雅居乐涉嫌虚假宣传 楼盘滞销现金流急剧下滑

　　最近，雅居乐地产真可谓风波不断。继云南腾冲违法占地、违规建设高尔夫球场案被国家两部委通报后，南京又有读者向大众证券报和财信网反映，“雅居乐在安徽滁州的项目——林语城虚假宣传，明明是安徽滁州的项目，广告语中却写成‘雅居乐南京首个低总价幸福小户’，这不是欺骗我们看房人吗”?与此同时，记者调查发现，雅居乐在南京的4个楼盘目前全部面临销售难题。对比2012年和2013年的财务数据，雅居乐地产的经营活动现金流急剧下滑，出现了由正到负的大逆转。

　　 雅居乐安徽项目涉嫌虚假宣传

　　接到读者的投诉后，大众证券报和财信网记者找到了雅居乐林语城在南京各大媒体的宣传广告。在广告中，随处可以看到这样的字样：“雅居乐南京首个低总价幸福小户”、“2014南京北有故事”、“南京北汊河新城长江路”、“约83万平米南京情怀经典”。

　　看到这么多的宣传语，几乎所有人都会认为，雅居乐林语城是南京低总价的一个楼盘，位于南京的北面，具体位置是汊河新城长江路。

　　那么，南京有汊河新城这样一个地方吗?

　　经过网络搜索，记者找到了这样一段文字：汊河镇是安徽滁州市来安县的下辖镇，位于来安县城以南37公里的皖苏交界处，一河之隔，毗邻南京市的永宁镇，是安徽省的东大门和东向发展的桥头堡，是承接皖江城市带产业转移示范区的第一站。辖14个行政村，3个街道居委会，镇域人口5.609万人。汊河镇小城镇建设已初具规模，亦已初步形成美化、亮化、净化、绿化的新型集镇。

　　原来，所谓的南京北汊河新城，指的是安徽滁州市来安县的汊河镇。雅居乐所宣传的“雅居乐南京首个低总价幸福小户”，位于安徽滁州市来安县。

　　安徽滁州的房子，怎么能在广告中被称为“南京低总价幸福小户”呢?而且，对该项目真正所在的城市——安徽滁州市来安县只字不提，一味地强调南京，是否含有诱导的成分呢?

　　为此，大众证券报和财信网记者将此事反映给了南京市工商局广告处。该处一名工作人员向记者表示，“这样的宣传语已经涉嫌虚假宣传”，他们将对此事进行调查，有了具体的结果，将给记者回复。

　　作为一家在香港上市的大型地产公司，雅居乐总部对于此事又将如何解释呢?记者联系到了雅居乐集团本部营销中心媒介部的相关工作人员，然而，她对记者表示，“公司已做出决定，暂时不接受此次采访”。

　　 雅居乐南京4大项目销售遇阻

　　雅居乐把安徽的项目当作南京的项目卖，那么，其在南京的项目又卖得怎么样呢?记者了解到，雅居乐地产在南京有4个楼盘在售，分别是位于秦淮区的长乐渡花园、江宁区的藏龙御景、浦口区的滨江花园以及高淳区的雅居乐花园。

　　根据南京网上房管局的销售备案数据，长乐渡花园今年1月23日推出的4栋房源，认购量和成交量至今都为零;藏龙御景最近一次开盘是去年8月份，共推出232套房源，至今仅成交20套，成交率不足9%。

　　位于浦口区的雅居乐滨江花园是其所在片区的地王。该项目由两块地组成，在2010年10月的那场土地拍卖会上，第一幅地块在加价350轮后成交，溢价高达538%，刷新该板块楼面地价新纪录;第二幅地块溢价同样高达5倍以上，楼面地价高达7813元/平米，再度刷新前面的地王纪录，当时更是逼近相邻楼盘的销售价。

　　由于地价太高，雅居乐滨江花园的开发建设极度缓慢，甚至一度传出退地的传闻。不过，2013年10月，也就是拿地3年之后，雅居乐滨江花园终于亮相。然而，市场并没有给予积极的回应，该项目入网销售的341套房源，至今只成交52套。在对项目一期产品进行调整之后，今年4月24日，雅居乐滨江花园又推出了二期产品190套房源，可是销售仍然没有太大的起色，截止5月底，仍然只成交了40套。

　　同样，位于高淳的雅居乐花园，销售情况也只能用惨淡二字来形容。该项目今年3月29日、4月26日两次推盘，合计推出1045套房源，截止5月底，仅成交68套，成交率不足7%。

　　 经营活动现金流急剧下滑 雅居乐降价自救

　　南京作为雅居乐地产重点发展的城市之一，四大项目相继销售不畅，这势必也影响到了雅居乐公司整体的经营现金流。

　　根据雅居乐地产2013年年报显示，该公司2013年经营活动现金流为负991827.60万元，而这一数据在2012年还是正数，为35247.60万元。

　　经营活动现金流量是指企业投资活动和筹资活动以外的所有的交易和事项产生的现金流量，它是企业现金的主要来源。相对于净利润而言，企业的经营活动现金流量更能反映企业真实的经营成果。

　　一位不愿具名的证券公司房地产行业分析师告诉大众证券报和财信网记者，“就雅居乐这家公司而言，2013年经营活动现金流急剧下滑，最大的原因在于该公司2013年大举拿地。在大举拿地的情况下，如果再出现在售项目销售不畅，那现金流数据就会比较难看了”。

　　今年3年下旬，瑞银发布研究报告称，雅居乐2014年一个最重要的目标是降低存货量。

　　而雅居乐也正在这么做，2014年它当起了楼市降价急先锋。2月21日，常州雅居乐星河湾开盘，精装均价13000元/平方米，毛坯均价7000元/平方米，而此前该楼盘对外宣称的毛坯房源均价为12000元/平方米，相当于打了6折。此后，西南、华南等区域雅居乐项目相继加入大幅降价的行列。

　　这一点在数据上也得到了印证，雅居乐今年1~3月的销售均价逐月下降，分别为12917元/平方米、11538元/平方米，10566元/平方米，4月则进一步下降到9583元/平方米，跌破了万元大关。

　　然而，尽管雅居乐地产降价自救，但是在一些投行眼中，雅居乐地产的前景仍然不被看好。摩根大通认为，过去15个月雅居乐所补充的土地储备，大部分均位于供应过剩的城市，相信会进一步受市场气氛转差的影响，将使得去化率受压。花旗银行表示，去年雅居乐进入了无锡、南通等城市，而这些城市的其他主要发展商正谋划退出。（南京龙虎网-大众证券报 作者：胜文）