高价认筹已成地产商“蓄客调价”手段

　　“购房认筹去年都是两三万，高也不过5万，今年一下就变到10万了。”近日，家住武汉市新洲区的许先生在看过几个楼盘后，向长江商报记者无奈地摇头。

　　随着新房供应速度的放缓，“买新房靠抢，拿着钱也买不到房”成为一些购房者的心病。“天价认筹金”似乎成了开发商表现自家房源紧俏的营销手段。在连日调查中，长江商报记者发现许先生所说的高价认筹金确实存在，令购房者叫苦不迭又无可奈何。

　　 购房认筹金飙涨

　　上个月，正处于适婚年龄的许先生，经朋友介绍，看中了位于硚口古田二路的华润·翡翠城一期的一套两居室，一平方米的价格已接近一万三。

　　“现在周围的楼盘都这个价，但当置业顾问说认筹金要交十万，我心里有些打退堂鼓，后来接连看了几处楼盘，才知道现在的认筹金都高得吓人，最少都是数十万。”许先生说当时买房心切，加上自己的几个朋友也买了，于是狠下心当就天一次性付清了10万元的认筹金。

　　在房地产市场，认筹金只是购房资格的凭证，交了认筹金才有机会参与摇号选房，但能不能摇上却要看“运气”。

　　许先生的运气并不好，在开盘当天的网上的摇号中没有中标，无奈之下只能要求退还认筹金。许先生拿着当时签订的认筹书和收据对记者介绍道，当初承诺30个工作日退还，现在一个月快到了还没什么消息。

　　记者仔细阅读其认筹书发现，第十条协议表明：开盘之日起7个工作日内，出卖人方可办理认筹金退款申请手续。出卖人同意在登记人递交书面的退款申请之日起30个工作日内，无息将认筹转入登记人的银联卡。

　　据了解，华润翡翠城的开盘时间为3月16日，许先生递交退筹申请时间也为3月16日，截至目前，还未超过开发商承诺的期限。

　　“说是一个月退，也有两到三个月退的，时间是开发商自己定的，为什么要30个工作日这么长时间，并且没有任何补偿，这合理吗？”

　　面对许先生的质疑，记者联系到华润的一位置业顾问，他表示：“一切按合同协议上的来，不存在任何问题。”

　　根据购房者对高价认筹金的反映，记者随机走访了多个楼盘，置业顾问均表示，目前认筹金在十万左右，退还日期在20到30个工作日内。

　　据记者了解，目前武汉楼市中，并没有关于预售认筹金数额和退还认筹金期限方面的明文规定。从大多数情况看，退还认筹金的时间至少是30个工作日，有的甚至长达40-60天，而这期间，等待退筹的客户没有任何利息或者补偿。

　　 认筹优惠藏猫腻

　　除了日益见涨的认筹金，认筹交五千抵两万、认筹两万可享开盘9折优惠、认筹5万享82折优惠……买房先认筹，开盘享优惠，这样的营销方式在楼市都已成“潜规则”。

　　据了解，开发商和代理商往往在没拿到《商品房销售（预售）许可证》和资金不足的情况下打出认筹让利、VIP认筹“几千抵几万”之类的所谓“最大让利优惠”活动。

　　但买房者参与认筹时代理商往往会以还未开盘为由，拒绝告知买房者认筹时具体房价是多少钱一平方米。

　　此外，在“认筹”阶段，开发商一般不会公布销售价格，如果“认筹”的人数超过预期，开发商也就可以提价。有知情人士透露说，某楼盘开发商的领导层关于定价的决策就随着“认筹”人数的不断增加调整了数次。结果，最后的定价比最初的预期高出不少。

　　记者在走访楼盘时发现，不少楼盘还在建设中，就在外立面上已打出“五千抵两万”“认筹两万可享开盘9折优惠”等优惠信息，确实会引得不少购买者心动。但仔细算账才会发现其中的“猫腻”。

　　假设房子面积100平米，均价本来是5000元/平米，总价本应该是50万；开发商推出认筹五千抵二万的活动，参与人数超出预期，开发商就能判定他的房子很受欢迎，原计划定价5000元/平米太低，调整到5500元/平米，总价就变成了55万，然后抵消认筹优惠的1.5万元，比原本的房价还是贵了3.5万元。

