高端住宅热销为何遭质疑?(2)(图)

10.10.2014  05:40

9月底琨御府二期推出120套房源,目前已有87套处于资格核验状态。资料图片


  (上接B10版)

  观察

  稀缺价值支撑高端住宅实际业绩

  “开盘确实‘日光’,现在仅有一套资格审核没过的退房。”昨天,记者以买房人名义致电华润万橡府,售楼员这样告诉记者,7月开盘180套房源当天销售完毕,后来因为原来买房人资格审核未通过,出现了极少量的退房。现在仅有一套185平方米的房源可售。

  在业内人士看来,诸如万橡府、琨御府、海德公园这样的高端项目,都处在城市核心区,区域供应量少,加上产品本身优势,多样的稀缺价值支持了项目销售业绩。

  琨御府相关负责人告诉记者,8月中旬首期开盘,9月底二期开盘,但由于首期开盘签约等工作,二期开盘实际蓄客期只有两周。取得70%的认购率也体现出项目价值受到买房人认可。与此同时,相对于首期7万元/平方米的价格,二期开盘价格还有所上浮,接近了73000元/平方米的取证价格。

  与此可以印证的是,市住建委网站已经显示出,琨御府二期120套房源中,已经有87套处于资格核验状态。

  第三视角

  也有开发商造热销噱头

  虽然高端楼盘热销不乏货真价实的例子,类似一些楼盘的高转签率就证明了自己热销非虚;但北京楼市仍然存在人为营造的热销。综合业内人士说法,高端住宅营造热销可以在很多环节上做文章。

  在开盘前,不少楼盘都会进行排号蓄客,这个过程中,有的开发商就会留号。这种“留号”一方面会增加名义上的蓄客量,另一方面有助于后期安插关系户。

  在开盘时间上,部分高端项目取得预售证之后,并没有按照规定的3天期限开盘,往往会拖较长时间,进一步积累客户。

  比较常见的还有开发商“小量多推”。相对于一些楼盘一次性推出取证房源赢得的热销,一些楼盘热销成色就要打折扣。“同样是高端盘,一次推40套日光,和一次推200套日光,能一样吗?”但司空见惯的是,许多楼盘会压缩单次推盘量,保持多次热销带来的市场关注度。

  还有的高端楼盘营销中会有“自产自销”的做法,通过内部人士或者关联机构先购房,做出销售业绩,然后再退房。还有的项目在销售现场都会展示销控板,但买房人能看到的销控板,与销售员手里的纸面销控表并不一样。

  在业内人士看来,所有楼盘营销都要避免前期就被戴上“滞销”“冷清”的帽子,特别是在大势温度不高的情况,部分楼盘要想保持“热销”就“另辟蹊径”了。

  市场前景

  调控思路变 高端盘将“受寒

  北京对高端楼市的总体思路从“有控制”演变为“有调控”,高端项目去化依然成问题

  日前,北京市政府常务会议上明确,将继续调控高端市场,“加大税收、信贷调控力度,实行严格的限购政策”,这对于高端市场而言,显然不算是一个好消息。

  相比信贷政策的“暖风”,高端市场有调控的思路,从长期来看将使北京高端楼盘“受寒”。

  高端项目推盘提速

  北京对于高端市场的定调历经变化,从“有市场”到后来的“有控制”,最终演变为“有调控”。

  “高端市场有调控的思路,对于地价较高的项目而言,可能压力会更大。”京北某高端项目营销负责人表示。近期,北京不少高端项目已经“闻风而动”。

  据记者不完全统计,一个多月来,北京楼市共有保利海德公园、臻园、京投银泰·琨御府等5个高端项目入市,累计向市场新增1047套房源,与上半年高端住宅的总供应量几近持平。根据亚豪机构数据统计显示,8月至今(8.1-10.8),北京楼市单价超过5万元的公寓豪宅共成交424套,均价为67373元/平方米,总金额达48.18亿,与去年同期的486套、均价63398元/平方米相比,总体呈现出量跌价涨的趋势。

