，由于本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。限购并不能解决这些问题。

　　“就当前情况来看，限购取消是容易的事情，政府一纸文件即可放松执行，但限贷取消还有待时日。回顾年内个贷政策执行情况，从5月份以来的央行座谈会、银监会下发意见，再到后来成都、西安等地个人贷款的审批提速，市场中对限贷放松的期望一直存在，但时至今日，还是没有看到实际执行的限贷放松案例。”丁祖昱表示。

　　作为楼市政策风向标的一线城市，一向都是限购限贷政策执行最为严格的城市。即使大多数二三四线城市都在忙着放松限购的当下，北上广深等几个城市近期依然频繁表态会坚持限购政策，不会放松楼市调控，放松限贷将会面临较大的政策压力。从银行角度来说，目前信贷额度依然偏紧，大规模放松房地产信贷的需求并不强烈。

　　在丁祖昱看来，若要实现限贷松绑，需要达到几个条件：一是经济增长速度压力较大。房地产投资增速持续下行，严重影响确保GDP增长7.5%任务的完成。二是整体信贷政策松动。货币策略上，改微刺激、定向刺激为大幅增加货币投放。三是房地产市场持续低迷。成交体量持续回落，库存持续上升。“我认为在剩下的几个月时间里，以上三条要达到都有困难，政府不希望看到量价齐升的市场重新出现，限贷政策很难放开。对开发企业来说，以价换量仍是市场主流。”丁祖昱表示。

　　 土地财政困局

　　在楼市各项政策博弈中，土地财政一直居重要地位，现在来看，土地市场真的冷了。

　　今年3月以来，由于楼市成交趋冷，房企资金回笼情况不理想，因此在土地市场普遍趋于谨慎，购地金额处于低位徘徊。截至7月底，10家标杆房企权益购地总金额为1322.27亿元，仅相当于去年全年购地金额的四成。更重要的是，没有最冷只有更冷，7月10家标杆房企权益购地金额为80.52亿元，环比回落53.4%，较去年月均购地金额亦回落71.9%，均创年内新低。

　　8月以来，集中推出土地的成都已入市31宗地块，其中15宗地块流拍。在北京、上海也开始出现地块流拍的现象，地方政府卖地压力凸显。

　　接下来，就要看地方政府、开发商、银行几方的博弈。信贷的变化，将从根本上决定市场的走势。（新金融观察）