顺德农民公寓被指变相房地产开发(组图)
顺德新一轮农村综合改革已推进三年 宅基地股份社皆是棘手问题
南方农村报讯(记者 陈立新) 在佛山市顺德区，大良街道五沙社区的"金沙人家花园"，是该区最早的农民公寓项目之一，2010年前后建成。本是为了解决村民宅基地和居住问题的农民公寓，但根据村民描述和记者实地观察，"金沙人家花园"至今入住率不到30%，且部分是由非本村村民购买，被村民视为变相房地产开发。
"金沙人家花园"的出现，是为了解决顺德第三次农村综合改革(2001年启动)的遗留问题。遗留问题包括：宅基地固化后农民得不到土地怎么办？股权固化后农村经济如何进一步发展？村改居后如何进一步破解城乡二元结构、推进城镇化发展？等等。为此，顺德于2011年启动第四次农村综合改革，当年9月出台《关于深化农村改革统筹城乡发展的意见(征求意见稿)》(以下简称《意见》)，内容包括创新基层管理模式、创新集体资产运营模式、创新和提升村庄升级改造等五个领域15项农村综合改革措施，提出"用两至三年时间取得农村改革明显效果"。
三年之期将满，南方农村报记者近日走访了顺德部分村居和顺德区农业局，了解三年来顺德农村综合改革推进的情况，发现改革取得了明显效果，但很多问题依旧没能得到解决，尤其是宅基地问题和农村集体经济问题，依旧未涉"深水区"。
没有土地指标，
宅基地怎么办？
2001年，顺德改革农村宅基地政策，将宅基地指标固化到个人，从此"生不增，死不减"。然而十多年过去，许多手里握有指标的居民依旧没有分到宅基地。以均安镇豸浦村为例，2005年确定540人有宅基地指标，随后的五年间却只有90人分到了宅基地；如果没有其他方式，要让所有指标变成实地，要等到2035年。有居民尚未凭指标分到宅基地就已经去世。
顺德区农业局副局长冯翔解释，居民分不到宅基地，原因是土地指标不够。"省里每年给顺德农用地转建设用地的指标是2000亩，这其中包括道路、桥梁等公共建设。修一条路指标就没了一半，拿什么给居民分宅基地？所以只能是逐年慢慢'消化'。"
冯翔说，要加快"消化"指标，主要是两种方式：一是充分利用村里的非农用地，将"村心堂"、"五边地"等分给急需用房的居民，统一规划居民居住小区以节约公共用地等；二是宅基地指标置换农民公寓，居民上楼。
然而，目前顺德农民公寓建设进展缓慢，并且"部分农民公寓项目的开发模式与顺德推行农民公寓政策的初衷偏离较大"，主要原因是农民公寓主要依靠村居集体经济组织主导开发，而大多镇街财力不足。目前，顺德已建成和已动工建设的农民公寓有5个，南方农村报记者实地走访了其中两个，发现农民公寓未必能解决居民的居住需求。
五沙社区：
农民公寓被指是房产开发
最早的农民公寓项目之一、大良街道五沙社区的"金沙人家花园"2007年开建，2010年前后建成。但根据居民描述和记者实地观察，至今入住率不到30%，且购买者中，本村居民比例不高。
年初刚上任的五沙社区居委会主任周棣球认为，"金沙人家花园"这个所谓的农民公寓项目，简直是"莫名其妙"，立项前没开居民代表大会，也没征求居民的同意，居民根本不知道那是农民公寓，一直以为是房地产开发。"当时的居委会摆了一个大大的乌龙。"周棣球说。
据介绍，为了解决五沙社区居民的居住需求，居委会联系房地产开发商建设农民公寓。开发商以5万多元/人的价格收购居民的宅基地指标，买房子时每个指标再减1.5万元，而在2008年期房价格为4000多元/平米。以一家三口为例，要购买100平方米的房子，总价是40多万元，再减去出卖宅基地指标的收入15万(5万×3)和买房优惠4.5万(1.5万×3)，自己还要再出至少20万元。另外，农民公寓并不只是满足本村居民的居住需求，外来人口一样可以购买，只是没有购房优惠。
在采访中，许多居民认为价格超出了他们的支付能力，实际买房搬入的居民也不多。"这实际就是房地产开发，收了居民的宅基地指标用来开发房地产，却只给居民1.5万元的优惠，大多数居民还是买不起。"一名周姓居委委员说。
鹤峰社区：
居民做主公寓"零利润"
相比之下，一期工程刚刚竣工、尚未分房到户的均安镇鹤峰社区豸浦村"翰苑"农民公寓项目，居民更乐意接受。
立项之前，鹤峰社区组织了20多场全社区公开咨询，并进行民主表决11次，居民由抗拒到部分接受、再到全部接受，并确定农民公寓项目的首要原则是"零利润"。2011年12月，"翰苑"项目正式启动，由豸浦股份合作经济社和宅基地固化资格权人按照3：7的比例集资建设。
居委聘请专业公司评估项目总成本，分摊下来，居民的集资成本是2800元/平米。豸浦村每位宅基地固化资格权人有80平米的宅基地指标，如果购买120平米农民公寓，而农民公寓楼高15层，则土地使用面积为8平米。那么剩下的72平米宅基地指标，由集体按照当时的地价(每平米2000多元)进行补偿。
假设一家有两个宅基地指标，共160平米，购买了120平米农民公寓(楼高15层)，那么，这家的集资成本是33.6万(2800元/平米×120平米)，但能获得的补偿有30.4万((160-8)平米×2000元)，所以，最后居民仅需支付3.2万元(33.6万-30.4万)。
