起底雅居乐：寒门五兄弟20年打造百亿房企
雅居乐董事会主席陈卓林，日前被昆明市检察院执行监视居住。
陈氏兄弟的出生地—中山市三乡镇鸦岗村。 (刘丹丹/图)
20年前，出身寒门的陈氏兄弟从中山市起步，逐渐将雅居乐打造成一家年销售额数百亿的香港上市公司。在押宝旅游地产、进入云南市场后，陈氏卷入贪腐漩涡。现在，雅居乐的资金链也变得岌岌可危。
一则涉及贪腐的传闻出现没几天，雅居乐董事会主席兼总裁陈卓林就真的出事了。
2014年10月10日，雅居乐地产控股有限公司(03383.HK)(以下简称雅居乐)公告称，9月30日起，陈卓林被昆明市人民检察院批准执行指定居所监视居住。前国美电器董事长黄光裕、金螳螂实际控制人朱兴良在被判刑之前，也曾经历了半年的“监视居住”。
10月13日，停牌十日之久的雅居乐开盘当日股价下跌了17.19%，市值蒸发34亿港元。
52岁的陈卓林出身寒门，一向以低调而务实的形象示人。他于1990年代从广东中山一个家具厂起家，20年后家具厂已将雅居乐打造成销售额数百亿的房企。
陈卓林上一次为舆论所关注是在两年前，他因非礼集团市场推广部女秘书而遭控告。
据《财新网报道称，纪检部门在对原云南省委常委、昆明市委书记张田欣进行调查时，发现了雅居乐地产行贿云南省官员的线索。此次昆明市人民检察院批准对陈卓林执行监视居住，即与此相关。
对此，雅居乐回复南方周末称，公司并未收到任何法律文件，公司正在了解。目前阶段，除公告所述内容外，未能亦不宜作任何评论。
昆明市检察院的相关电话始终处于无人接听的状态。
资金链告急
雅居乐风波，最早发端于10月3日。
当天，香港商人陈浩唯以近万字长文指控雅居乐，并列举公司“官商勾结”。同一天，雅居乐突然宣布紧急停牌。
对雅居乐这家上市公司来说，股价暴跌仅仅是第一步，更严重的资金困局接踵而至。陈卓林被监视居住的消息一出，雅居乐就取消了9月22日发起的28亿港元的供股融资计划。这笔钱原本是要偿还2014年12月到期的4.75亿美元的定期贷款。
摩根大通的报告认为，雅居乐8月份的销售表现跑输同业，供股集资显示集团急需资金。
截至2014年6月底，雅居乐约有147亿元的债务将于一年内到期，而截至2014年6月底止，雅居乐手上现金约为76亿，另外63亿为限制性现金，尚不能覆盖短期债务规模。
一旦取消供股融资计划，则意味着雅居乐的资金链会更加紧张。于是，标准普尔和穆迪等评级机构，均将其列入负面信用观察名单。
为了安抚机构和投资者，雅居乐管理层在10月13日召开电话会议，财务总监张森称，陈氏家族会向集团注资2亿美元，这笔款项随时可以在两日内全数抵达本港银行账户。而且不排除出售手头价值200亿元人民币的酒店及商业项目。
事实上，陈氏家族已经开始抛售在香港的物业，筹措资金。
据香港媒体报道，陈氏家族成员陈卓南等人，近日连环放售在港持有的铺位物业。继连卖四铺套现约2.5亿元港元后，再以3亿港元低调急放铜锣湾东角道铺王，同时持有的尖沙嘴百乐酒店地铺现时亦以1.2亿放盘，两铺叫价仅较购入价高逾两成。若悉数沽出，连同之前已抛售的铺位，估计陈氏家族可套现逾6亿港元。
但让评级机构担忧的还有雅居乐的销售业绩。
雅居乐已经连续三年没能达到销售目标。虽然2014年各地项目频繁降价促销—2月下旬，旗下六大旅游地产项目全线七八折优惠，但截至9月底，集团的累计预售金额为285.9亿元，仅占到全年销售目标480亿元的59.56%。
崛起鸦岗村
陈卓林五兄弟草根出身，但在20年内使雅居乐跻身华南地产五虎之列、销售额达数百亿之巨，堪称奇迹。
由中山市往南约30公里，便是陈卓林兄弟五人的老家—中山市三乡镇鸦岗村。这里距离澳门20公里，据当地人称，全镇八成的家庭都有海外亲戚。
雅居乐开发的雅居乐中心城与鸦岗村一河之隔。河的一边是绿树环绕的高档住宅，另一边则是破败的民宅和工厂。
陈卓林的父亲，名叫陈戈平，出生于1930年前后，曾是坦洲小学、三乡小学的语文教师。1980年代，陈卓林一家七口人，仅靠陈戈平每月二三十块钱工资艰难度日。陈戈平在三乡镇教书，直到退休后才创办了家具厂。
