半数以上高风险电梯位于老旧住宅区 更换谁来埋单

    “2015年，全国共发生电梯事故58起，死亡46人。我国电梯安全水平在逐年提高，接近发达国家平均水平。但是，电梯高负荷、大运量、长周期使用的问题普遍存在，老旧电梯数量激增，电梯安全主体责任不能有效落实，特别是电梯维保行业恶性竞争，劣币驱逐良币，维保工作不到位，导致电梯事故和故障时有发生。”国家质检总局副局长陈钢不久前在一次会议上这样表示。

    近年来，各地多次发生电梯伤人事故，电梯安全已成为不容忽视的问题。据北京市质监局提供的数据，2015年共接到电梯投诉举报270起，占特种设备投诉总量的90.9%，电梯安全工作面临压力较大。中国青年报记者在调查采访中发现，电梯事故频发的原因在于电梯维修保养存在漏洞，而老旧电梯更新难，甚至“超龄服役”也成为安全隐患。

    北京市质监局特种设备安全监察处副处长陈辉告诉中国青年报记者，目前，全市约9.4万台住宅电梯中，使用期限达到10年以上的有2.6万台(占全市住宅电梯数量的27.6%)，使用期限15年以上的4871台(占全市住宅电梯数量的5.2%)。

    加大电梯安全风险监测和预警通报力度，是2015年北京市政府重要民生实事项目，项目要求重点评估老旧住宅及交通、商业、医院、学校等公共场所的2000台电梯。

    “2000台电梯已经全部完成安全评估。”陈辉说，2000台电梯分布在老旧住宅小区及地铁、商场、学校、医院等人员密集场所，其中老旧住宅小区1190台，人员密集场所810台。

    近日，中国青年报记者到北京市海淀区八里庄北里小区进行了调查采访，发现老旧电梯更换最难的还是资金归属问题。

    电梯被停用后

    3年前的夏天，在北京市海淀区八里庄北里小区居住了近20年的刘玉兰(化名)老人，第一次对自己的家门“望而却步”。

    电梯被停用了，刘玉兰楼下张贴的紧急通知上写着，因为电梯质量问题，从8月1日起，不仅刘玉兰所居住的21号楼里的两部电梯，附近23号楼和4号楼共计4部电梯，也一并停止运行。

    刘玉兰住在11层，尽管身体尚可，爬将近30多米高的台阶，对她而言还是“要费很大力气”。但事实上，楼内电梯的“罢工”并不新鲜：在正式通知前的几个月里，包括她在内的高层住户已经多有抱怨，该楼的电梯运行一直维持在时好时坏的状态，很多时候需要乘一段电梯爬一段楼梯。

    北里小区始建于1991年，是典型的老旧小区，多达38栋自然楼及190个楼门。1997年，该小区竣工；翌年，4号楼、21号楼和23号楼的6部电梯开始正式使用，至今，这6部电梯已有连续16年的“工龄”。

    业界曾对电梯寿命做过一个分界标准：15年及以上即为快速衰老期，质量难以保证。而八里庄北里小区这3栋高楼，拥有近400个住户，其中有许多老年住户，使用频度高更加速了楼内电梯部件的老化。

    2013年7月24日，这6部电梯在集中性的查验中“抛锚”：北京市海淀区质量技术监督局检测评定，该6部均为“不合格电梯”；随后，北京市房屋安全鉴定总站提出，6部电梯“已不具备修理、改造价值，建议更换电梯”。

    电梯被勒令停运。随即，“物业公司张贴了紧急通知，8月1日电梯将不能继续使用”。刘玉兰回忆，在第二年的1月29日，近6个月后，这3栋楼分别更换了一部新电梯。

    “比过去更高级了。”刘玉兰说，现在她出门首先要检查自己是否带了电梯卡，因为新的电梯采用了刷卡分层的制度。也就是说，更换电梯后，居民需要通过刷楼层IC卡确定自己所到的楼层，像酒店的管理一样，新电梯杜绝了过去居民的随意使用。

    “物业公司为了提高电梯使用寿命，减少不必要的空梯能源消耗，实行居民刷卡乘梯制度。”八里庄街道办事处表示，他们同时提出了这样规范的优势：限制了外来人员的随意进出、节约电梯使用能耗、维护电梯内的卫生以及保护电梯有效安全运行，等等。

    目前，剩下的3部电梯在经过一段时间之后也已经“就位”。

    维修电梯的钱从公共维修基金出

    电梯小修，通常钱可以从物业费里支出，但如果要大修甚至更换电梯，该由谁来埋单？

    1999年1月1日，原建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》中明确规定：凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金。维修基金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

    按该办法规定，在购买商品房时，买房人需缴纳专项维修基金，约为购房款的2%到3%。通常，这笔钱由开发商代收，后交由住建部门管理，这项基金主要用于养护、改造物业区域内公共部位和共用设施、设备，如电梯、水泵、建筑外墙等。

    北京住房公积金网站显示，截至去年2月28日，全市已累计归集商品住宅专项维修基金达334.27亿元，全市有1096个小区使用了这笔基金，但金额只有4.29亿元，为基金总数的1.28%。

    根据物权法规定，社区公共建设大修要满足两个三分之二：一是人数达到相关业主总人数的三分之二；二是专有面积占总建筑面积的三分之二。

    举例来说，一栋90户、面积达9000平方米的住宅楼电梯需要更换，需要有占有面积6000平方米以上的60户以上人家投票通过，物业才能申请使用专项维修基金，否则基金就是“死钱”：摆在那儿，不能动。