另外，为了保证农民公寓真正让居民住进去，农民公寓不对外出售；土地性质为"国有划拨"，5年内不得变更土地性质和流转售卖。
没有一家股份社愿意解散
大良街道金榜社区的股份社在解散了近30年后，或将再次成立。金榜社区1986年就已经由村委会改为居委会了，同时解散了股份社。但2012年，金榜社区却向有关部门申请再次成立股份社，原因只有一个--社区还有集体资产。"按照规定，我们得批准。"冯翔说。
《意见》提出，"已确认完全被征土地的股份社，经民主议事程序表决同意，可依法依规解散。"然而三年过去，没有一家股份社解散。
此外，《意见》中"合理设置全征地社区居委会"这一项，整个顺德16个全征地社区也并未展开。
原因很简单：即使地都被征了，集体经济还在；只要集体经济在，无论是重新划分和调整居委会，还是解散股份社，都会遭到居民抵制。
2/3顺德人是股东
2001年顺德推行"村改居"工作，但顺德官方认为"村改居"并不彻底。目前，顺德的95个社区居委会中，没有集体资产的纯社区只有25个。顺德共有72万集体经济股东，占顺德全区户籍人口的2/3。"村改居"留用地较多，集体经济仍然存在，原有村容村貌变化不大，形成"城市中的农村，农村中的城市"的怪异现象。
"顺德的改革思路是将社区户口与居民的经济依附关系彻底断掉，让农民成为真正的市民，集体经济变现一次性分给居民。"冯翔说，"现在顺德的情况是农民比市民好，农民更愿意保持城乡二元体制。"
手续不全资产难卖
更棘手的是历史遗留问题。顺德区农业局法规政策科科长胡志识介绍，在1980年代开始的工业化、城镇化开发的热潮中，一些项目存在违批违建，导致现在一些厂房类的集体资产手续不全，难以变现，暂时只能维持现在的租赁经济。"这样的手续按照现有的法规政策是不可能补全的，要变现只有折价处理，居民又肯定不愿意。这不是一两个村的问题，而是普遍现象。"胡志识说。
除了集体资产变现，顺德区也在探索集体经济"公司化"转型，进行工商登记，将股份社的集体资产作价入股，将农村居民土地等集体资产的依附性完全剥离，促使股份自由流转，实现市场化。"集体经济有排斥市场、损失国家税收等问题存在，通过公司化转型，让集体经济成为更加适应现代社会的法人主体，焕发出更大的活力。"冯翔说。
解决此前遗留问题
顺德区原人大副主任何庆喜在2011年接受媒体采访时，曾把此次顺德农村综合改革称为第四次改革。在他看来，第一次改革是1982年进行的包产到户；第二次改革是1992年解散生产大队成立股份社；第三次改革是2011年，主要内容是村改居、集体资产改革和股权固化以及宅基地固化。
顺德官方将此次农村综合改革定位为对2001年农村改革的延续、提升和改善。"宅基地固化后农民得不到土地怎么办？股权固化后农村经济如何进一步发展？村改居后如何进一步破解城乡二元结构、推进城镇化发展？这些都是2001年改革的遗留问题，也正是此次改革要重点解决的问题。"冯翔说，
"顺德的农村综合改革一直走在全国的前列。当别人在确权时，我们已经在考虑集体资产变现和公司化了；当别人在'村改居'的时候，我们已经在解决'村改居'的遗留问题了。"因此，冯翔将顺德农村综合改革的处境形容为"上无政策保障，下无农民支持"。
"我们的很多措施在全国没有先例，我们先行了，政策上没有依据，很容易遭遇瓶颈；而农民大多数不理解，很多时候起到的是阻碍的作用。"冯翔说，顺德改革的关键是，如何在夹缝中"为好天下先"。
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粤今年用地指标28.95万亩
南方农村报讯 日前，广东省国土厅发布消息，2014年国土资源部正式下达广东省用地指标28.95万亩，全国名列第一，但较往年有大幅度减少。
根据国家统一部署，2014年起全国土地利用的重点是严控增量、盘活存量，各地尤其是珠三角、长三角、环渤海三大城市群新增建设用地要逐年减少，明确除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市中心城区新增建设用地计划，建设用地要以盘活存量为主。
如何分解下达用地指标？广东省将根据珠三角及粤东西北两大片区，按照经济发展水平、规划剩余空间、供地率等节约集约用地水平及"三旧"改造工作开展情况四大类因素进行分配，实行土地利用计划差别化管理。
首先逐年提高粤东西北地区用地指标比例，2014年粤东西北地区用地指标比例同比上升一个百分点。
其次，全面保障省立项的交通(含高速公路、铁路、城际轨道、机场、港口码头等)、能源、水利、军事、矿山项目及保障性安居工程，做到应保尽保，尤其是优先保障产业转移园区、粤东西北城市扩容提质、重大平台、重点领域、城镇化建设及民生工程(含垃圾处理设施和污水处理设施等)。
此外，下达"三旧"改造年度目标任务，并将任务的完成情况作为2015年用地指标的分配依据，实施挂钩联动。(南农)
（原标题：顺德农民公寓入住率不到三成 被指变相房地产开发）