陈卓林的母亲名叫陆金萍，小名“梳子”。陆金萍生下五个男孩，依次是陈卓雄、陈卓林、陈卓贤、陈卓喜、陈卓南。
在雅居乐最新公布的董事名单中，陈卓林继续任主席兼总裁，陈卓贤任联席主席兼联席总裁，陈卓雄为执行董事，陈卓喜、陈卓南为非执行董事。
村民陆旺回忆说，当年陈一家七口住在一个两层高的破房子里，一房一厅，陈戈平和陆金萍住在一楼，其他五个儿子住在二楼。陈家没有钱的时候，还找他借了两三百元。
陈卓林的大哥陈卓雄是初中文化。多位村民回忆说，七八十年代的时候，他会穿着满是补丁的衣服，穿着蓑衣，在雨中放牛。早年，陈家五个兄弟只有陈卓林一个人出去做木工，还和人合伙做装修。
陈卓林娶了同村比自己大一岁的陆倩芳为妻。之前媒体广泛报道，陆倩芳家族是中山一个比较有名望的家族。但据南方周末记者走访了解到，陆倩芳来自三乡镇鸦岗村一个普通家庭，只是陆倩芳的姐姐陆瑞芬曾担任三乡镇的镇长。除陈卓贤外，陈家五个兄弟的妻子都是鸦岗村人。
鸦岗村村支书蔡炳惠说，“陆倩芳是个在集团很有掌控力的人，找朋友拿内部价也要请示她”。
她在雅居乐负责策划及营销、销售、财务、行政及人力资源管理等，并兼管公司华南区域项目的整体运作。
每年大年初二，是村里的传统文化节。雅居乐会请村里的老人在陈家祠堂吃饭，发红包，能坐六七十桌。第二天，陈家人会被邀请看舞龙，一般呆一个多小时就走。到了七月，陈家为陈母在鸦岗村对面的雅居乐中心城大办寿宴。
至于陈家如何赚得第一桶金，在鸦岗村流传着多个版本。
有村民说，1985年陈家五兄弟一起做猪笼和鸡笼生意，还会卖甲板。五个兄弟上山砍竹，把竹条编成笼子，再拿出去卖。那时，五兄弟还没有能力建家具厂，只不过有间二三十平方米的家具小作坊。
也有一种说法是，陈卓林家族于1988年左右，办了两个家具厂，一个是时代家具城，另一个是宇宙家具城。
到了1992年，陈氏家族突然进入地产业，在三乡镇开发了第一个楼盘—雅居乐花园，因此一举成名。
“雅居乐的营销思路非常超前。”中山一位资深地产人士如此评价。这家刚成立不久的乡镇企业，就已经想到去香港赞助“香港小姐选美大赛”，还聘请香港无线总监陈锡年任职雅居乐。
当时，广东人喜欢看香港的电视剧，雅居乐就到香港去冠名电视剧、设外展。它是内地首家在港澳地区投放广告的地产商。
于是，大批在香港只能买得起小洋房的港人，来三乡镇投资雅居乐的别墅。中山雅居乐花园约95%的房源卖给港澳人士，是珠三角地区著名的外销楼盘。三乡镇也从一个小农村，变成了在中山汇聚港澳人士最多的地方。
进军珠三角
1980年代以后，陈氏兄弟取得了香港的身份证。与陈卓林有着几面之缘的中山地产界人士黄峻说，陈卓林举手投足很像香港商人，衣着讲究，总是西装革履。
雅居乐内部刊物曾刊登过一幅陈卓林视察工地的照片，即便是在尘土飞扬的施工现场，陈卓林依旧身着西装皮鞋，打着领带。
雅居乐对业主一向出手阔绰。广东一位地产界人士就曾参加雅居乐小区开盘的万人聚餐活动。邀请香港艺人、演艺团体到雅居乐小区表演节目也是每年例行的。
中山市高德商房执行董事谈子信回忆说，本地的开发商是由城市周边的村集体发展起来的，相对比较保守，作精不做大。雅居乐敢于拿下位置偏远的大幅地块，从三乡雅居乐新城开始，就奠定了建城模式，很快占据了中山接近70%的份额。
那时，一家深圳的房地产企业想去中山开发，参观雅居乐的楼盘，3000块/平方米的楼盘建得跟深圳每平方米万元的豪宅一样，雅居乐的成本管理和品质控制让这位开发商颇为震惊。
雅居乐跟地方政府的关系不一般，让本地开发商很是眼红。中山一位地产人士称，雅居乐的楼盘，政府的批文和配套建设都落实得更快，在那个年代，对企业卡得少，就是最大的支持了。
但雅居乐对合作商的苛刻也是出了名的，“雅居乐的付款周期很长，年底肯定收不到钱，顶多用房子抵。”上述地产人士说。
2008年，雅居乐在中山一地销售额超过40亿。对于大多数二线城市的大发展商而言，40亿的销售额已经是难以企及的数字。此时的雅居乐已经与合生、富力、碧桂园、恒大并称“华南五虎”。