  去化率仍是房企之忧

  接受记者采访的多名高端项目负责人,对于市场后期都表示出或多或少的担忧。

  “9月份的任务基本完成了,但已经感觉到相当吃力,如果后期相关政策不能有力支持需求端的释放,成交情况就很难想象了。”某上市房企相关负责人综合“金九”高端项目的情况坦言,虽然普通的调控政策对于高端客群的影响相对较小,但部分群体需要“卖旧”腾退出购房资格后才能“买新”,这无疑将拉长项目成交的周期。

  在多数业内入市看来,北京限购政策继续执行,高端市场的“紧箍咒”就没有实质性改变。亚豪机构市场部总监郭毅表示,4万-6万元/平方米的中高端项目的销售将会继续放缓,库存压力也会进一步加大。

  而对于此前坊间流传“高端有限度放开限购”的传闻,多数项目已不抱有太多希望。

  “今年肯定是没戏。”京东某老牌高端项目负责人告诉记者,目前项目正在取证,感觉对于价格的限制不像年初那般“风声鹤唳”,但限购持续,项目去化将依然成问题。

  高价地项目难觅入市时机

  郭毅表示:“目前已知的近期几个热销项目,或是开发商的降价推盘策略起效,或是真正拥有稀缺地段资源,除此之外,还有更多的高端项目,蓄客和销售情况并不好。

  研究人士认为,比如海德公园、琨御府、华润万橡府等的热销仅是个案,并不能代表整个高端市场。限购政策的继续执行,实际上锁定了未来豪宅市场的需求量。那么,2013年一些“被豪宅”的地块,包括位于夏家胡同、西局、东坝等的高价地,将可能由于市场及定价的风险,无法在今年甚至明年寻找到合理的时机入市。

  楼盘探访

  誉天下

  新组团温榆府月内推出

  日前,记者从位于中央别墅区的长实·誉天下项目了解到,10月中下旬,誉天下新组团“温榆府”将在北京蓝色港湾开启两场路演活动。温榆府首批房源预计将在年内亮相。

  长江实业地产投资有限公司董事郭子威透露,今年,誉天下“瑞景花苑”组团推出180套房源,已售超过120套,销售金额约13亿元。七成左右的去化率也符合项目预期。年内消化掉前期剩余约60套房源应比较乐观。温榆府首批推盘量则将灵活掌握。

  对于当下别墅等高端产品面临的市场状况,郭子威认为还有待观察。别墅购买人群受限购影响还是比较大,信贷新政带给别墅市场的利好似乎“不够直接”。

  据介绍,温榆府定价还会继续誉天下以往平稳略涨的策略,或上浮3%-5%。开发商解释,支撑这种价格上浮的,是誉天下入市多年来的品牌价值、温榆府组团品质提升等因素。相对于前期房源,温榆府组团位置上更靠近温榆河,最近距离不超过300米;内部细节上,装修用材、电器品牌也会有相应提升。

  泛海国际

  时隔5年二期始入市


  时隔5年,位于东四环朝阳公园桥东侧的泛海国际二期正式入市,这也是朝阳公园板块供应停滞多年后新增的稀缺产品。根据北京市住建委公开数据显示,该项目二期房源已于10月1日取得预售许可证,即将推出的是泛海世家的8、9#楼,共80套,预计10月18日开盘销售,户型为366、460平方米的大户型,精装修,均价为9.5万元/平方米。另据悉,二期的泛海容郡部分,预计近期也将推出,户型面积为203平方米,均价为7.5万元/平米,预计2016年交房,全部为精装修。

  据泛海国际北京营销管理中心副总经理陈浩宇介绍,从样板间亮相以来,预约前往参观的意向客户数字一直在增长。由于项目地块的稀缺性,对于二期产品的去化率并不担心。据他透露,泛海国际项目整体仍有土地储备,未来仍将以打造高端品质项目为主。