    对此，北京市质监局协调市住建委等部门出台相关文件，简化住宅专项维修资金使用程序。“‘电梯故障危及人身安全’等6种危及房屋安全的紧急情况，不需经过‘2/3业主’同意，即可直接使用维修资金用于电梯维修，先行消除电梯安全隐患。”陈辉介绍道。

    2015年前三季度，全市商品住宅专项维修资金用于电梯维修使用1.7亿元，占资金使用总额的33.5%，同比增长13.8%。

    没有公共维修基金怎么办

    2013年8月，在收到了北京市房屋安全鉴定总站的意见后，八里庄北里小区的物业公司算了一笔账：6部电梯更新的总费用为163.44万元。

    按照常理，小区电梯的维修花费，应使用公共维修基金。公共维修基金应该由物业或者产权单位提取。但问题是，海淀区八里庄北里小区并没有这笔基金。

    “八里庄北里不是新建的小区，没有公共维修基金。”八里庄街道办事处副主任吴维告诉中国青年报记者。“另外，小区存在多家产权单位，一共有39个单位，每个单位只有一栋楼或者一个单元”。

    吴维介绍，有部分房子虽然以前是单位分下来的，但在房改上市之后，现在的住户购买下来。这部分房子的公共维修基金部分怎么认定，还存在问题；另外部分生活困难的住户，也难以负担这笔款项。

    “我住在十几楼，没有电梯不方便，我愿意出钱更换电梯，但是住一二楼的住户不天天用电梯，对他们来说换不换无所谓。”年近70岁的李少芬(化名)老人说。吴维也提到，住在低层的住户，多半因为不会影响到出行，也很少愿意交款。

    “160多万元的电梯更换费，物业肯定是拿不出的。所以就跟居委会、街道办沟通。”吴维说，“这个钱肯定还是住户出，因为谁使用谁出钱。”

    2013年8月，该小区华丽楼宇物业公司制定了电梯更换资金分摊方案。根据《物权法》和《北京市住宅专项维修资金管理办法》，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定分摊电梯更换的费用。

    “3栋楼，每栋楼两部电梯，分摊下来一户大概需要承担四五千元。”吴维说。但是，临近年底，街道办、居委会挨家挨户做工作后筹措到的资金还不够安装电梯一半的费用：截至12月6日，筹措到79.08万元，离3栋楼都保证一部电梯还差2.64万元。

    “2014年2月，筹到了130万元。”吴维回忆，因离总数还有距离，他们先安装了3部电梯。海淀区八里庄街道办事处居民科科长王淑霞告诉记者，街道也曾想出钱，但囿于财务制度的原因，没法支付。“没有任何一个文件规定说这个钱街道可以出或垫付”。

    在对八里庄小区进行过多次调研后，去年8月17日，海淀区相关部门印发了《海淀区关于推进老旧住宅电梯更新改造大修工作的实施意见(试行)》。

    这份意见明确，业主等出资不低于电梯更新改造大修总费用的60%，政府补贴不高于电梯更新改造大修总费用的40%，合力推动老旧住宅电梯更新改造大修资金筹集机制的建立，主动消除电梯安全隐患。

    “我们筹集了将近90%的钱，区里文件定的是自筹达到60%，剩下的40%由政府补贴。”吴维告诉记者，文件一出，街道办有了依据，资金的问题很快就解决了。

    鉴定机构和人员太少

    值得注意的是，八里庄北里小区的电梯能够成功更新，除了有刚出台的文件支持，还离不开其接受的两次评估及鉴定，这两次鉴定是由北京市海淀区质监局和北京市房屋安全鉴定总站分别出具的。

    据北京市质监局有关人员介绍，一类监定机构是质监部门委托开展安全评估的技术机构。其主要评估对象是公共场所、公共交通，例如商场、学校、医院等地。“其对公共场所电梯进行评估，然后把结果通报给责任单位，同时也告诉行业部门。”陈辉介绍，这类评估的目的是消除隐患，不涉及钱的问题。

    也就是说，海淀区质量技术监督局检测评定的“不合格电梯”，不能为八里庄北里小区这类存在安全问题的电梯解决资金问题，起决定作用的是北京市房屋安全鉴定总站的意见。“住宅电梯需要维修，要修哪个、换什么、需要多少钱，都需要依据这份鉴定报告(由北京市房屋安全鉴定总站出具)。住建部门将依据鉴定报告审批资金”。

    而目前北京市这种鉴定机构只有一家。“鉴定机构和人员非常有限，难以满足实际需要，造成不能及时使用住宅专项维修资金进行电梯维修。”有关人士说。

    同时，北京市的维保企业规模小、数量多，存在压价竞争局面等，也影响了电梯的维修保养。

    这些问题已经引起了北京市相关部门的重视。目前，北京市正在打通住宅专项维修资金应急使用通道，建立“三无电梯”政府救济机制。对于责任主体明确，但运行风险较大的公共交通、商场、学校、医院等公共场所电梯，由市财政出资，市质监局牵头每年组织技术机构开展风险评估，由行业主管部门监督责任单位落实安全隐患整改资金。同时，安全鉴定、定期检修制度也与维修资金使用政策衔接起来。

    但没有公共维修基金的老旧小区的电梯更新，仍然面临资金障碍。王淑霞说，再碰到电梯更换，“可能还是要去一家一户地做工作”。而且，终于等来了文件依据的同时，他们也多了另外一层担心：这次勉强从居民手里收了将近88%的公维基金，但下次，凑齐政府要求的最低限度可能就很不容易了。

    “区里给我们的更新改造明细，涉及13个社区的物业部门。”吴维说，这13个社区中未交公共维修基金的，差不多占了一半。“我们一共是31个社区，这31个社区里面商品房小区能占到30%~40%，剩余的都是没有公共维修基金的老小区”。