此后雅居乐围绕着珠三角展开布局。2000年，雅居乐一举拿下番禺、花都、白云等地块。到2002年，雅居乐在广州、佛山的四大项目同时动工，开发量之大为其他发展商所侧目，被业内称为广州地产史上的一大壮举。
2005年12月，雅居乐在香港联交所上市，首发募集资金近31.52亿港元，摩根士丹利作为其保荐人。雅居乐地产成为了继富力地产后，第二家在港上市的民营地产企业。
当时，陈氏家族透过陈氏家族信托持有雅居乐71.25%的股权。雅居乐地产上市后，陈卓林夫妇首次进入《福布斯》中国富豪榜，排名20位。
雅居乐做大之后，陈卓林开始热衷于慈善。2013年胡润慈善榜上，陈卓林以捐款1.04亿排名14。
豪赌旅游地产
如果说万达“豪赌”商业地产，那么雅居乐算得上旅游地产“激进派”的代表。
2005年的海南还没有走出房地产泡沫的阴影，雅居乐与海南省陵水黎族自治县签下了130亿元的旅游地产开发大单，项目起名清水湾。
2006年到2009年年报显示，雅居乐集团毛利年平均增长率仅为18%，但到2010年清水湾有结转记录之后，毛利一度达到53%以上。而雅居乐集团总资产规模则由2006年的174亿快速达到2010年的698亿，翻了3倍。清水湾一个项目的销售额占到整体销售额的三分之一。
2011年，陈卓林以同样的手法进军云南。
雅居乐副总裁黄奉潮把海南团队搬到云南，他在接受《经济观察报》采访时说，陈卓林带着高管几乎把云南都走遍了。最后，陈卓林一眼就看中了腾冲高黎贡山地面的一大片平地，当即与地方政府签订200亿投资协议。
这一年，雅居乐先后与云南的西双版纳、德宏瑞丽、保山腾冲签订战略开发协议，将在西双版纳、瑞丽及腾冲地区打造综合旅游度假项目，占地面积6.4万亩，计划总投资超过600亿元。
在云南，雅居乐延续了在海南的低价拿地策略，在腾冲的10幅相连商住地块，雅居乐2014年中报显示，楼面地价约每平方米157元。南方周末记者咨询当地售楼处了解到，现在的售价在每平方米6000元到1.3万元。
虽然地很便宜，但能不能拿到是另一回事。
2012年腾冲县国土资源局的一份推进重点项目建设的报告指出，省下达市级新增建设用地指标仅100余公顷，仅能解决农户建设及部分基础设施用地，更别谈保障重点项目建设用地。
云南财经大学国土资源与持续发展研究所曾撰文指出，云南省在全省范围内推广“建设用地上山”工作，为了争取更多的资金以及政策上的优惠和扶持，各州(市)也会出现抢着、赶着“上山”的冲动，从而出现“圈山”现象。
此前，雅居乐腾冲项目曾就“2个18洞高尔夫球场提供从田园到山地的高尔夫体验”，“每个房间都可欣赏原乡高尔夫景观”大肆宣传，但这样的高尔夫球场和别墅项目，2004年政府就明确规定不再报批。
在豪赌海南清水湾获利颇丰后，雅居乐渐渐迷上了高毛利和长周转模式。但这种偏重旅游地产的模式，让雅居乐在过去两年被一线房企甩在后面。
早前在土地市场的失误也困扰着雅居乐。摩根大通认为，雅居乐于2009及2010年购入过多昂贵土地，因此被迫开发高端项目，但目前的政策环境不利于该等项目，增长缓慢。
面对业绩的疲软，雅居乐在2014年年初开始了一系列改革。据《中国房地产报》报道，雅居乐为此制定了一套时间表，要求项目公司拿地后5天内进场探察，15天内定方案，30天内申报，150天进行开工，240天内涉及政府领域，320-420天内开售，开售之后，3-6个月内现金流要回正。
眼下，在不少机构看来，陈卓林的出事很可能会影响到云南的开发进度，完成全年销售目标几无可能。
陈卓林简历
陈卓林，1962年出生于广东中山市，任雅居乐地产控股有限公司集团主席。陈卓林毕业于美国哈姆斯顿大学，1985年，陈卓林带领兄弟在家乡中山三乡创办了一家集生产、销售和批发于一身的家私工厂——中山市时代家具厂，为雅居乐集团的创始公司。陈氏家族1997年开始进军房地产业，于1996年成功开发雅居乐长江高尔夫球会。创业20个年头的雅居乐陈卓林家族在2005《新财富》500富人榜中位居第59位;以92.3亿元财富，位列2006《新财富》500富人榜第四位，成为内地第四富豪，《2006胡润百富榜》排行第7名;2009海南清水湾胡润百富榜第22名。
