广东新规允许“商改住” N+1改装≠当年“房中房”
广东出台新规允许“商改住”及现有住房改造后出租，相关部门人士解读
金羊网记者 赵燕华
2月4日，本报头版《允许商改住 房中房或合法房租收入个人所得税减半》披露，省政府出台红头文件明确鼓励住房租赁消费的一系列优惠措施，受到广泛关注。昨日，羊城晚报记者采访相关部门、业内人士以及房东业主发现，“N+1”改造（允许将现有住房进行改造后出租）是最热话题。在认同出租房政策探索与尝试的同时，不少市民表示了一些担忧，房子会不会改成当年的“房中房”？更多陌生人同住一间房，背后风险如何规避？
而据专业中介人士分析，新政虽允许改建房屋用于租赁，但由于对现有房屋进行改造动辄需投入三五万元，而增收的租金至少要两年才能收回，业主未必有动力进行改造。
如何避免变相改成“房中房”？
该份《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（以下简称“《实施意见》”）明确，允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。
2009年广州市曾严厉整治“房中房”，当时规定2009年7月31日是“房中房”整治的最后限期，很多业主都受到来自街道甚至工作单位的压力而进行了整改。而今这一新规会否令“房中房”成为合法？
对此，相关部门人士表示，此次省府出台的红头文件，与去年住建部提出的政策思路是一致的。
去年5月6日，在国新办新闻发布会上，住建部副部长陆克华表示，为满足青年人、新市民的住房租赁需求，住建部将研究制定现有住房改造后按间出租的条件以及人均居住面积的标准，单间最多居住人数等办法，确保房屋住用安全。允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租。当时，住建部大力推广上海试用“N+1”的新型治理模式，即将符合条件的客厅改造成一间房间，单独出租使用。
“上海的‘N+1’模式有别于‘房中房’改造。”相关部门人士告诉记者，一度在广州等地大行其道的“房中房”多藏身楼梯楼里，改造时在增加房间数的同时通常也会增加洗手间或厨房，如果排水和防水做不好，有可能对上下楼层造成影响，楼板承重也是一个危险因素。故此，“房中房”在邻居眼中可谓“神憎鬼厌”。
相关部门人士认为，按照新规，须在符合要求的前提下，将现有住房进行改造后出租，比如将客厅改造成一间房间，单独出租使用，这并非允许搞曾经的“房中房”。
如何避免“N+1”改造变相成“房中房”？有业内人士表示，过去一刀切禁“房中房”，现在允许通过合理合法途径来实施，然而，什么情况下可以改、什么情况下不可以改，需要有详细的规划说明、改造要求，否则难以执行。
为此，有中介业内人士建议：一、政府应规定改造后的房间最小面积，或可以不低于上年度本地人均居住面积为标准；二、实行改建审批制，必须先审批再改建，并进行施工竣工验收才可以出租。
曾深受邻居“房中房”之苦的市民罗女士认为，由于改建可能对同楼其他住户的居住造成影响，所以应参照“住改商”的做法，改建申请应在同一楼栋进行公示并征集意见，住户反对意见大的需发回重新设计。
多少业主有意改装房子？
据了解，目前大城市里对单间的租赁需求非常迫切，尤其是在每年春节后及六七月大学生毕业的租房旺季，基本上供不应求。据地产中介透露，房屋改造后按间出租，最多可多收一倍租金。以天河北一套100-120平方米的楼梯楼三房单位为例，整租租金在4500元/月左右，如果把客厅改成房间，把四个房独立按间出租，每间可收租金2000-2250元/月，改造后总租金可达8000-9000元/月。
不过，也有业主认为前期投入大，需谨慎考虑。
市民黄先生在海珠区下渡路有一套68m22室1厅1卫的出租房，目前房租3500元/月。他表示自己不会重新对房屋进行改造，因为把客厅改成一间房，人工加物料预算大概要三五万，“即使租金增加到4500-5000元/月，也要两年才能回收成本。再加上按间出租后租客多了麻烦也更多，我宁愿现在只和一个租客打交道。”黄先生说。
也有业内人士认为，随着广州楼价上涨，即使算上房屋改造按间出租所增加的租金，预计租赁回报率也只在2.3%-2.5%。相比其他投资渠道，买房出租的回报率不高，租赁新规将吸引多少投资者买房出租还有待观察。
群租房问题如何规避？
《实施意见》提到，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，出租库存商品住房；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。
“商业用房进行改建和租赁，以充当住宅用房，应该说难度不大。房企也有这样一个主动性。然而问题在于，如何提供一个灵活的机制，比如说允许在适当的条件下转回商业用房性质。同时，类似消防等方面也需要做新的调整。”易居研究院智库中心研究总监严跃进接受羊城晚报记者采访时强调。
不少人担心群租房带来的问题，更多陌生人同住一间房，背后风险谁来负责？在严跃进看来，对大城市来说，物业管理部门的尽责是很关键的，如果物业管理部门有足够监管，很多问题都可以在苗头上得到遏制。
“后续还是需要通过搭建一个平台来引导。由政府搭建一个平台，租赁者一旦认同此类平台，就会主动去注册，这个时候就可以像淘宝那样进行资格等审核，进而规范市场交易。”严跃进补充道。
公寓
《实施意见》明确，允许将在建、建成、库存的商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地。
在业内人士看来，这将有利公寓去库存，增加租客可选房源。方圆地产首席分析师邓浩志表示，允许“商改住”适合当前市场。目前商用物业滞销、空置严重，且总量仍在不断增加，商用物业如何“去库存”和“盘活存量”是房地产业头疼的问题，也是行业风险最高的领域。“商业用房可改为租赁住房，首先公寓可获得正名，目前不少地方规划仍视商办类公寓为违规；其次是会有大量空置商办物业改变成租赁住房进行经营，”他预计，未来公寓成交或“量增价跌”。
公寓“商改住”后租户也可节省水电费。据了解，目前商业用水、用电、用气价格几乎是居民标准的一倍。广州链家研究院院长周峰认为，水电气价格在调整后一视同仁，这将增加公寓改为住宅出租的吸引力。
“目前广州的公寓产品集中在郊区和外围区域，新规落实后，中心区的租客可能分流到外围区域，租客的选择空间将加大，中心区的房东提租金的难度也会加大。”周峰表示，如果今后更多的公寓产品加入租赁市场，市场的平均租金可能会下行，有利于外来人员扎根广州，增强城市吸引力。周峰预计，今年广州住宅租赁市场将继续受公寓市场分流及部分租客转当业主的影响，成交量可能继续走低。
减税
根据《实施意见》，“包租婆”、租房客都可获不少“着数”。比如租房收入3万元以下的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策，对个人出租住房所得，减半征收个人所得税等；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题，其释放的信号是，将来进行个税改革时，将考虑把个人承租的租金支出作为一项费用扣除。
“这一政策对按规定合法报备的小业主有利好，租赁税费成本有所减免；而原来是由租客承担这个成本，租客也乐意看到自己的支出有所减少。”周峰说，能否引导更多业主自觉报备出租房源，则需要主管部门作更多的宣传和监控。
据了解，现在的住宅出租，是直接算租赁综合税。租赁综合税=月租金÷（1+5%）×对应税率。《广州市个人出租房屋税收综合征收率（2016年5月1日起执行）》显示，住宅租房收入（不含增值税税额）3万元以下的综合征收率为6%，非住宅为8%。
至于税收优惠何时落实，“要看广州市的地方细则何时出台，且要看是否以报备时间为计算起始点。”周峰称，预计起码要下月细则才能出台。