　　此外，一旦认筹后抽签未中，或是由于其他原因消费者购房不成，这认筹金能不能按时退还却打上了问号。不少购房者交了购房认筹金后因故要求退还时，却遭到开发商搪塞，不肯退全款的纠纷屡见报端。

　　据相关报道，上个月位于光谷的一楼盘就因退筹事件闹得沸沸扬扬。据悉，该楼盘认筹金高达10万元，开盘后却有65%的认筹者面临退筹，而他们得到的答复却是至少一个半月以后才能将认筹金退给购房者。

　　对此，记者联系到该楼盘的一位刘姓客户经理，他表示，楼盘是3月11日开的盘。提交了资料的客户，30天内（20个工作日）内都退款到账了。

　　“我自己的客户都在规定时间内退还到位，可能有个别情况因为资料不全导致拖延。”他补充。

　　 百套房源千人认筹

　　据了解，“认筹”就是购房者表现出买房的诚意，这个诚意需要通过缴纳认筹金来体现。在缴纳认筹金后，购房者可以获得房屋的优先购买权，并在房价上享受一定程度的优惠。等到楼盘正式开盘销售时，“认筹”的购房者再以“优先选择”的顺序选房，选中房屋后与开发商签订正式的房屋买卖合同。如果购房者没有选中理想的房屋，开发商将把认筹金如数退还给购房者。

　　除了高价的认筹金，现如今开盘的项目，有的虽然只有数百套房源，但认筹的人数常常是数以千计。

　　如光谷一楼盘开盘前一共有1800名购房者参与认筹，但实际买到房子的只有627人。该楼盘的认筹金为10万。那么有1173人未买到房子，按每个人10万来算，开发商方面收取的认筹金就高达1.173亿元。

　　“这些钱拿到银行吃利息，都能赚不少。”一位购房者愤愤不平地表示。

　　记者粗略计算了一下，1亿多元若简单购买活期理财产品，按4%的7日年化收益率计算，一周的收益就有9万多。

　　不过，一位银行人士向记者表示，开发商将认筹金用来购买理财的可能性不大，因为开发商承诺的退款期是在20到30个工作日之内，只能选择流动性较好但收益较低的理财方式，不如用于资金周转。

　　房子好卖，认筹金会不会越涨越高？“近期市场管控比较严，房企蓄客压力大，所以开发商提高认筹金的意义不大。当然后续若政策放宽，购房者积极入市，那么还是有可能出现认筹金提高的现象。”易居研究院研究总监严跃进指出。

　　 一筹难求制造饥饿营销

　　“认筹出现，最早是很多开发商未取得预售许可证的情况下，为了锁定客户，提高客户的粘性而采取的一种方式。同时用这种方式来看自己产品的受欢迎程度，便于后期在价格调整上更主动。”某房地产营销策划公司副总经理宋女士向记者介绍道。

　　宋女士认为，如果认筹金仅仅作为前期购房资格认定，并计入房款的，风险并不大，但是如果是作为电商服务费性质的认筹金风险相对较大。

　　她介绍，最早一般开发商会在项目正式销售前，通过售楼处对来访客户进行认筹金的收取，该认筹金是在开盘后作为定金，将来可以转入房款；后来为了规避政策，开发商会通过第三方也就是电商公司进行认筹金收取，这部分的认筹金作为团购优惠费用，是不计入房款，一般电商公司会作为服务费给客户开具发票；现在因为有规定，除了房款外，任何人不得收取任何费用。

　　“所以，作为可以计入房款的认筹金来说，我个人觉得没有什么特别的风险存在，而不计入房款的认筹金或者叫电商费，则会使后期客户在出售房屋出售时产生较高的税费，主要是业主卖房时，肯定会将未计入房款的金额加入实际支出当中，但因无房产发票凭据，所以会产生较高的税费。”她补充。

　　事实上，现在很多楼盘“一筹难求”，实则是开发商的一种营销手段，故意制造饥饿营销，让交了认筹金的消费者感觉到自己购到房有了保障，并且还可能以比别人更便宜的价格买到房子。